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Se priorizaron las oficinas premium

En 2015 se registraron ventas de grandes paquetes de pisos, impulsadas por las empresas que no podían girar sus dividendos y tenían excedentes de pesos; también hubo multinacionales que alquilaron importantes superficies

Lunes 28 de diciembre de 2015

Los pronósticos para el año que culmina, indicaban que sería de transición y con poco movimiento en el mercado. Pero, con el transcurso de los meses, se activaron las transacciones que no suelen ser las más habituales en el sector corporativo: las ventas de grandes paquetes de pisos en edificios premium, impulsadas principalmente por las empresas que no podían girar sus dividendos y tenían excedente de pesos. A su vez también hubo compañías multinacionales que alquilaron superficies importantes aprovechando que dentro de la región Buenos Aires, era un mercado barato para instalar oficinas regionales.

"En los últimos dos años hemos participado de las principales operaciones de compra de inmuebles por parte de las multinacionales en el mercado corporativo", expresó Hernán Castro, broker senior de Cushman & Wakefield.

En contraposición a lo que es la dinámica habitual del mercado, donde la búsqueda más habitual está dentro de los 300 y 500 m2, "este año fueron las empresas multinacionales u oficinas gubernamentales las que estuvieron más activas, demandando superficies mayores a los 1000 m2", comentó Ivan Jackson, broker global workplace solutions de CBRE.

"El balance del año fue de regular a bueno, teniendo en cuenta la complejidad de tener varios tipos de cambio con cepo y las dificultades de implementar las operaciones, que esto genera. En el último semestre, el mercado se mostró tomador en compra, negociando a valores históricos", afirmó Carlos Boero, gerente comercial de oficinas y edificios en block de Toribio Achával.

Por otro lado, en la segunda parte del año la vacancia ha bajado y los valores de alquiler se han recuperado un poco. En términos generales la zona norte, sigue siendo la de mayor crecimiento. Pero los proyecto que se lanzaron en Catalinas Retiro, como la última torre desarrollada por Consultatio en la esquina de Alem y Córdoba, donde el BBVA ha comprado el 70%, se han absorbido muy bien. "Lo que demuestra que Catalinas sigue siendo la zona premium corporativa y donde se registran los alquileres más altos del mercado, superando en algunos casos los 35 dólares el m2", agregó Castro.

"En general y como ha sucedido en años preelectorales, la demanda se mantuvo expectante, con mayor cantidad de operaciones de alquiler respecto a las de venta. En general de empresas que por cuestiones operativas no podían esperar al resultado de las elecciones. Respecto a venta, un porcentaje importante lo aportaron los bancos e inversores, que ante la imposibilidad de girar dinero al exterior eligieron posicionarse en edificios AAA, con renta calzada", dijo Cristian Weiss, socio y director de Castro Cranwell, Weiss S.A.

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"Las zonas descentralizadas fueron las más demandadas, como el macrocentro sur, las avenidas Belgrano y 9 de Julio, Barracas, el Distrito Tecnológico, y la zona norte, en el eje de la ruta Panamericana y Libertador", amplió Jackson.

La mayoría de las transacciones realizadas han sido de grandes espacios, es decir entre 1000 y 10.000 m2. "El cepo ha influido considerablemente en el mercado inmobiliario corporativo, lo cual generó que las empresas hayan comprado inmuebles como resguardo de capital ante la imposibilidad de girar dividendos a sus casas matrices", dijo Castro.

Por su parte, Jackson opinó: "el futuro dependerá mucho de cómo se acomoden el resto de las variables en la economía. La salida del cepo, en primera instancia entendemos que representa una corrección que devuelve a los propietarios de oficinas a una situación normal de mercado. En un primer momento no creemos que vaya a haber variaciones en los valores de alquiler en dólares y tampoco posibilidad de renegociar nuevas condiciones en contratos existentes".

Pablo Papadópulos, gerente de la división oficinas de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios, admitió: "Terminamos 2015 con una absorción importante de metros. La vacancia bajó sustancialmente y se encuentra en un 10%. A punto de contraerse en los primeros meses del año debido a la toma de metros por parte de empresas de primera línea que ya están negociando las futuras locaciones".

Por el cepo se realizaron ventas importantes a empresas o inversores que no pudieron girar utilidades. Por ejemplo, el micro y macrocentro con superficies desde 3000 hasta 10.000 m2, de 3200 a 3800 dólares el m2. En Catalinas, el corredor del Libertador y Puerto Madero, con dimensiones de 380 a 1500 m2, cotizan entre 3800 y 4200 dólares el m2. Weiss declaró: "En la fisonomía de los compradores se destacaron los inversores locales e internacionales".

El panorama post electoral reflejó una etapa de expectativa, con mucha cautela por parte de las empresas. "Fundamentalmente a la espera de nuevas medidas económicas para poder tomar las decisiones", amplió Papadópulos.

El locatario viene usufructuando un cambio retenido artificialmente, "con lo cual el propietario percibió rentabilidades anuales del orden del 4% y 5%, cuando el histórico rondaba el 9%. Además, el propietario perdió poder adquisitivo, ya que si vemos el alquiler ajustado por la inflación real, hoy estaría en el orden de un 25% por encima del valor actual", agregó Papadópulos.

Un largo año electoral

A pesar del clima de un largo año electoral y la incertidumbre sobre la agenda económica, "transitamos 2015 con un óptimo volumen de transacciones tanto en cantidad como en calidad de edificios y proyectos de oficinas. Esta muestra estuvo dada principalmente por operaciones de compraventa por parte de compañías multinacionales y grandes empresas locales, habiéndose también recuperado el nivel de transacciones en alquiler. En este sentido, el último trimestre reflejó un consumo de 21.000 m2 lo cual equivale a un crecimiento del 60% si lo comparamos con la performance del primer semestre", dijo Juan Manuel Farola, director de oficinas de Colliers International.

A la zona norte y principalmente aquellas promocionadas con los beneficios propios de los distritos como el Tecnológico de Parque de los Patricios, Farola sumó el Sur del Gran Buenos Aires con gran crecimiento en los últimos tiempos.

"Luego de la retracción y la incertidumbre de 2014, donde la actividad mermó y los precios disminuyeron, el año que cierra se caracterizó por la recuperación, no de mejora de las variables más representativas, como es la vacancia y los valores de alquiler", opinó Juan Pablo Baca, broker de la división oficinas de Adrián Mercado.

La principal causa de esta tendencia positiva, "fue la ausencia de un escenario económico apocalíptico, más allá de las inconsistencias conocidas, y el inminente cambio de ciclo, post kirchnerismo. El año finaliza con un mercado de oficinas estable y con niveles de ocupación similares o superior, según la categoría de los edificios, respecto al promedio de la última década con vacancia alrededor del 9%", concluyó Baca.

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