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Boom inmobiliario en la Villa 31: piden hasta $ 400.000 por casas sin escrituras

La venta y el alquiler de inmuebles es la actividad económica más pujante; mientras el gobierno planea urbanizarla, hay más de 900 comercios sin habilitación

Domingo 14 de agosto de 2016
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LA NACION
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Las calles del barrio Cristo Obrero tienen hasta siete comercios en una cuadra
Las calles del barrio Cristo Obrero tienen hasta siete comercios en una cuadra. Foto: Emiliano Lasalvia

Si no fuera por las conexiones clandestinas de electricidad; si no fuera porque no llega el gas natural y hasta hace poco tiempo no tenía siquiera cloacas; si no fuera porque las propiedades se construyen sobre terrenos usurpados..., las villas 31 y 31 bis, en Retiro, podrían ser lo que no son: un pueblo chico.

Mientras el gobierno porteño anunció allí un plan de urbanización y una inversión de $ 6000 millones para transformarla en un barrio antes de 2019, hoy la actividad económica más pujante de la villa es el negocio inmobiliario informal.

El predio creció exponencialmente en los últimos años por su ubicación privilegiada a pocos minutos del subte, de los trenes y casi todas las líneas de colectivos de Retiro. Esto se tradujo en importante desarrollo comercial que la distingue de cualquier otra villa porteña: en la villa 31, los terrenos cuestan hasta $ 400.000 en los sectores más codiciados (ver infografía) y por el alquiler de una habitación de 16 m2 se paga hasta $ 4000.

En sus 32 hectáreas se contabilizan más de 900 locales comerciales, entre los que son exclusivamente negocios o los también funcionan como vivienda familiar. A ellos se les suman, además, los 350 puestos de la feria popular en las inmediaciones a la entrada de la Terminal de Ómnibus.

La villa tiene todo: peluquerías, salones de fiesta y de belleza, zapaterías, servicios de seguridad privada, ferreterías, restaurantes, kioscos, almacenes, farmacias, lavanderías, una línea de colectivos interna, heladerías, talleres mecánicos, consultorios odontológicos, una señal de cable propia y hasta un bingo que se mantiene firme, pese a que todos los demás en la Ciudad se vieron obligados a cerrar. Lo único que no tienen son casas velatorias.

Al caminar por sus calles angostas, y muchas de tierra, embarradas tras un día de lluvia, se pueden contabilizar hasta siete negocios en menos de 100 metros en sus zonas más pujantes. "La actividad comercial tiene un gran potencial, que puede posibilitar su integración, aporta desde la diversidad y tiene una atracción enorme. Hay mucha oferta de productos que solamente ahí se consiguen, como algunas frutas y verduras", dijo a LA NACION Diego Fernández, secretario de Integración Urbana y Social del gobierno porteño.

El mercado informal de alquileres es otra de las particularidades de la microeconomía de este asentamiento. Según el censo de 2009, el 30% de las 43.000 personas que viven allí alquilan una habitación o una vivienda. Los costos oscilan desde los $ 1000 o $ 2000 por una habitación en los barrios más accesibles, y hasta los $ 4000 en las zonas más buscadas, como el barrio Güemes. Esa disparidad también se refleja en los rubros comerciales: una pizza grande de mozzarella, por ejemplo, varía de una zona a la otra con apenas 10 cuadras de distancia: oscila entre $ 60 y $ 120.

La villa tiene 9 barrios: Inmigrantes, Güemes, YPF, Comunicaciones, San Martín, Cristo Obrero, Playón Este, Playón Oeste y Ferroviario. La clave está en la distancia en relación con los accesos: cuanto más cerca está de la entrada, más caras son sus viviendas.

El precio de venta de los lotes varía de acuerdo con esa lógica. En Güemes (uno de los más antiguos) un terreno de 4 metros por 8 metros puede costar de $ 250.000 a $400,000 dependiendo los atributos particulares y su ubicación específica. "Aunque los alquileres son desproporcionalmente caros con respecto de los servicios de vivienda provistos, los locatarios muestran capacidad de pago. A su vez, los locadores aplican una renta muy alta que les permite repagar su inversión en un lapso de 28 a 49 meses", apuntó Cynthia Goytia, directora de la Maestría en Economía Urbana y del Centro de Investigaciones de Políticas Urbanas y de Vivienda de la Universidad Di Tella.

Si se compra un departamento de dos ambientes en Palermo, que cuesta en el mercado US$ 120.000 dólares, por ejemplo, y se alquila luego a un valor de $ 6000 por mes, se necesitarían 23 años en recuperar la inversión con un dólar a $ 15.

"Los locales comerciales -agregó Goytia- también son en su mayoría alquilados. Es que la expansión habitacional se condice con la actividad económica." La villa no escapa a la lógica de mercado: los kioscos y almacenes tienen una facturación semanal que va de los $ 700 a $ 5000 y, en muchos casos, son similares a la de negocios idénticos en cualquier barrio porteño. Y tienen también mucho stock de mercancía. Incluso, hay algunos casos extremos de comercios en la villa con ingresos por $ 100.000 mensuales, según pudo saber LA NACION.

Las panaderías, carnicerías, verdulerías y fruterías encabezan el ránking de los rubros más redituables. "¿Cuánto está la docena de facturas?", le pregunta una mujer a Antonio, que tiene su local sobre la manzana 14 en el barrio Cristo Obrero. Cuesta $ 36 y vende 15 docenas por día. Con los embutidos, suma ingresos por $ 18.000 al mes y le quedan $ 12.000 netos.

La villa 31 es como cualquier otro barrio, con sus comercios y negocios. Y como todos tiene sus rasgos distintivos: cuando alguien muere los vecinos hacen una colecta para pagar los gastos de entierro. Mientras hoy los vecinos esperan que su situación mejore con las nuevas promesas, también quieren ganarle al destino: muchos juegan a "la rueda", una lotería informal. Invierten $ 250 cada uno por semana y sortean el pozo. El mundo villa 31 vive con reglas propias.

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