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Las ganancias de los privados, la discusión paralela

La mayor cantidad de m2 disponibles plantea generar mecanismos que beneficien al Estado

Viernes 28 de abril de 2017
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Las reformas de los códigos de Planeamiento Urbano y de Edificación son dos de los proyectos más importantes que la Legislatura porteña piensa debatir este año. Aunque no fue presentado oficialmente, una de las discusiones más filosas será el modo en que los emprendedores privados compensen el beneficio que se les dará por las normas propuestas.

María Rosa Muiños, jefa del bloque peronista de la Legislatura, indicó: "Primero se debe discutir la plusvalía de la tierra", y adelantó que presentará un proyecto de ley de captación de la renta diferencial de la tierra urbana. "Resulta imposible considerar un nuevo código si no existen parámetros para definir el valor, y menos aún el aumento, de la ganancia que se generaría con la norma. Lo ideal sería que esa renta diferencial sea recuperada y destinada a cubrir necesidades de la comunidad, considerando el gran déficit de vivienda que se padece desde hace años".

La captura de la plusvalía es una de las herramientas que se aplican en ciudades como San Pablo. Consiste en realizar un cálculo mediante el cual el inversor paga al Estado un monto con el que compensa la gran ganancia obtenida y a la vez aumenta la posibilidad presupuestaria de la comuna.

En la Ciudad indicaron que están trabajando también en una norma para ver de qué modo puede regularse ese beneficio que se traslada al inversor por el cambio normativo.

En ese sentido, Cynthia Goytía, del Centro de Investigaciones de Políticas Urbanas y de Vivienda de la Universidad Torcuato Di Tella y fellow del Lincoln Institute, indicó: "Hay una transición entre los parámetros actuales y los previstos y, en muchos casos, aumenta la constructibilidad del lote. Hay mucha posibilidad del capturar el valor generado por la normativa", indicó la experta.

"Sería bueno que también incluyan desde el gobierno estudios más particularizados del impacto que la reforma tendrá en el mercado y los precios a partir de los cambios en la capacidad de edificar propuesta", agregó.

"La reforma tiene varios criterios positivos; entre ellos están las medidas de aliento a los propietarios de inmuebles patrimoniales y al incentivo tributario a quienes sumen espacios verdes o mediante la construcción disminuyan el efecto de las olas de calor, por ejemplo con terrazas verdes", detalló Goytía.

El instrumento para ayudar a mantener las edificaciones protegidas patrimonialmente se llama capacidad constructiva transferible y consiste en un pago al propietario del inmueble histórico por los metros potenciales que no serán utilizados. Un porcentaje del monto de ese dinero será destinado al dueño de la construcción y deberá ser utilizado en su mantenimiento; en tanto, el beneficio del inversor privado radica en que los metros cuadrados potenciales que compra podrán ser utilizados en el emprendimiento que realice en otro lugar. En la Capital hay 11.000 inmuebles catalogados y otros 7000 en zonas de área histórica.

Cynthia Goytía (Universidad Torcuato Di Tella): "Sería bueno que el gobierno incluya estudios del impacto que la reforma tendrá en el mercado y los precios"

María Rosa Muiños (Legislatura porteña): "Resulta imposible considerar un nuevo código si no existen parámetros para definir la ganancia"

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