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Altísima demanda

Comprar o alquilar en Manhattan no es nada sencillo, por esa razón surgen nuevas zonas que los jóvenes las eligen para vivir, como Williamsburg o Astoria

Sábado 29 de marzo de 2014
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LA NACION
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New York, New York, I want to wake up in a city that never sleeps... La canción en la inigualable versión de Frankie, dedicada a esa ciudad única, deslumbrante, por momentos delirante, intensa, también vanguardista y sofisticada a la vez, que fascina y enamora, es además el corazón mismo del Real Estate internacional. En verdad, Manhattan. ¡Qué buen nombre para la mejor isla democrática de América! –la definió nada menos que el poeta norteamericano Walt Whitman– ha dejado atrás tal (como era de prever) esos momentos difíciles de la crisis internacional y el Real Estate está en un momento de fuerte crecimiento, donde la demanda es enorme y la oferta, muy limitada. Comprar para vivir, para invertir, con un tráfico intenso de operaciones para una demanda que se calcula en un 60% de clientes locales y el resto, compuesta por interesados de diversa procedencia fuera de Estados Unidos.

En diálogo telefónico con Jacky Teplitzky, de la firma Douglas Elliman, una de las referentes más destacadas del Real Estate neoyorquino, comenta: "Hay que entender que la demanda es superior a la oferta porque además nos referimos a la isla de Manhattan, rodeada de agua, superlimitada. En verdad es un problema contar con esa búsqueda tan intensa frente a lo que se puede ofrecer tanto a los extranjeros como al mercado local".

Se refiere también "a una demanda que cada año surge en mayo y que agrupa a aquellos estudiantes que están por graduarse, que buscan trabajo y que su destino es Nueva York, la capital financiera del mundo, la de bufetes de abogados. Y mucho más. En verdad, todos quieren mudarse a NY: vienen aquí a comprar o alquilar, pero en las dos categorías hay escasez de oferta. Aquí, el 90% del mercado está constituido por departamentos, no casas. Pero el 70% de las unidades para vender en Nueva York son coops y el 30%, condominios". ¿Qué son los coops? Edificios más bien antiguos, clásicos. Los compradores de esos inmuebles tienen acciones del edificio, pero de una cuotaparte en el porcentaje que represente la unidad elegida.

Dice Jacky Teplitzky que "para los extranjeros es muy difícil comprar en esos edificios, que habilitará una junta de directivos si aprueban al potencial comprador. La mayoría de estos edificios tienen como requisito que la persona que compra debe vivir en el edificio además de mostrar ingresos, declaración de renta y cuenta corriente en Estados Unidos". Quienes no pueden adquirir unidades en los coops buscan condominios que son mucho más caros y escasos. La oferta de los coops incluye estudios de 40 m2, pero también otros más amplios de entre 300/400 m2. Según la categoría, el valor medio de los studios alcanza los 375.000 dólares; los de un dormitorio, 595.000; los de dos dormitorios, 1.200.000, y los de 3 dormitorios, 2.000.050 dólares. Hay de variada superficie y precios, más accesibles que los condominios. En los edificios permiten alquilar por un año; son muy pocos los que superan ese período.

En cambio, en el caso de los condominios, los studios en esos edificios cotizan 560.000 dólares; los departamentos de un dormitorio, 899.000; los de dos dormitorios, 1.825.000, y los de tres, 3.200.000 dólares. En el caso que se pretenda acceder a un crédito hay que declarar que se percibe un ingreso, qué trabajo tiene en Estados Unidos y cuánto gana. En el caso de ser otorgado se recibe el 75% del valor de la propiedad a pagar a 30 años.

Valores que suben

"Los precios y la demanda de los coops condominios se impulsan por encima de los niveles registrados en la primavera de 2008, cuando los precios alcanzaron su máximo nivel. Ahora, los departamentos en venta son escasos y los precios comenzaron a subir tanto para los nuevos desarrollos como para las reventas en los edificios antiguos", explica Alejandro Schuff, gerente de mercado internacional de Soldati. Schuff detalla: "Una persistente falta de inventario de condominios con tasas de absorción cada vez más rápidas resultó un récord de ventas para los nuevos condominios que salieron al mercado a partir de 2013. Por lo que a pesar de la suba de las tasas de interés se puede esperar que 2014 será otro año de ritmo rápido de ventas de nuevos desarrollos en Manhattan, con una marcada afluencia de compradores extranjeros y en efectivo".

Schuff comenta que según The Wall Street Journal, el valor promedio para un condominio fue de 1.460.000 dólares y 725.000 dólares para un coop en Manhattan, según las cifras del primer trimestre de este año. "Sin duda, el aumento en el promedio de precios se puede atribuir a los cierres de departamentos caros en los nuevos desarrollos de condominios y a compradores demandando propiedades de lujo", añade. El impulso ascendente es también una respuesta a un sólido crecimiento del empleo en la ciudad de Nueva York en 2013, además también el efecto riqueza en relación con el mercado de valores y especialmente la percepción global que atrae inversores del mundo entero, como un destino seguro para sus inversiones. Comenta Schuff que "Manhattan es y seguirá siendo la capital de mundo, concentrando en sus escasos 59,5 km2 todos los atractivos de una ciudad sin igual. Los excedentes de liquidez de otras regiones siempre serán seducidos por una ciudad irrepetible, y que por lo mismo genera un mercado inmobiliario cuasi blindado".

Por esto la conocida máxima en el Real Estate de location, location, location, en Manhattan, resulta ser particularmente cierta. Por el solo hecho de encontrarse en Manhattan, los bienes raíces de esta ciudad son una de las inversiones más seguras y codiciadas en el mundo.

"Invertir en un departamento en un barrio emergente de Manhattan, como el distrito financiero, Harlem o los tramos más occidentales de Midtown West, puede ser un movimiento más agresivo que la compra de un departamento en el Upper East Side o un condominio en Greenwich Village, pero indudablemente cualquier departamento en Manhattan conservará o aumentará su valor."

Famosos que marcan el rumbo

La escasez de espacios para comprar propiedades inevitablemente marca el rumbo de nuevas zonas que se amplían. Cuenta Teplitzky que el área de la calle 25 hacia el sur se ha puesto de moda y a la gente le gusta vivir allí. "Es más cool, sigue a las estrellas de cine. Por ejemplo, Nicole Kidman compró allí, entre otros famosos. La parte sur de la ciudad es novedad. Con respecto a los terrenos son prácticamente inexistentes. Sólo se pueden tirar abajo algunos edificios para empezar de nuevo. Aunque la mayoría no se puede derribar. Hay que reciclarlos, reformarlos. Si se derrumba un edificio también se adquiere el terreno de al lado, pero en muchos casos la fachada hay que mantenerla. Todo depende de la zona. Hay sectores que se pueden tirar abajo, pero el frente debe mantenerse o la opción es construir exactamente como eran antes. Comprar edificios de oficinas o edificios de alquiler para vivienda para estudiantes es caro. Cerca de la Universidad de Columbia, en el Upper West Side se advierte un poco más de expansión y la misma universidad adquiere edificios para estudiantes. El Soho está carísimo, pero surgen nuevas tendencias fuera de Manhattan, en Brooklyn o Queens" Y añade: Como la demanda es tan fuerte, ahora Brooklyn está tan cara como Manhattan; asoman zonas como Williamsburg, independiente, muy cool para la gente joven, del otro lado del río, con vistas muy atractivas, pero casi toda cara como Manhattan. La mayoría de la gente de Brooklyn o Queens trabaja en Manhattan, pero son áreas donde con el metro se llega con facilidad en 30/20 minutos." Para Teplitzky otra zona como Astoria ha comenzado a crecer. "Es más conocida por inmigrantes, un área donde vive la gente joven porque tiene variedad de restaurantes, transporte, buenos cafecitos, muy de moda. En Williamsburg todos alquilaban, pero ahora la gente lo elige para comprar, con valores de entre 20 y 40% menos de otras zonas". Nueva York es donde la mayoría de la gente elige vivir. "Este mercado es muy estable, con alta concentración de poder adquisitivo, mucho más que el resto de Estados Unidos. Hay familias que han vivido por generaciones allí y así será para los que vendrán", concluyó la experta.

La gran Manzana

Este mercado es un permanente imán para los inversores

Activos: el 70% de las propiedades en Manhattan son coops y es muy complicado para acceder a esos inmuebles

Compra: para los extranjeros es más sencillo adquirir condominios, aunque son más caros

Asesor: siempre conviene contar con un agente de experiencia si lo que se pretende es adquirir una propiedad en Nueva York. Allí, vendedor y comprador tienen su propio broker que los representa. La comisión la abona el vendedor.

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