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Una buena opción

Fideicomisos

Propiedades

A falta de crédito, esta modalidad facilita el acceso a la vivienda

En un mundo sin crédito se necesita utilizar el ingenio para acercar tras posibilidades. Una es el fideicomiso, en el cual los diferentes actores comparten riesgos para afrontar el negocio inmobiliario mientras la modalidad se mantiene como una herramienta financiera útil en el actual contexto. Desde hace más de una década se produjo en nuestro país una masiva organización de consorcios de construcción al costo, como un modo de canalizar la vocación de invertir en busca de protección del dinero. Para darles cobertura jurídica a los consorcios se adoptó, preferentemente, la figura legal del fideicomiso.

El objetivo de invertir ahorros en ladrillos, sumado a la demostrada capacidad de los inmuebles de actuar como reserva de valor frente a los complejos mercados financieros, posibilita que la construcción, con el fideicomiso, brinde a quienes participan del negocio un adecuado equilibrio entre rentabilidad, liquidez y riesgo.

Explica Mario Gómez, director de Toribio Achával: "El consorcio de construcción al costo es un tipo de negocio que implica que cada uno de los interesados, por su porcentaje de participación, asuma la figura de inversor. La materialización de su aporte se realiza durante el período de construcción, según el avance de la obra".

Y agrega: "En lo que se refiere a la organización del consorcio existen dos modalidades. En primer lugar, el conjunto de inversores puede contratar a un desarrollador para que encare el proyecto, que, a su vez, subcontratará a la empresa constructora, a los distintos empleados y a los profesionales involucrados. La otra modalidad recorre el proceso en sentido inverso: es el desarrollador el que organiza el emprendimiento y sale en busca de los consorcistas".

Según Leandro Soldati, director de la firma Soldati, los fideicomisos son "vehículos seguros para poder desarrollar, financiar y comercializar proyectos constructivos en sus diferentes etapas. Estos pueden tomar la modalidad de precio fijo o al costo".

"El primero -explica- surge cuando la propiedad en construcción se comercializa a un precio determinado que no variará en el transcurso de la obra. En el segundo, el comprador se compromete a soportar el costo que resulte de la evolución de la obra en relación con la proporción que representa su unidad respecto del edificio completo. En este último caso, el precio será abierto e indefinido hasta el día en que se termine la obra, se entreguen las unidades y finalmente se extinga el fideicomiso. Respecto de las rentabilidades esperadas por un inversor, se pueden calcular entre el 10% y el 20% anual, dependiendo de las características del proyecto."

La firma comercializa actualmente con la estructura de fideicomiso a precio fijo el emprendimiento Selective SoHo, Armenia al 2200, en Palermo SoHo, a sólo dos cuadras del Jardín Botánico. "Este proyecto se destaca por estar emplazado sobre un lote de doble frente con 70 metros de fondo, con amenities de gran categoría como pileta con solárium, gimnasio, SUM, cocheras, seguridad y un parque de 450 m2. Se ofrecen unidades de 1, 2, y 3 dormitorios con plantas funcionales, ambientes amplios y balcones aterrazados con parrilla. La entrega de las unidades está programada para noviembre del año próximo, y los valores se calculan desde los 105.000 dólares."

Rafael Baigún, de la firma Baigún Operaciones Inmobiliarias, comenta: "Una de las funciones del fideicomiso es proteger los bienes fideicomitidos, el inmueble, frente a las acciones de terceros. La rentabilidad actual del negocio está entre el 25 y el 30% para una obra chica o mediana de 2500 m2". El broker explica más sobre el sistema: "Cuando se compra al costo, lo que corresponde al terreno se paga al contado y se congela, y el costo de obra planteado se ajusta mensualmente dependiendo de las variaciones del valor de la construcción. El costo final dependerá entonces de su avance frente al dólar; desde 2005 hasta 2008, frente a un dólar estable, el costo trepó bastante por encima de éste, y se revirtió la tendencia desde fines de 2008. A mediados de 2009, se mantuvo parejo, aunque con un pequeño incremento en los costos sobre el dólar. Cuando se vende a precio fijo estos riesgos están previstos por el desarrollador en el valor final; no se puede decir que un sistema de precio abierto o cerrado sea mejor que el otro; dependerá del momento económico en que se realice la inversión".

Entre los emprendimientos que comercializa Baigún se destaca el de Azcuénaga al 1600, Recoleta. Son monoambientes o con un dormitorio, a precio fijo, con entrega en 2011; el precio del metro cuadrado ronda los 2300 dólares.

Mariano Oppel, titular de la firma Oppel, aporta otro dato importante: "La modalidad que se utiliza ahora es el fideicomiso al costo, esto genera menor riesgo en la medida en que se comercialice bien. Esta es una herramienta transparente; hoy, la mejor opción sería adquirir el terreno y desarrollar el proyecto; para eso se convoca a un grupo de inversores y luego se vende al público al costo. De esta forma, el comprador adquiere más barato y puede lograr un up side del 20%. Hace dos años, por ejemplo, la gran inflación no permitía el sistema de venta al costo". La firma desarrolla en Monroe y Obligado un edificio de departamentos de un dormitorio que se comercializa a 1300 dólares el m2, pero al final se venderá a valores que alcanzarán entre 1600/1700 dólares. "Esta es una atractiva modalidad de construcción donde se benefician desarrolladores, pequeños inversores y consumidores finales", concluye.


Para diferentes destinos

Darío López, socio del Estudio-Desarrolladora Arquitectónica, explica: "Tenemos cinco fideicomisos, algunos al costo y otros fijos, dos en Palermo y tres en Barracas. Todos son diferentes y están en distintos estados de obra; en total rondan los 2500 m2. Uno de ellos al costo en la calle Niceto Vega con un perfil de estudio, atelier y oficina a 1750 dólares, con proyección a 2000 dólares el m2. El inmueble de cuatro pisos ofrece unidades muy flexibles; otro, en Barracas, a un promedio de 1350 dólares el m2, terminará vendiéndose a 1550 dólares. Lanzamos dos fideicomisos de vivienda en Patricios, uno con 33 unidades, todo vendido en preventa para inversores que en su mayoría provienen de Barrio Norte y Belgrano. Otro cerca de Montes de Oca, monoambientes y de un dormitorio, con dimensiones de 70 m2, que se comercializan a 1480 dólares. Son unidades de ciclo corto, donde el dólar acompaña la inflación; el inversor elige por precio y la rentabilidad que ronda entre el 12 y 14% anual". Mientras tanto, Jorge González, presidente de la desarrolladora Baresa, subraya que en la empresa tienen distintos tipos de fideicomisos. "No tenemos construcción al costo, ya que sería trasladarle al comprador los riesgos inflacionarios. En el caso de La Morenita, Carlos Calvo al 1500, en Monserrat, que se entregó y está vendido en un 80%, es un fideicomiso de administración; hay una entidad fiduciaria, que es Baresa, y son precios fijos desde 65.000 hasta 148.000 dólares en unidades de 47 a 100 m2. Aún hoy es una útil manera de construir, hay un patrimonio fideicomitido protegido y resguardado. En Tandil, tenemos otro fideicomiso, un condo-hotel, donde los socios aportan el trabajo como fiduciantes y son beneficiarios de la futura rentabilidad. Se venderán unidades de 80.000 dólares con una rentabilidad promedio del 18%."


Ejemplos

Pacheco de Melo y Coronel Díaz: monoambientes y de un dormitorio, con entrega en 2010 a 2500 dólares el m2, precio fijo. Una obra en Rosetti y Donado, Villa Urquiza, monoambientes y de uno y dos dormitorios, 1500 dólares el m2, al costo.
Malabia y Corrientes: fideicomiso a precio fijo; son departamentos monoambientes y de uno y dos dormitorios, a 1800 dólares el m2.
Melián 2593: fideicomiso a precio fijo de Soldati en Belgrano. Son unidades monoambientes, de uno y dos dormitorios con muy buenas vistas, a valores desde 65.000 dólares.
Carlos Calvo al 1500: el fideicomiso en desarrollo de Baresa, La Morenita, en Monserrat, ofrece precios fijos; quedan 20 unidades cuyos valores oscilan entre 65.000 y 148.000 dólares, de 47 a 100 m2.
Arquitectónika: fideicomiso a precio fijo en la calle Uriarte, premium, a 2000 dólares el m2. .

Juan Fernández Mugica
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