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Descalabro en el mercado inmobiliario: causas detrás del blanqueo

Opinión

A pesar de haber sido anunciado hace apenas una semana, mucho se ha escrito ya sobre el blanqueo de capitales propuesto por el Gobierno.

De la misma manera, en la calle la gente se pronuncia a favor o en contra, y al tocar el tema y establecer las verdaderas razones de la propuesta, diversos argumentos surgen desde oficialistas y opositores.

Pero la sorprendente propuesta podría tener que ver con una simple razón que muchos, por diversos motivos, niegan o no alcanzan a comprender: corresponde más bien a un manotazo de ahogado del Gobierno, que trata de corregir las consecuencias negativas que el cepo cambiario ha producido en el mercado inmobiliario en particular y en la economía en general. Con esto, de alguna manera el oficialismo está buscando corregir las externalidades negativas que dicha medida ha producido en el sector inmobiliario, generando una parálisis en cuanto a las operaciones comerciales que no se veía desde el año 2002, cuando la salida de la convertibilidad provocó también una parálisis que luego pudo ser revertida por el arrastre del crecimiento económico de aquel entonces.

Mercado inmobiliario: negación y consecuencias

En agosto del 2012, en la columna titulada Ladrillos y dólar: el fin del reinado, decía que:

"...el auge de las propiedades es cosa del pasado, y a partir de ahora los ladrillos podrían bajar del pedestal del que gozaron desde poco tiempo después de la salida de la convertibilidad".

En aquel entonces, esta postura fue muy discutida, esgrimiendo la falta de alternativas de inversión existentes, que haría que la demanda de propiedades se mantenga constante de parte de aquellos inversores que seguirían buscando refugiarse en "ladrillos" para eludir con ello la erosión que la inflación causaba sobre sus ahorros.

Ya en octubre de 2012, en otra columna sobre el tema llamada Sube y baja: qué pasa con el precio de las propiedades, llegaba a la siguiente conclusión:

"Los precios (de las propiedades) podrían seguir subiendo en moneda blanda y bajando en moneda dura, para confusión de los compradores y vendedores que deberán abandonar la parálisis actual cuando las necesidades lo impongan".

Luego, la suba del dólar blue se aceleró a partir de enero de este año y los vendedores que habían comenzado a pesificar el precio de los inmuebles en venta tuvieron que volver a dolarizarlos para no quedar desactualizados de un mes a otro (o de una semana a otra, dada la violencia del alza), y la parálisis se adueñó nuevamente del mercado inmobiliario, pero esta vez de manera más intensa.

Según lo expresado por Reporte Inmobiliario, la caída en las escrituras de compraventa acumuladas del primer trimestre de 2013 comparadas con el mismo período de 2012 es del -41%, mientras que si lo comparamos con 2011 (cuando el cepo aún no existía) llega casi al -50%.

Faltando menos de 20 días para que se cumpla el segundo semestre del año, se cree que los números acumulados para 2013 profundizarán aún más esta caída libre, agudizando la crisis del sector inmobiliario que fue, durante toda la década pasada, uno de los motores del crecimiento que ahora parece haberse detenido de golpe.

Una luz de esperanza: los nuevos emprendimientos en pesos

Pero la suba del dólar blue trajo otra distorsión al mercado: históricamente, los precios de los departamentos usados eran 15 o 20 por ciento más baratos que los nuevos, mientras que hoy esa relación se invirtió, y se consiguen unidades a estrenar hasta 15 o 20% más baratas que otras similares usadas.

Esta situación se da gracias a que los costos de la construcción (como el resto de los precios de la economía local) aún no se han ajustado al alza del dólar paralelo, con lo cual el costo de construir ha caído cerca de un 50% desde principios de año, medido en divisa americana.

Aquellos que tienen dólares en su poder ven ahora que los mismos valen de golpe un 50% más en términos de insumos para la construcción, y deciden con ello tomar el riesgo de cambiar los mismos a pesos y comenzar desarrollos inmobiliarios orientados a la clase media y media baja, apostando a que los dueños de los departamentos usados seguirán resistiendo la baja de precios durante un tiempo, por lo cual sus emprendimientos lucirán más atractivos en términos relativos.

Este fenómeno produjo un inesperado ingreso de capitales (inversores que habían sacado su dinero del país y comenzaron a traerlo al detectar esta posibilidad de inversión), lo que se ve reflejado en la caída del "contado con liqui" (que es el costo de sacar dinero del país a través de la Bolsa de Comercio de Buenos Aires) y del costo del "cable" en casas de cambio (costo de sacar dinero eludiendo los controles del Banco Central), que bajó del 7 al 2,50% en pocas semanas.

El Gobierno, al detectar esto, ha visto la oportunidad de arreglar el descalabro que el cepo cambiario ha producido en el mercado inmobiliario al estimular mediante el blanqueo el ingreso de capitales a utilizarse no tanto para la compra venta de unidades usadas sino más bien en nuevos emprendimientos inmobiliarios.

En caso de tener éxito esta medida (éxito para el Gobierno sería un blanqueo de capitales en el orden de los 3000 millones de dólares), el efecto positivo sería doble: por un lado reactivaría el mercado de la construcción y por el otro pondría un techo a la suba del dólar blue, al aumentar la oferta vía los Cedin.

Pero la desconfianza y algunas desprolijidades cuando aún resta conocer la letra chica de la propuesta ponen en duda que las acciones lleguen a buen puerto.

En menos de 3 meses, con los resultados de los dólares "blanqueados" sobre la mesa, sabremos qué nos depara el futuro inmediato para la economía en su conjunto..

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