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Ajuste inmobiliario: el sector se ilusiona tras un 2012 caótico

Economía

Luego de haber atravesado un año de contracción histórica debido al cepo cambiario, el mercado busca adaptarse y reconvertirse pensando en pesos

Por  y   | LA NACION

El sector inmobiliario tocó fondo en 2012: anotará una caída de la actividad cercana a 70% como consecuencia de la pesificación obligada que instaló el Gobierno a través del cepo cambiario. Para 2013 hay dos factores que encienden cierta ilusión. El primero, un ajuste de precios que ya se nota; el segundo, la asimilación por parte de compradores y vendedores de que habrá que abandonar de a poco el dólar y transar en pesos.

En una mesa redonda organizada por LA NACION para entender la actualidad del mercado, inmobiliarias, brokers, desarrolladores y representantes del mercado financiero contaron que, en un contexto en el que el peso se devaluó entre un 30% o 35% -la referencia es el dólar paralelo-, los precios de los inmuebles bajaron 15%. La aparición del precio, como señal económica, dicen, es una buena noticia.

A pesar de que nace una visión esperanzadora, la ecuación entre salarios en pesos, propiedades valuadas a medio camino entre el dólar oficial y el blue sumado a la falta de financiación aún complica el acceso a la vivienda de la clase media. Todos coinciden: la inflación es el enemigo para mejorar el crédito hipotecario.

Juan Curutchet, vicepresidente del Banco Ciudad; Jorge Rozados, director de Reporte Inmobiliario; Marcelo Orfila, gerente general de la desarrolladora Monarca; Diego Cazes, director general de la inmobiliaria L.J. Ramos y Manuel Estruga, director general de Soldati Propiedades coincidieron en que el mercado tardó mucho en adaptarse al peso. Dicho esto, reconocen que las operaciones aumentaron en los últimos dos meses.

La mejora no es homogénea. Aún son complicadas las transacciones con departamentos usados, se hacen en un 70% en dólares, mientras que crecen nuevos desarrollos con costos en pesos.

Son muchos los que se volcaron a estos emprendimientos como resguardo pensando en que en un futuro podrán monetizarlos en dólares.

Por otra parte, los desarrolladores alertaron sobre la fuerte suba de precios de algunos insumos, sobre todo los que ya no se encuentran en el país por las trabas a las importaciones.

Juan Curutchet: -Voy a tirar un tema sobre la mesa para arrancar. Hoy el banco concede préstamos y muchas veces hay que renovar los acuerdos, que típicamente tienen un plazo máximos de 90 días, porque las partes no se pueden poner de acuerdo en el precio y las condiciones o porque tienen un crédito otorgado, se les cae la propiedad y tienen que buscar otra. Esto está muy vinculado al tema cambiario porque el comprador tiene dificultad de acceder a los dólares. Para la línea de préstamos de primera vivienda tenemos 850 operaciones aún trabadas y por cerrarse.

José Rozados: - El primer impacto del cepo cambiario fue contundente, sobre todo, cuando se invalidó la posibilidad de que el crédito otorgado se cambie a dólares. Ustedes tenían montos de US$ 60.000 o 70.000 y con eso pesificado hoy a $ 4,70 no se consigue nada en el mercado.

JC: - Las estadísticas interanuales nuestras son impactantes. Un año atrás estábamos en un boom absoluto. En noviembre de 2011 colocamos $ 207 millones y este año 81 millones. Este noviembre fue muy atípico porque los escribanos apuraron todo para llegar a escriturar antes de fines de octubre cuando el crédito se podía pasar a dólares. Si bien la caída es fuerte, no soy tan pesimista porque el producto lo tenemos. Ahora avanzamos con líneas con tasas escalonadas. El año pasado otorgamos cerca de 6000 hipotecarios, este año cerraremos en 5000. Sí tuvimos gente con un nivel de estrés muy grande y los llamados histéricos fueron moneda corriente.

Una crisis muy larga

Diego Cazes: - Hay una caída violenta del mercado de real estate. Esta crisis fue la más rara y larga que tuvimos en al menos 20 años. En 2001 fue bastante más simple. La caída era clara, se entendían las causas, y el recupero fue rapidísimo. Cuando entendimos que el país había explotado, se rebotó y el mercado se movió inmediatamente. Creo que cuando se produce el cepo, nosotros, los inmobiliarios, no sabemos qué hacer. Y no sabemos tasar. La propiedad no tenía precio. Después empezó a suceder que había dos billetes verdaderos, el oficial y el paralelo. Convivían dos dólares y había mucha confusión. Entonces se cierra el grifo. El que tiene dólares los quiere hacer valer. Pero las cosas fueron cambiando y ahora lo que falta es una buena comunicación. La caída de 70% del mercado fue una situación de pánico. Hoy estamos en un momento bisagra. Con una devaluación de un 30% o 35% [tomando como referencia el dólar blue], los precios bajaron un 15%. Hoy las propiedades tienen precio. Lo que falta es información para la población.

Manuel Estruga: -Éste fue uno de los peores años de la historia para la industria. Hubo un cambio de paradigma fortísimo: se venden en pesos las propiedades. Antes se pensaba, se invertía, se vendía, se compraba en dólares. Hubo un proceso de adaptación que tiene que ver con dejar de pensar en dólares y meter la variable pesos. Además, los primeros meses nos tuvimos que dedicar a hacer docencia, a hablar con los clientes y decirles que sus propiedades ya no valían lo que valían. Antes las operaciones se cerraban en un mes y ahora se tarda tres meses porque hay que hacer docencia. Preguntan más que antes y piden todos los papeles.

Marcelo Orfila: -Nosotros vivimos un mundo diferente. Cuando salió el cepo cambiario pesificamos todo, ya que mis costos eran en pesos: honorarios, materiales, mano de obra. Lo único que hay que tener en cuenta es la inflación, que juega un papel importantísimo porque obliga a cubrirse en el tiempo. En noviembre vendí el récord de la compañía en la historia. Lanzamos un emprendimiento chiquito en Nordelta, de 42 unidades, y lo vendimos en ocho días. Hay que laburar, no todo el mundo compra tan fácil. Lo que sí pasó es que los materiales subieron mucho. Los básicos como el hierro y el cemento siguen la inflación. Pero buscar pisos o artefactos para la cocina es muy complicado. Hay índices que se fueron 200 o 300% arriba. Desde que cerraron la importación, no se consiguen cerámicas en ningún lado. Hay cuellos de botella en los insumos. No hay oferta.

JR: -No hubo una lectura acertada del cepo desde el sector. Se venía trabajando con una inercia en cuando al resguardo de valor y eso funcionaba. No hay que olvidarse de que el dólar es el principal resguardo del argentino. Era obvio que si tocaban el dólar iba a impactar. Al principio fue una etapa de negación, después de resistencia. A mediados de junio se empezó a asimilar y se publicitó mucho más la compra en pesos. Dado como está la situación y la política cambiaria, que no tiene visos de encaminarse en el corto plazo, el peso tendrá que ser asumido en mayor medida en el intercambio inmobiliario. Lo mismo pasa con la inflación: habrá que ver cómo se trabaja y encontrar nuevos mecanismos.

El dólar sigue presente

DC: -Los números de las ventas, no digo de nicho, sino en líneas generales son todavía malos. Si decimos que se venden 80 departamentos de 90 en 30 días estamos dando una estadística equivocada. La gente sigue pensando en dólares. Pero creo que ya sabe que las propiedades tienen precio, y que bajaron 15% en los mejores lugares. Las expectativas de que alguien puede negociar mejor porque tiene dólares se borraron. Al que tiene pesos y capacidad de ahorro, en el banco sólo le van a dar el 10 o 12 por ciento de interés.

JC: - Las tasas subieron. Hoy conseguís un 16% fácil.

DC: -Pero con una proyección de inflación de 28% sigue siendo no del todo ventajoso. Parece un tema menor, pero la propiedad tiene precio. Y con el peso no se puede especular. El peso te hace perder plata todos los días. El mercado rebotó; es incipiente, pero lo peor ya pasó.

JC: -Usted dice que la gente tomó la caída de precios. Pero si uno está en la clase media y media baja se complica mucho el acceso a la vivienda. Este esquema de reglas de juego requiere un grado de sofisticación importante, a lo que se suma una situación laboral incierta o precaria. Ese segmento está complicado.

ME: -Algunos clientes cuentan que pagan en pesos hoy pensando en que cuando termine el emprendimiento en 2015 podrán vender la propiedad en dólares. Sí se presenta un problema para el año que viene. Muchos desarrolladores pudieron pesificar porque ya tenían comprado el terreno. Pero ahora cuando los desarrolladores tengan que ir a comprar los terrenos, los dueños les van a decir que la quieren en verdes.

la incógnita de los terrenos

MO: -Todos los lanzamientos que tenemos es de canje por metros.

ME: -A veces te toman metros, pero a veces piden un 30% en dólares por adelantado.

MO: -Lo interesante es que el argentino tiene posibilidad de adaptarse rápido, pero cuando hay cosas así, que están tan metidas en la cabeza, como el tipo de cambio, es difícil.

DC: -Acá tardamos demasiado en adaptarnos. Fue la primera vez.

JC: - La gente no estaba tan endeudada que necesitara vender como en 2001 y 2002. Esta crisis fue artificial porque fue creada por el Gobierno.

JR: -El problema que está en el trasfondo de todo es la inflación, y no está en nuestras manos resolverlo. ¿El Gobierno va a poner pautas inflacionarias? No. Va a haber que vivir y convivir con estos niveles de inflación, y sin el dólar como ancla. Cómo hacemos para que funcione cuando los costos complican la accesibilidad a la vivienda cada vez más. Aumenta 25% el costo de la construcción y el costo de reposición es cada vez más caro. Para el que cobra en pesos, no es verdad que bajó 15% en dólares. Hubo una devaluación del 30%, por lo que se le encarecieron un 15% en pesos. Lo que se debería instalar en el sector es una moneda especial.

DC: -Sea la moneda que sea, cuando vos tenés que comprar los materiales tenés que pagar 28% más. Y el desarrollador te lo va a cobrar. El que tiene pesos, los vuelca al desarrollo; a fin de cuentas la propiedad va a mantener el valor. Y el que compra vivienda usada aún compra con los dólares porque algunos ganaron mucho, tuvieron capacidad de ahorro y tienen espalda. Pero si pensamos en el que no tiene capacidad de ahorro ni espalda, ese tipo no va a sacar un crédito. La construcción le va a aumentar 28% y no va a poder ni ir al supermercado. Va a tener que empezar a comer arena.

JC: -El tema es bajar la inflación.

ME: -Hagamos un paralelismo. En Montevideo las propiedades valen 15% o 20% menos. El desarrollador financia 50% a cinco o seis años y a tasas de 7% u 8 por ciento.

JC: -Sin inflación, el cepo cambiario no sería un problema. Lo peor es que ésta pega principalmente en la gente de la clase media, que no puede acceder al crédito.

  • 70%
    crisis
    Fue el derrumbe del mercado inmobiliario en lo que va del año, según estiman los expertos. El cepo al dólar fue la principal causa
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