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Invertir en propiedades en Miami da más ganancia que en Palermo o Recoleta

Economía

Es el destino favorito de los inversores argentinos con dólares al contado; al sur de Florida el metro cuadrado es más barato y ofrece el doble de rentabilidad por alquilar

Por   | LA NACION

En el transcurso del último año, los argentinos le ganaron a los brasileños que apuestan al mercado inmobiliario de Miami. Lejos de las rivalidades, los desarrolladores que operan en el sur del estado de Florida reconocen que capitales nacionales están sobrepasando en operaciones -históricamente- a los brasileños.

Las inmobiliarias de Miami y ciudades aledañas declaran que al menos la mitad de los proyectos a estrenar son vendidos a argentinos que pagan en efectivo, la mayoría de ellos buscan inversiones a mediano o largo plazo alejadas del riesgo local y consiguen un precio más conveniente y una renta en dólares más alta respecto a la que ofrece Buenos Aires. El New York Times detectó esta tendencia en septiembre pasado.

Los inversores locales con dólares en la mano encuentran a Estados Unidos más atractivo para hacer negocios con propiedades: el precio del metro cuadrado es más barato en Miami que en los barrios porteños más céntricos.

Precios y rentabilidad

Para un departamento de dos o tres ambientes a estrenar, el precio del metro cuadrado (m2) cotiza en promedio a unos U$S 2600 en Palermo Soho, U$S 3100 en Recoleta y U$S 4000 en Puerto Madero.

En contraste, en Miami se consigue a U$S 2800 en el distrito de Aventura; U$S 3000 en Brickell o hasta U$S 5000 en el exclusivo South Beach. A 80 kilómetros al norte de la ciudad, en la localidad de Delray Beach se consigue por U$S 1350. Los datos de ambos países surgen de un relevamiento realizado en bases de datos de precios de cámaras inmobiliarias y sitios especializados de estas ciudades consultados por LA NACION .

Los inversores locales [que buscan al ladrillo como refugio de valor] encuentran que una propiedad en los Estados Unidos arroja mayor rentabilidad para quienes desean alquilarla. En Buenos Aires se puede obtener un retorno de entre 0,3% a 0,5% mensual sobre el valor de la unidad, mientras que el de Miami es del 0,7% a 0,9% mensual; el doble respecto al local.



Tomando como referencia un departamento próximo a los 110 m2 , la comparación de la inversión en diferentes destinos deja ver la gran diferencia de rentabilidad:

Recoleta, Buenos Aires

Precio: U$S 289.473 o 2631,37 por m2
No incluye cochera ni amenities
Alquiler: 1000 dólares ($8000) al mes
Rentabilidad: 0,345% mensual o 4,14% anual

Palermo Soho, Buenos Aires

Precio: U$S 208.010 o 1891 por m2
Incluye amenities
Alquiler: 950 dólares ($7600) al mes
Rentabilidad: 0,45% mensual o 5,4% anual

Miami (Brickell), Florida

Precio: U$S 192.750 ó 1752,27 por m2
Incluye cochera y amenities
Alquiler: U$S 1542 al mes
Rentabilidad: 0,8% mensual o 9,6% anual

Dalray Beach, Florida

Precio: U$S 135.000 ó 1227,3 por m2
Incluye cochera y amenities
Alquiler: U$S 1215 al mes
Rentabilidad: 0,9% mensual ó 10,8% anual

Con este escenario, al comprar y alquilar una propiedad en Recoleta, un inversor tardaría 286 meses para recuperar la inversión (si se toma en cuenta el tipo de cambio oficial), mientras que en el sur de Florida, 103.

De acuerdo a un estudio del Instituto de Economía de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE), en algunos barrios de Capital Federal, como Villa del Parque, puede llegar a 5,5% anual. Sin embargo, los valores locales están lejos del histórico 1 por ciento mensual que tuvo mercado porteño durante la década del noventa.

Para el caso de Buenos Aires, ¿la baja en la rentabilidad en las propiedades que se alquilan es porque están baratos los alquileres o caros los departamentos? La respuesta es el valor del m2. Las dificultades para acceder al crédito acotan la oferta y encarecen los precios.

 
Palermo, el barrio donde el metro cuadrado a estrenar oscila los 2600 a 2800 dólares. Foto: Archivo 
 

El caso del sur de la Florida se explica en la coyuntura económica que atravesó Estados Unidos en los últimos cuatro años. Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria en septiembre de 2008, el precio medio de venta de las propiedades se derrumbó de 320.000 a 157.000 dólares en enero de este año; se produjo exceso de oferta y hubo una corrección fuerte de la sobrevaluación que habían tenido las propiedades.

La oportunidad está echada. La recuperación inmobiliaria de Miami comenzó a mediados del 2010 con la aceleración de las ventas mensuales. En otras palabras, los precios actuales de esta ciudad y sus localidades aledañas están en niveles similares a los de hace diez años.

Claves de inversores en EE.UU.

  • Los edificios con amenities (pileta, sauna, gimnasio, solarium, salas de uso múltiple.) suelen otorgar mejor rentabilidad cuando son alquilados.
  • En caso de querer financiar parte de la compra con un crédito hipotecaria, hay inmobiliarias especializadas en público latino que ofrecen asesoriamiento para presentar requerimientos a bancos.
  • La compra de propiedades puede realizarse como persona física o jurídica (constituir una sociedad bajo las leyes estadounidense). De acuerdo a la situación financiera de cada comprador, los aspectos impositivos suelen variar. Los agentes están obligados a informar en detalle sobre esta cuestión.

* Para las comparaciones en dólares con pesos, se tomó un tipo de cambio de referencia actual de 8 pesos, que es el promedio del utilizado por las inmobiliarias de las zonas. .

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