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Sube y baja: ¿qué pasa con los precios de las propiedades?

Opinión

Cuando se pregunta qué está pasando con el precio de las propiedades en la Argentina hoy, de un lado se escucha lo siguiente:

"El precio de las propiedades subió un 20% este año pese a las restricciones. La gente no sabe dónde poner el dinero y sigue comprando. Además, el que vende no tiene apuro porque no compró con préstamos y lo puede esperar".

Lo extraño es que, por otro lado, los argumentos difieren completamente:

"El mercado inmobiliario está totalmente parado. No se hacen prácticamente operaciones y las pocas que se concretan se negocian entre un 10 y un 15% por debajo de los precios del año pasado".

¿Puede ser que existan visiones tan encontradas con respecto a lo que está sucediendo? ¿Se debe esto a una disparidad de precios brutal? ¿Es una puja de intereses entre vendedores que buscan hacer creer que el valor del metro cuadrado sigue subiendo para vender aunque sea al mismo precio y los compradores que intentan instalar la idea de que todo se viene a pique para comprar más barato?

Al analizar los hechos concretos, nos encontramos con algunas sorpresas como las que siguen a continuación. Como anticipo: esta es una historia donde todos tienen razón, por más ilógico que parezca.

Caída de volumen no es (por ahora) lo mismo que caída de precio

Según un relevamiento del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires sobre los actos escriturales, en agosto de 2012 se experimentó una contracción de 35% respecto al nivel de un año atrás, al totalizar 3776 compraventas de viviendas. Se trató de la novena disminución interanual en forma consecutiva y la séptima en el año a tasas de dos dígitos porcentuales.

Frente a esto, no hay teoría que valga: los fríos números dicen que se están concretando un 35% menos de operaciones que el año pasado.

Según los especialistas, la baja podría ser aún más pronunciada, ya que dentro del total de actos escriturales existe una inercia de operaciones de compraventa a estrenar, que fueron concretadas el año pasado o incluso en 2010 y que recién ahora se están entregando. Si establecemos una discontinuidad entre lo que era el mercado inmobiliario antes del cepo cambiario (noviembre de 2011) y lo que es ahora, podríamos decir que son operaciones que se hicieron bajo circunstancias totalmente distintas.

Dicho esto, el "parate" en el sector parece ser importante y con vías a profundizarse, ya que a julio de este año los permisos para obras nuevas habían caído un 46%, lo cual va repercutir directamente en las escrituras que se concreten el año entrante.

¿Cuál es la razón de esta marcada caída en las operaciones?

Por un lado, la persona que tiene dólares en billete saca la cuenta de que sus ahorros hoy valen un 40 % más que a principio de año y ve que las medidas del Gobierno se intensifican mes a mes anticipando una nueva realidad donde la divisa americana será cada vez más difícil de conseguir en la Argentina. Para desprenderse, exige que se reconozca esa apreciación vía una disminución de precio del activo a comprar, en este caso inmuebles.

Por su parte, en general, el propietario del inmueble no se encuentra apremiado aún por circunstancias económicas o deudas hipotecarias que lo impulsen a vender su bien en el mercado asumiendo tamaño descuento, con lo cual rechaza las ofertas que le llegan (muy por debajo del precio publicado).

Como consecuencia, no hay encuentro entre vendedores y compradores al no hallar un valor que sea adecuado a ambos intereses.

Más allá de la cantidad de operaciones: ¿los precios están subiendo o bajando?

La respuesta es sorprendente: los precios no están subiendo o bajando, los precios están subiendo y bajando.

Como anticipé en mi columna "Ladrillos y dólar: el fin del reinado", los precios de las propiedades pueden subir en pesos y bajar en dólares.

Pero la situación es aún más compleja: mientras nadie discute la suba en pesos, la baja en dólares puede ser muy distinta en función de qué tipo de cambio se tome (dólar oficial de 4.70 pesos, dólar blue de 6.30 o dólar "ladrillo" de 5.55).

La dinámica de la suba en pesos incluso podría mermar si el dólar paralelo se mantiene en los valores actuales (y más aún, si baja), con lo cual muchos inversores que antes recurrían a la seguridad de las propiedades ahora se encuentran frenados ante la posibilidad de perder dinero.

Frente a este panorama, cabe preguntarse por qué no estamos ya observando un franco descenso de precios en los inmuebles. La respuesta es muy simple: muchos de los dueños de los departamentos son inversores que encuentran una doble motivación para no convalidar la baja. Por un lado, no tienen necesidades económicas y, por el otro, en caso de vender, no sabrían qué hacer con los dólares ya que no siempre confían en guardarlos en los bancos.

Mientras tanto, los inmuebles vacíos (cuando no pueden alquilarse) generan gastos como expensas y servicios básicos que son asumidos por sus dueños.

Los compradores ahora son más bien individuos que buscan un techo para vivir y no como inversión, y que están dispuestos a pagar un precio razonable en pesos a un tipo de cambio no superior a 5.55 pesos (que es el promedio entre el dólar oficial y el paralelo).

Cómo sigue la historia

Cabe esperar, según lo planteado, que más temprano que tarde los precios de las propiedades en la Argentina se sinceren a la baja, y entonces comenzarán a aparecer las oportunidades. Por lo pronto, los inversores (esto es, los que compran propiedades especulando con un futuro aumento de precios) parecen estar retirándose de la plaza local y comprando inmuebles en países limítrofes como Uruguay y Chile, donde los valores se encuentran (a contramano de lo que pasa aquí) en franco aumento, medido en dólares y en la moneda de ambos países.

En los Estados Unidos, luego de la explosión de la burbuja inmobiliaria, el ajuste de precios fue muy veloz. En España, por el contrario, si bien el valor de las propiedades está disminuyendo, lo hace de manera más gradual.

La dinámica en nuestro país seguramente dependerá de los próximos acontecimientos y, sobre todo, de las elecciones venideras.

Mientras tanto, los precios podrían seguir subiendo en moneda blanda y bajando en moneda dura, para confusión de los compradores y vendedores que deberán abandonar la parálisis actual cuando las necesidades lo impongan..

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