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Hay proyectos que generan terrenos más pequeños para ampliar la demanda; algunos suman servicios por membresía para bajar el valor de las expensas

Sábado 04 de marzo de 2017
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PARA LA NACION
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Un club house, restaurante, piscinas, salón de usos múltiples, canchas de tenis y de fútbol son parte de los servicios básicos que todo country brinda a sus miembros, aunque luego cada uno tiene su propio amenity diferenciador. Pero, si de algo no cabe duda, es que con la seguridad no se juega. En las presentaciones de los proyectos se hacen amplias descripciones sobre las tecnologías y equipos utilizados para el monitoreo perimetral e interno de los emprendimientos dado que es uno de los requisitos indispensables al momento de "vender" tranquilidad a los futuros propietarios.

En busca de disminuir los costos fijos mensuales así como las inversiones iniciales -tanto para el desarrollador como para los compradores-, se multiplican los barrios cerrados con terrenos que promedian entre 500 y 1000 m2 , con una oferta de amenities acotada. Apuestan a tentar a familias jóvenes que buscan adquirir su primera vivienda y que pueden aprovechar las herramientas de financiación de hasta diez años, el sinceramiento fiscal que cierra a fin de marzo así como los créditos hipotecarios y Procrear que se lanzaron al mercado.

En línea con la necesidad de ampliar la demanda, Santiago Obarrio, presidente de la inmobiliaria homónima plantea una tendencia: cada vez más emprendimientos suman departamentos. "El fenómeno responde a que la gente no quiere construir y busca bajar gastos fijos. Además hoy las vacaciones son cortadas en el año y estas unidades permiten mayor flexibilidad. Es más fácil cerrar un departamento que una casa", relata el especialista que comercializa Medal Country Club, un proyecto de 108 hectáreas ubicado en Pilar que ofrece lotes que promedian los 1200 m2 a valores que oscilan los US$ 35/m2 y los US$ 50/m2. "La particularidad es que en lugar de generar 350 terrenos, se lotearon 260 y se sumaron 90 departamentos con vista al golf en los que el m2 del fideicomiso al costo ronda los US$ 1700", detalla.

Félix Brie, director de Díaz Mayer & Brie Propiedades, comercializa Pedregales, un barrio de 657 lotes pequeños de entre 360 y 700 m2 en San Vicente: "El público comprador es de parejas, familiar o jóvenes que buscan obtener su primer hogar", afirma. El año pasado comenzó la primera de cuatro etapas: se ofrecen 100 lotes desde $ 189.000. También con financiación a 120 meses pero con lotes más amplios -de 1500 a 3000 m2 cada uno- está en el mercado Haras del Sol. "Es el primer barrio privado slow place del país", define Juan Carlos Oddino, su desarrollador.

Otro de los proyectos que se posicionó con el tiempo es Sofitel La Reserva Cardales, el proyecto con 550 lotes ubicado en Escobar frente a una reserva natural de 3000 hectáreas, en el que la desarrolladora Frali desembolsó US$ 100 millones de inversión en marzo de 2008. Ese monto también incluye la inversión en el hotel cinco estrellas. Hoy tiene 65 por ciento de proyecto vendido. La oferta de lotes varía entre los 800 y los 3500 metros con un valor que oscila entre los US$ 85/m2 y los US$ 210/m2. "Generamos diferentes tipologías para poder ampliar la demanda y tener producto para diferentes públicos. De hecho para bajar el ticket generamos lotes de 600 metros", , explica Sean Duggan, gerente Comercial del grupo que lo desarrolla, y aclara que el 60 por ciento del terreno fue destinado a espacios verdes. Otra pata del negocio de Frali es el de renta. El proyecto cuenta con seis edificios de condominios con unidades de entre 60 y 150 m2 en los que el m2 cotiza entre US$ 2800 y US$ 3000. La desarrolladora se quedó con 54 departamentos que se alquilan entre los $ 18.000 y $ 30.000.

Tener el producto terminado desde que se lanza al mercado permite pilotear la estrategia de venta variándola de acuerdo a las condiciones macro. De hecho en los nueve años que tiene el emprendimiento, los planes de financiación y condiciones fueron cambiando. Hoy se permite pagar 40 por ciento al boleto y el resto financiado en dólares a plazos de 60, 36 y 10 meses, además de la opción contado.

El uso que los propietarios suelen darles a las casas en los clubes de campo también difiere respecto de los dueños en barrios privados ya que en este último caso son mayoría los que eligen vivir allí de modo permanente. En tanto, como no todos los propietarios utilizan las áreas deportivas y de esparcimiento de uso común dentro de los countries, prosperan emprendimientos con servicios diferenciados para bajar los costos de las expensas y de mantenimiento fijo. Belleville es un barrio cerrado de 16 hectáreas en Canning. Está integrado por 142 lotes y en 18 de ellos se ofrece la posibilidad de poseer caballeriza propia dentro del terreno con salida a una senda perimetral y por ésta al sector hípico del polideportivo. En este complejo se ofrece la posibilidad de que solo paguen los gastos de las áreas deportivas aquellos propietarios que son usuarios de las instalaciones, organizado bajo un sistema de membresía. "Quienes no utilizan la oferta deportiva pagan solo $ 1200 por mes de expensas, monto que incluye la seguridad. Es muy bajo, similar a un departamento de dos ambientes en Capital Federal. Hay otros emprendimientos donde se paga $ 15.000", destaca Alejandro Mazzei, titular de Mazzei Propiedades, comercializador del emprendimiento. "Esto es una tendencia que irá incrementándose porque hay gente que desea vivir en un barrio cerrado por la seguridad y no por tener muchos amenities. La gente se fija mucho en el valor de las expensas", finaliza.

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