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Expensas

Un factor clave a la hora de decidir la compra

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Si bien la inflación genera subas en los insumos, varias urbanizaciones priorizan mantener los precios y evitar ajustes. Los deportes y otras actividades suelen abonarse aparte

Por   | LA NACION

El mantenimiento de las áreas comunes en cada urbanización como en cada consorcio es uno de los temas prioritarios en el ámbito inmobiliario. También es el motor de arduas discusiones y cambios de vista entre los directivos de cada comisión o consejo con los habitantes. Incluso, mucha gente decide su operación según las expensas que se abonen en el proyecto por elegir. Es un factor clave para tener en cuenta a la hora de mudarse o comprar.

Este tema es determinante así como lo son la forestación, los servicios, los accesos, la presencia de colegios cerca del lugar (sobre todo para las familias con chicos) y las áreas deportivas, entre otros ítems.

Los gastos mensuales están presentes en la preocupación de los compradores y de los habitantes. También es importante conocer si la cuota social está incluida o no en las expensas, cuánto costará por familia y por hijo, cómo es el tema de la seguridad, con qué frecuencia se realizará la recolección de la basura, cómo será el mantenimiento del césped y los aspectos referidos a luz, gas, agua, alumbrado, electricidad, y la infraestructura destinada al control de los accesos y los caminos de circulación interna.

Respecto de esta cuestión se refirió Daniel Vives, gerente comercial del Grupo Haras del Sur Desarrollos Inmobiliarios, que impulsa el proyecto del mismo nombre entre La Plata y Brandsen: "Vemos un escenario estable de precios. En nuestro caso, por ejemplo en Haras del Sur II (dentro del partido de Brandsen), sostenemos el mismo valor de 700 pesos mensuales por lote. Hay que tener en cuenta que la primera etapa de nuestro emprendimiento está totalmente culminada y la tercera, aún en sus primeros pasos y en etapa de preventa de lotes".

En Haras del Sur II, por tener el pago al día de las expensas, le posibilita a los propietarios y su grupo familiar el libre uso y disfrute de todas las áreas sociales y deportivas (golf, spa, tenis, fútbol, gym, fitness center, entre otras).

Por otro lado, la inmobiliaria Cadema, que comercializa Chacras de la Reserva, La Codorniz, Cardales Village y El Cardal 1 y 2.

"De estos emprendimientos, actualmente tienen expensas Cardales Village, La Codorniz y El Cardal 1. Los demás comenzarán a cobrarlas a partir de la posesión, en un año, aproximadamente", explicó Jorge Santa María, de la sucursal Los Cardales de esta inmobiliaria.

También precisa que las expensas son una limitación hasta que el posible comprador identifica los servicios recibidos, como la seguridad, entre otros.

En Cardales Village se pagan desde 750 pesos por lote. En La Codorniz y Cardal 1, 700 pesos y Chacras de la Reserva, que aún no se cobran, pero sí se estima que en junio de 2013 se comenzará a pagar 1000 pesos. "Por ser en su mayoría barrios privados tienen menos infraestructura que un country club", agrega.

En Cardales Village el pago incluye vigilancia, mantenimiento de infraestructura deportiva (cancha de fútbol, tres de tenis, house, gym, piscinas), mantenimiento de espacios e infraestructura común. En La Codorniz sólo comparte la infraestructura y los espacios comunes, la vigilancia física y electrónica. Mientras que en El Cardal 1, por ahora sólo se abonan en concepto de seguridad.

Diferencias

Cada barrio tiene su propia realidad de costos e ingresos, lo que hace muy difícil comparar unos con otros (cosa muy usual en el comprador, en especial antes de decidir la compra). "No es lo mismo un barrio con 140 propietarios que con 1000. De todas maneras, las variables que más inciden en el monto de las expensas son la dimensión del emprendimiento, el porcentaje de área verde, la cantidad de lotes, la infraestructura, los servicios, la cantidad de personal propio y el tipo de vigilancia. En general, las de mayor incidencia en los precios son los gastos vinculados con los salarios, sueldos y jornales (50 a 75% del valor de las expensas)", explicó Noelia Delle Coste, que se dedica a la administración y liquidación de expensas en La Taquara Club de Campo (a la altura del kilómetro 56 de la ruta 205, en Cañuelas).

En este proyecto el valor mensual es de aproximadamente 1480 pesos y cubre todos los gastos del barrio: seguridad, mantenimiento de los espacios verdes, deportivos y recreativos, iluminación pública, recolección de residuos, entre otros. "No tenemos cánones especiales por uso de piscina o canchas de tenis, por ejemplo. Las expensas se pagan por lote y por lo tanto son independientes de la cantidad de gente que acude al lugar. Lo que sí ocurre es que el componente del gasto cambia un poco según la estación del año. Así, en verano aumenta el consumo de artículos de piscina y combustible para el corte de pasto, y en invierno lo que son materiales de mantenimiento (pintura)", explicó Delle Coste.

Por otro lado, Roberto Mateo, de Mateo Propiedades, indicó que las expensas subieron, sobre todo por los costos del personal muy vinculados con los incrementos salariales.

Esta inmobiliaria comercializa Comarcas de Luján (entre el Acceso Oeste y la ruta 6), que por el pago de expensas "se cubren en primer medida la seguridad y el mantenimiento. Luego hay una serie de gastos menores, pero que también cubren la luz para el alumbrado público e impuestos, entre otros".

En los barrios de Comarcas, por ejemplo en Santa Irene, se pagan 530 pesos, y 700 en Santa Matilde.

Ciudadpueblo

Matías Terrizano, gerente comercial de Nordelta, brinda el panorama de expensas en este megaemprendimiento.

"En Nordelta las expensas de townhouses en el barrio Portezuelo, por ejemplo, van de 700 a 900 pesos por mes. En el caso de barrios de baja densidad, las expensas parten de los 1000 a los 1500 pesos promedio por mes, dependiendo del barrio. Las expensas han aumentado aproximadamente un 15%, debido al aumento en los insumos."

En la ciudadpueblo las expensas cubren la "seguridad de todo el emprendimiento en general, seguridad del barrio, mantenimiento de espacios comunes tanto de la ciudadpueblo como del barrio. En el caso de los edificios tienen los gastos propios de la propiedad yde sus amenities, los del barrio en el que están y los generales que corresponden a toda la ciudadpueblo", detalló.

Ahora que falta poco para el verano, muchos se preguntan si las expensas son más caras que lo habitual, sobre todo porque mucha gente suele pasar más días en la urbanización que el resto del año (en especial los que no son residentes fijos).

Al respecto, Terrizano agregó: "No varían en el verano. La población de Nordelta es sobre todo de vivienda permanente. Y si un propietario decide por irse de vacaciones u otra razón alquilar su casa en verano, el inquilino paga las expensas ordinarias y el propietario, las extraordinarias si es que las hubiera".

El escenario económico del país con subas en los insumos y los sueldos en los últimos tiempos hizo que aumenten los valores, aunque muchas administraciones o consejos directivos intentaron a través de ahorros y solvencia de dinero no elevarlas o de hacerlo, pero en muy pocos porcentajes.

"Obviamente en los barrios con más cantidad de población se pueden mantener los valores, y sobre todo si no hay morosidad alta, un factor clave", indicó Raúl Pérez Quartesan, de la administración del barrio Bosque Grande, partido de Pilar.

En esta urbanización se pagan 550 pesos por mes. "Al menos la gente abona puntualmente las expensas. Esta situación hace que funcione todo por la buena senda. Recuerdo cuando se estaba en crisis en nuestro país y la morosidad era amplia. Ahí si había problemas y había que aumentar seguido para cumplir con los pagos. También es cierto que la recomposición salarial de muchos gremios en los últimos tiempos hizo trasladar los auemntos a los valores de las expensas, pero afortunadamente hoy la gente paga a tiempo", concluyó.

Incidencia en los valores

En la mayoría de las urbanizaciones el canon por seguridad y el mantenimiento de la cancha de golf (si la tiene) son los factores que más hacen incrementar las expensas por estos tiempos.

"La incidencia de la seguridad, tanto física como electrónica, es determinante para aumentar. Aunque también aquellos que tienen deportes costosos de alta incidencia en las expensas como el golf, la equitación o el polo, normalmente recurren a cuotas específicas para esas actividades (no es el caso de La Taquara)", indica Noelia Delle Coste.

También se refiere Daniel Vives, de Haras del Sur II: "Sin duda, la incidencia de la seguridad hace subir más los gastos comunes. En nuestro caso siempre privilegiamos la calidad y el servicio de la seguridad privada que se da las 24 horas, todo el año".

Coincide Roberto Mateo, que indica que en Comarcas de Luján, "dependiendo del barrio, la seguridad se puede llevar hasta el 70% del costo de las expensas".

En countries como Mapuche, Mayling, Tortugas, Los Lagartos, Abril Club de Campo, Náutico Escobar, Highland Park, entre otros, que poseen muchas instalaciones deportivas que mantener, para abaratar los gastos comunes los consejos directivos tratan de que cada actividad se autosolvente. De esta manera, la gente que los practica paga aparte y así los costos de manutención de cada instalación deportiva no se obtienen del pago de las expensas.

3 casos

Tres años sin subas: en Santa Catalina, barrio que desarrolló Eidico, en Benavídez, Tigre, debido a una buena administración llevada por vecinos muy preocupados por el lugar en el que viven, las expensas no aumentan desde hace tres años. El mayor gasto es la seguridad, que supera el 50%. Las expensas, además, cubren los gastos de mantenimiento de calles y la laguna.

Con golf: Luciana E., residente de Abril Club de Campo, dice: "Al ser un proyecto con un campo de golf de 18 hoyos, pista de saltos y mucha actividad hípica, las expensas son de un valor importante, según los valores de otros barrios cerrados que pueden ser más bajas. Estas rondan los 2200 pesos".

Proyección: los brokers indican que cuando un barrio es nuevo deben proyectarse los valores de expensas para que el comprador esté al tanto de lo que va a pagar a futuro. El propietario debe saber todo lo que deberá enfrentar de gastos..

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