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Año positivo para los locales

El sector, según los brokers, se mostró muy activo durante 2011, con una vacancia prácticamente nula.

Lunes 26 de diciembre de 2011
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LA NACION
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Tanto los especialistas como los distintos referentes del mercado coinciden en que el año que está por finalizar arroja hasta el momento un balance positivo para el segmento de los locales comerciales.

Juan Manuel Troncoso, broker de retail de la firma Colliers International, se mostró muy conforme con los resultados obtenidos durante 2011. "El balance del año es por demás positivo para el segmento de retail ya que se mostró muy activo con una vacancia prácticamente nula en los principales corredores de la ciudad de Buenos Aires", afirmó el especialista. Y amplió Herman Faigenbaum, managing director de la firma Cushman & Wakefield Argentina: "No sólo los precios de alquiler y venta además del nivel de operaciones se mantuvieron estables con relación a 2010, sino que también los rubros de actividad económica de los inquilinos más importantes mostraron una buena evolución".

Un análisis más puntual sobre 2011 reveló, según Aníbal Montes, presidente de RG Montes, que no en todo el año se vivió un ritmo ascendente. "Entre abril y mayo hubo una suba en los precios de alquiler que provocó un leve desaceleramiento en la demanda. Sin embargo, en este último tiempo, cuando se entablan las renovaciones, se producen reacomodamientos de los valores que permiten conciliar un buen negocio tanto para el locador como para el inquilino."

Más trámites

Una de las características diferenciales de 2011 fue el incremento de los trámites administrativos para cada operación inmobiliaria. "Actualmente existe una mayor cantidad de extensos trámites administrativos que muchas veces, junto con algunos aumentos en los precios del alquiler, terminaron por desalentar levemente el movimiento de la demanda. De todas formas esto no fue impedimento para que el saldo anual resulte favorable."

Los expertos coincidieron que al igual que el año último, los rubros que registraron más aperturas fueron indumentaria, telefonía celular (centros de atención al cliente), gastronomía, electrodomésticos y peluquerías.

Para Laura Cabrera Dutra, responsable de la gerencia de producción y ventas de Paredes Group, otros rubros que mostraron un avance en el sector fueron las cafeterías, las casas de comidas rápidas, los bancos, concesionarios de automóviles y supermercados, entre otros. "Por su parte, los videoclubs –tanto cadenas como particulares, las estaciones de servicios y los bazares– mostraron una clara contracción", aclaró Cabrera Dutra.

Espacios específicos

Si bien cada rubro requiere locales con características específicas podría sintetizarse que las búsquedas en general se limitan a espacios comerciales que parten desde los 150 y en algunos casos superan los 500 m2. "En el caso de las firmas vinculadas con el rubro de indumentaria de primera línea, por ejemplo, suelen reclamar comercios con dimensiones entre los 150 y 250 m2. Para centros de atención al cliente de compañías de telefonía celular se buscan por encima de los 400 m2; para gastronomía, entre 250 y 400 m2; para bancos, entre 250 y 450 m2, y para electrodomésticos, superiores a 500 m2", explicó Troncoso.

Una muestra del movimiento que experimentó este mercado se refleja en la cantidad de operaciones inmobiliarias que se registraron durante 2011. "Durante el segundo semestre se realizaron 42 transacciones en los principales corredores (peatonal Florida, avenidas Santa Fe y Callao; avenidas Santa Fe y Pueyrredón; avenida Cabildo y Juramento, y Puerto Madero)", dijo el broker de la firma Colliers International.

Amplía Montes: "Se puede decir que en una comparación interanual con 2010 se registró tanto en ventas como en alquileres un aumento del orden del 20%". Según Troncoso, en lo que se refiere a los precios de alquiler éstos mostraron una suba durante el primer semestre del año que rondó el 12,1 por ciento.

Para Mario Korn, titular de Korn Propiedades, el mercado no propone una realidad única, sino que está compuesto por múltiples aristas. "Hay, sin embargo, lugares en los que los alquileres se deben ajustar a las realidades del mercado y no pueden aumentar en forma disociada a la realidad del comercio. Se exceptúa –por ejemplo– en locaciones como los shoppings, en los que un local comercial tiene distintos objetivos comerciales y comunicacionales, como la presencia de marca, entre otros factores", afirmó Korn.

Nuevos ejes

El crecimiento comercial experimentado por el mercado de locales alentó la creación de nuevos ejes. "Algunos polos temáticos nuevos se observan en la zona de la calle Aguirre, en Villa Crespo, y de la avenida Hornos, en Barracas, donde domina la presencia de comercios vinculados con los outlets", reveló Troncoso. Otro de los nuevos sectores comerciales que se destaca es el eje peatonal Reconquista (allí tras convertirse en peatonal se instalaron bancos y espacios gastronómicos); otro espacio que comenzó a vivir un resurgir fue el corredor de Juan B. Justo (tras el desembarco del Metrobus). También pueden destacarse el fuerte impulso comercial que comenzaron a manifestar durante 2011 Núñez, Parque de los Patricios y Barracas, mientras que en la zona norte, Vicente López parece vivir el mismo presente alentador.

Las perspectivas para 2012 –según la mayoría de los referentes consultados– indican que no habrá grandes cambios, aunque merece una atención especial la crisis europea y los efectos que ésta puede ocasionar en el mercado no sólo local, sino también regional. "Para 2012 se prevé un mercado estable creciendo con cautela tanto en volumen de operaciones como en valor de alquiler. El precio de venta, por su parte, se proyecta estable", concluye Faigenbaum.

Montes aportó una visión más moderada y crítica sobre el futuro del mercado: "Para 2012 estimo un leve desaceleramiento justificado principalmente por la suba de costos, que surja no sólo de los previsibles aumentos en los precios del alquiler, sino también por la reciente quita de subsidios. Particularmente considero que la consigna para revertir una posible baja en el crecimiento que se viene registrando será fundamentalmente el consenso entre locadores y locatarios en cuanto a las tarifas de alquiler.

También al futuro se refiere Adrián Mercado, de Adrián Mercado Gestión Inmobiliaria: "Consideramos que 2012 será un año con movimiento en especial de las marcas de indumentaria para instalarse en los principales focos comerciales. Por otro lado, las franquicias tienen previsto expandirse y es otro modelo de negocios que encabezará pedidos de locales en avenidas y calles como Aguirre o Gurruchaga, ambas entre Villa Crespo y Palermo, que se consolidan como nuevos centros comerciales a cielo abierto".

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