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Ataque al derecho de propiedad

Con el inconsistente argumento de que se compró a un "precio vil", el Gobierno insiste en quedarse con el predio de Palermo de la Sociedad Rural

Martes 21 de marzo de 2017
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La insistencia del gobierno nacional en el plan originalmente lanzado por el kirchnerismo para apropiarse del predio de Palermo vendido hace 25 años a la Sociedad Rural Argentina (SRA) provoca inquietud por sus graves efectos sobre la seguridad jurídica y el derecho de propiedad.

La venta del predio ferial por el Estado nacional, en mayo de 1992, se encuadró en el artículo 2° de la ley 22.423, que preveía la venta directa, en este caso de un inmueble de dominio privado del Estado nacional, a una asociación que utilizaba el inmueble desde hacía más de 100 años con fines de cumplimiento de sus objetivos estatutarios.

La operación se condicionó al cumplimiento de fuertes compromisos de inversión. La SRA se obligaba a desarrollar en el predio un nuevo centro internacional de ferias y congresos de no menos de 50.000 m2 y la rehabilitación de los pabellones históricos, además de un estacionamiento subterráneo para no menos de 1000 cocheras. La inversión total obligada luego de su compra superaba los 70 millones de dólares. Además, la SRA debía ceder el uso del predio al Gobierno por un período de 15 días al año, entregar el 5% de la venta de entradas, permitir el ingreso libre o con descuento a jubilados y estudiantes y pagar todos los impuestos sin excepción. Con estas condiciones y con las valuaciones del Banco Ciudad y del Banco Hipotecario, se acordó un precio de 30 millones de dólares.

Se puede constatar que en casi todas las grandes ciudades del mundo los predios feriales comparables son estatales o son subsidiados de alguna forma por los gobiernos.

Tras la compra, la SRA logró, no sin dificultad, asociarse con la firma estadounidense Ogden, con experiencia en este tipo de desarrollos. A la sociedad, constituida por partes iguales, se le otorgó el usufructo por 30 años. Por este derecho y por el aporte de la exposición rural anual y de un conjunto de terrenos adyacentes, la firma extranjera pagó a la SRA la mitad del precio de compra del predio. Las obligaciones de la compra se cumplieron en su totalidad.

Tiempo después de concretada la venta, hubo denuncias sobre su supuesta realización a un precio vil. El fiscal José María Campagnoli impulsó la acción, que tomó el juzgado del doctor Sergio Torres. Ambos consideraron válido el dictamen de dos peritos de la Corte Suprema, los arquitectos Juan José Bialet Salas y Mónica Silvia Grille, de febrero de 2008. Éstos valuaron el predio en 131,8 millones de dólares, siguiendo un procedimiento incorrecto y carente de rigor metodológico. Si bien los arquitectos percibieron que la determinación de valor debía basarse en la rentabilidad de su explotación, luego avanzaron en un terreno obviamente desconocido para su profesión. No midieron esa rentabilidad, ni incluyeron las obligaciones de inversión, ni consideraron el costo de la cesión de uso y de un porcentaje de las entradas al Estado, ni plantearon el flujo de fondos para la SRA para determinar el valor presente según los procedimientos universalmente aceptados para valuar empresas en marcha y proyectos de inversión.

Desde la compra del predio hasta la realización de la valuación por los peritos transcurrieron 15 años de explotación (1993-2007), durante los cuales se cumplieron las inversiones exigidas y la operación fue eficiente. En ese período se produjo la crisis de 2001-2003, que afectó la actividad ferial. Los peritos disponían, por lo tanto, de un período suficientemente prolongado con datos reales ex post para valuar el predio según el criterio de rentabilidad, como lo había pedido el propio juez. El valor presente del flujo real de fondos para la SRA de ese período, descontado a la tasa apropiada para las inversiones de riesgo y las condiciones macroeconómicas que regían en 1992, da un resultado de 11,4 millones de dólares. Ése era el precio que correspondía haber pagado si el futuro se hubiera proyectado como realmente ocurrió. Aun en condiciones mucho más favorables, no se hubiera podido llegar a 30 millones de dólares.

En conclusión, el análisis del juez para concluir que fue un "precio vil" y procesar a los funcionarios estatales y directivos de la SRA se apoya en un informe pericial erróneo y conceptualmente absurdo. La rapidez del gobierno de Cristina Fernández de Kirchner para condenar la operación y decretar su nulidad expuso una indisimulable raíz ideológica y política, que pasaba por considerar a la Sociedad Rural un enemigo del pueblo. Cabe esperar que la Justicia actúe como corresponde.

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