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Los alquileres, todo un esfuerzo

Los aumentos en los contratos por el impulso inflacionario complican en gran medida el escenario

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LA NACION
Sábado 27 de febrero de 2016
Foto: Shutterstock
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Un rápido relevamiento por los avisos clasificados, por las páginas Web vinculadas con el mundo del Real Estate y por algunas inmobiliarias dio cuenta que el incremento promedio de los precios de los alquileres en la ciudad de Buenos Aires a diciembre del año último rondó entre el 28 y el 30%, aunque también se dieron a conocer -a través de los medios de comunicación- algunos casos donde estos incrementos llegaban a superar el 40%. Otro dato que algunos brokers confirman off de records es que desde la asunción del nuevo gobierno nacional hasta hoy el índice inflacionario creció entre el 12 y el 20%, aunque según ellos pocos son los que suman los registros de 2015 y los de estos dos primeros meses del nuevo año.

Desde el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba) se emitió un comunicado que se presenta como un llamado de cordura al mercado. "Respecto a la magnitud de los ajustes en los contratos de locaciones urbanas, nos vemos en la obligación de aclarar que, en promedio, los alquileres no subieron más que la inflación", sostiene el documento oficial.

Mario Gómez, director de la firma Le Bleu Negocios Inmobiliarios, coincide con la postura de Cucicba. "Los ajustes en los contratos de locaciones urbanas, en promedio, acompañaron el curso inflacionario. Aunque cada contrato es diferente. Para analizar el tema hay que conocer el entorno de negocios, la situación macroeconómica afectada por la inflación y las expectativas futuras respecto a la evolución de los precios. Además, un mercado se crea por la interacción de la oferta y la demanda y el mercado inmobiliario, no es la excepción", explicó Gómez.

Para Carlos J. Puente, titular de la firma Puente Inmobiliaria no se puede generalizar. "El propietario de barrio acepta con buen criterio y en favor de preservar a un buen locatario, la búsqueda de un consenso que les permita llegar a un acuerdo lógico de actualización que ronda el 26% y 28 % anual o ajustado semestralmente al 12,5%; aunque esto implique quedar por debajo de un costo de vida. Igualmente, frente a un mercado que abarca de Puerto Madero a Villa Pueyrredón resulta imprudente e ingenuo tratar de generalizar y trazar un único universo de precios o porcentajes de actualización locativa en la Ciudad de Buenos Aires", explicó Puente.

Héctor D'Odorico, titular de Cucicba y presidente de la firma Héctor D'Odorico Negocios Inmobiliarios fue más claro. "Desde la entidad no podemos hablar de números, sólo velamos por la práctica de la función de los inmobiliarios", comentó el presidente del colegio que regula al sector. Y agregó: "Cómo inmobiliario podría decir sin temor a equivocarme que si tomamos como parámetro un departamento de dos ambientes en Caballito en enero de 2015 y lo vemos en el mismo mes de 2016, sufrió un incremento del 28 al 30% (es decir de $4000 trepó a $5200) y esa proporción se podría llevar al resto de las tipologías".

Juan Ignacio Mel, uno de los referentes de Mel Propiedades, aporta otra visión al tema. "El segmento de alquileres sigue tan fuerte como antes. Estos sufrieron una actualización entre el 30 y 40%, y los inquilinos lo entendieron dado que la mayoría de ellos trabajan en relación de dependencia y vieron en sus ingresos ajustes similares en 2014 y 2015", afirmó Mel.

Una de las voces que se comenzó a elevar con más fuerza es la de Gervasio Muñoz, referente y fundador de Inquilinos Agrupados y encargado del tema alquileres en la Defensoría del Pueblo de la ciudad de Buenos Aires. "Desde el anuncio del fin del cepo vemos aumentos en los contratos de locación para vivienda que superan, en la Capital, el 40%, con ajustes semestrales que rondan entre el 15 y el 20%. Los propietarios siempre escuchan al mercado y si este dice que hay que aumentar un 40% los propietarios van detrás de esos números, en busca de la rentabilidad. De más está decir que el mercado inmobiliario, a través de sus reportes y estudios de campo fija precios completamente arbitrarios", contó Muñoz.

Según el documento emitido hace unos días por el Colegio Profesional Inmobiliario "Los inquilinos (la demanda) lejos de ser tomadores de precios, hacen sus propuestas y contrapropuestas, y al cabo de recorrer un complejo proceso de negociación con la participación indispensable del corredor inmobiliario, las partes llegan al precio de cierre. Cada inmueble es único y cada localización es única. Ciertos inmuebles en ciertos lugares pueden permitir a la oferta la posibilidad de tener una posición más dura, pero de ninguna manera se puede hablar de una cartelización. Lo que prima es el libre juego de la oferta y la demanda". Como titular de Cucicba D'Odorico dijo: "Desde Cucicba lo que podemos afirmar es que cuando los usuarios sean víctimas de situaciones abusivas o sufran por mala praxis inmobiliaria que no duden en denunciar a nuestra entidad a ese profesional matriculado y que hagan lo mismo a la Defensoría del Pueblo de la Ciudad".

En números

La rentabilidad de los alquileres. Según los reportes económicos del sector es la más baja de los últimos 13 años, alcanzando un piso que ronda poco más del 1 por ciento. Los referentes inmobiliarios dan cuenta que el costo de alquileres subió un 30% interanuales, tomando como referencia en diciembre último.

Un ejemplo de un caso en estos días. Hoy, tomando como ejemplo un departamento de 2 ambientes en la Capital que tiene un alquiler de $5500, para ingresar a la vivienda el inquilino de disponer de: $27.500 ($11.000 de depósito, $11.000 de comisión inmobiliaria y $5500 de mes de adelanto).

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