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Las primeras señales alentadoras

El lanzamiento de los créditos hipotecarios y la respuesta de la demanda anticipan una nueva forma de hacer negocios en el sector

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LA NACION
Sábado 18 de marzo de 2017
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La sensación térmica de la industria cambió en las últimas semanas y el mercado recupera el entusiasmo del año pasado. Los desarrolladores miran el vaso medio lleno y no dudan sobre la reactivación en el corto plazo que generarán los créditos hipotecarios, sobre todo, en el stock residual de las unidades nuevas y, principalmente, en el mercado de los usados. "Durante la administración Kirchner, en la ciudad de Buenos Aires, sólo un 6 por ciento de las operaciones fueron con crédito hipotecario, frente al 26 por ciento de la década de la convertibilidad", compara Mario Gómez, secretario del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI). A mediano y largo, el mercado habla de un "efecto dominó", motorizado por un cambio de la demanda que dejará de estar centrada en los inversores. La expectativa es que el comprador de clase media que adquiere una unidad para vivir tome protagonismo y exija otro tipo de proyectos: más accesibles en precios y fuera de los barrios más caros de la ciudad.

En este contexto, los brokers inmobiliarios festejan una mayor reactivación del mercado de usados y los desarrolladores esperan nuevas señales como el lanzamiento de los créditos intermedios -que toman ellos y los pueden transferir al comprador- para avanzar con nuevos emprendimientos.

"Los créditos hipotecarios no cubren más que el 5 o 10 por ciento de la demanda", alerta Hernán Nucífora, socio gerente de la desarrolladora Global Investments. Uno de los tantos temas que dificulta el acceso a la vivienda es el poder adquisitivo. "Si los precios de las propiedades se incrementaron entre 10 y 20 por ciento y la inflación rondó el 40 por ciento, el poder adquisitivo cayó 50 por ciento el último año", analiza Leonardo Rodríguez Nader, CEO y fundador de la desarrolladora CMNV Comunidad de Inversión.

Si bien hay signos de reactivación, los players coinciden en que la recuperación será lenta. "Venimos de niveles muy bajos de venta. El mercado está mejor saliendo de los peores años de su historia", pone paños fríos a la ansiedad Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, y agrega otro dato esperanzador para el sector del que se habló poco en las últimas semanas: el efecto blanqueo. Anticipa que hay ventas en las que se firmaron boletos que se saldarán cuando quienes sinceraron dinero puedan retirarlo de los bancos sobre fines de marzo. A esta se suman otras señales que anticipan la reactivación :

Los compradores están perdiendo el temor a sacar un crédito.

Durante 2016, las operaciones de compraventa de inmuebles con créditos registraron una suba de 47,3 por ciento en comparación a 2015 en la ciudad de Buenos Aires, según datos del Colegio de escrituras porteño. Si se toma sólo diciembre de 2016, la suba interanual fue de 150 por ciento, lo que prueba el cambio de expectativas. Desde hace unos meses, los bancos comenzaron a bajar las tasas y los simuladores web están al rojo vivo. Incluso, hay casos en los que los departamentos de créditos de entidades trabajan los fines de semana para responder todas las solicitudes ."Tienen tanta demanda que terminan eligiendo al cliente por eso también se complica calificar", explican en el mercado. "El gran acierto del nuevo Procrear de establecer tasas del 3,5 por ciento más actualización por CER es que genera cuotas por debajo de las de un alquiler", relata Gomez Picasso, quien no cree que el ajuste de las cuotas -en la mayoría de los casos, por las Unidades de Valor Adquisitivo ( UVAs)- desaliente el entusiasmo. "Los alquileres también aumentan. Tuvieron un incremento del 30 por ciento anual, y además se convive con la incertidumbre de la renovación y los gastos extras que puede generar una posible mudanza, el depósito y la comisión de la inmobiliaria", agrega. El incentivo adicional del nuevo Procrear son los resguardos como el subsidio del Estado que permitió bajar la cuota del crédito, la protección de que el aumento de la cuota no puede superar el aumento del coeficiente de variación salarial; y que la relación cuota-ingreso no puede superar nunca el 25 por ciento .

Los bancos privados, interesados en participar en el nuevo Procrear.

Mientras el Gobierno apuesta a colocar 60.000 créditos este año ajustables por las UVAs, el Nación, el Provincia y el Ciudad se preparan para anunciar oficialmente el lanzamiento de los créditos que se indexan por la inflación. Los bancos privados por su parte, analizan su nivel de involucramiento. Desde el Gobierno aseguran que las entidades están más interesadas que antes en participar, porque en el decreto de traspaso del Procrear al Ministerio del Interior les permite endeudarse a través de Obligaciones Negociables en UVAs, lo cual generará un menor descalce. Además, se trabaja en otras herramientas, como la securitización de las hipotecas. Hasta ahora, por medio de los créditos atados a las UVAs, se dieron $ 4000 millones y hay $ 15.000 millones en camino de ser otorgados. "El panorama es promisorio. Se pasó del Procrear de Cristina de 2014, que subsidiaba implícitamente casas en los countries con una tasa del 14 por ciento con 30 por ciento de inflación, a hacerlo explícitamente en la que el Estado apuesta el 40 por ciento", analiza Gustavo Llambías, vicepresidente de la Asociacion de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios (AEV) . "Son créditos que no te permiten comprar una unidad en Recoleta y está perfecto: ayudan a quien necesita", cierra este tema.

Los desarrolladores preparan proyectos para la clase media.

La financiación cambia las reglas de juego porque entra en escena el comprador que adquiere una propiedad para vivir . De hecho, hay desarrolladoras que sacan del cajón los emprendimientos para el segmento medio. "Durante años se construyó para el 10 por ciento más rico del país. El crédito permite que nos animemos a zonas frías, barrios buenos que no avanzan si no hay financiación", afirma Llambías, quien también es socio de Red Consulting and Management, la desarrolladora con la que avanza en un emprendimiento de US$ 40 millones de inversión en obra que se construirá en la ex planta de Aurora, ubicada en Lope de Vega y Juan B. Justo. "Para avanzar necesitamos crédito nosotros y para las 350 familias que compren", agrega. De esta forma pone en la agenda la necesidad de los créditos intermedios. Otra desarrolladora que piensa en el segmento medio con unidades que se vendan desde US$ 2300/m2 es CMNV. "Analizamos la generación de una marca y productos en los que se utilicen sistemas constructivos de calidad pero más eficientes en costos y tiempos", agrega Rodríguez Nader. ß

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