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Los argentinos se jugaron todas las fichas en Madrid

Más de 100 empresarios del sector participaron del salón inmobiliario que se realizó en la capital española; toda la intimidad de la feria en la que los referentes pusieron al real estate local en el radar mundial

Sábado 03 de junio de 2017
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LA NACION

La edición 2017 del Salón Inmobiliario de Madrid -SIMA-, el más importante de habla hispana del mundo en el sector, no fue uno más para el país. Más de 100 referentes desembarcaron en el viejo continente para visitar la muestra en la que la Argentina fue elegido como país invitado y el único que contó con un stand exclusivo. "Tantas veces escuchamos sobre el egoísmo del empresariado argentino, que nos da orgullo cuando vemos que un grupo de inmobiliarias y desarrolladores viajan a promocionar el país", relata Martín Boquete, director de la inmobiliariaToribio Achaval.

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Durante los cuatro días de exposición, la feria probó los buenos tiempos que atraviesa el mercado español, que crece a un ritmo interanual del 7,7 por ciento, con una caída de más del 20 por ciento de las ejecuciones hipotecarias, en una economía que avanza al 3 por ciento anual. En ese país, el sector da señales claras de recuperación y estabilidad. "De todas formas, no fueron los españoles los que invirtieron en proyectos, sino los fondos del extranjero (ingleses, alemanes y norteamericanos) que vieron una oportunidad de un mercado que se detuvo por completo", analiza Carlos Spina, director Comercial de la desarrolladora argentina Argencons, creadora de la marca Quartier, que formó parte del grupo de empresarios que viajaron. "Los españoles se quemaron con leche y no son los que están invirtiendo. Recién ahora están comenzando, luego de tres años donde la inversión vino de afuera. Ninguno de los jugadores pre crisis es un jugador relevante hoy", agrega el especialista. Otro dato curioso de aquel mercado que llegó a tener un pico de oferta de 900.000 unidades sin colocar es que los bancos también salieron heridos de aquella experiencia. "Recién ahora están comenzando a dar crédito al desarrollador de una forma incipiente. Ya no financian suelo. Solo construcción y costos soft", explica Spina.

La misión comercial argentina involucró desde cámaras empresariales, colegios profesionales, universidades, organismos oficiales nacionales, provinciales y municipales hasta entidades financieras y otros profesionales del sector. "Ya no hay dudas de que el real estate argentino está a la altura de los mercados europeos y que mantener reglas claras y estables mucho tiempo genera crecimiento y creación de valor", explica Boquete.

De hecho, y como consecuencia de la realización del SIMA, la Universidad Politécnica de Madrid organizó una serie de conferencias orientada a egresados, alumnos y docentes del programa de educación superior en real estate de Hispanoamérica (MDI), que se dicta simultáneamente en España y en numerosos países de América latina, entre ellos la Argentina. La delegación estuvo encabezada por Juan Carlos Franceschini, director del MDI y de la asociación que nuclea a los directores de los posgrados inmobiliarios que se dictan en el país -APPI- junto al empresario Damián Tabakman y a Mario Gómez, director de Le Bleu.

b de gira Menayed (Portland), Boquete (Toribio Achaval), Goldszer (Ocampo) y Monarca (Grupo Monarca), parte de la comitiva
b de gira Menayed (Portland), Boquete (Toribio Achaval), Goldszer (Ocampo) y Monarca (Grupo Monarca), parte de la comitiva.

En la "gira argentina", los empresarios aprovecharon la distensión del viaje para intercambiar figuritas. En una de las tertulias madrileñas, Spina, de Argencons, contaba exultante cómo habían ganado la pulseada por el terreno de la calle Azopardo a dos gigantes del mercado como Irsa y Corporación América. "Pagamos poco más de US$ 500/m2", detallaba. Un desarrollador con varios proyectos en su haber, especializado en edificios entre medianeras, lo interrumpía: "Charly, qué bueno poder comprar tierra a ese valor de incidencia. Nosotros acabamos de adquirir un doble frente en Belgrano y pagamos más de US$ 1000/m2". Un broker que terció en la conversación agregó: "Y eso no es nada. Si se trata de pagar, Costantini acaba de pagarle a Faena US$ 2000/m2 de incidencia por un terreno que está frente al de Argencons, lo único que los separa será la nueva autopista del bajo". El player se refería a la manzana delimitada por Pierina Dealessi, Petrona Eyle, Juana Manso y Martha Salotti en Puerto Madero, por la que Consultatio pagó casi US$ 45 millones. "Aquí hay alguien que está haciendo mal las cuentas", concluyó.

La charla de pasillo tomaba temperatura y, ante el comentario, el director de uno de los posgrados inmobiliarios de Buenos Aires reaccionó rápidamente. "Seamos rigurosos, comparemos peras con peras y manzanas con manzanas", dijo, a lo que el broker, rápido de reflejos, respondió: "A mí lo único que me parece es que por algunas manzanas se está pagando más de lo que las manzanas valen". Y despertó las carcajadas de todos. Tratando de volver al tema de fondo, un desarrollador argentino con negocios en España aclaró que es clave analizar la totalidad del negocio. "En España, en algunos casos se pagan incidencias que hacen que el costo de la tierra signifique un 60 por ciento del total del emprendimiento, sin embargo, construir cuesta menos que en la Argentina, donde el valor del costo de construcción promedia los US$ 1500/m2 y los precios de venta son mayores con lo cual hay espacio para que los proyectos sean rentables. Y no sólo eso, gracias a la estructura de financiamiento, la rentabilidad sobre capital propio es más atractiva aún".

La presencia de la Argentina como país invitado al SIMA despertó la curiosidad de los referentes españoles y de la prensa, que preguntaba : La mirada esperanzadora acerca del país como foco de las inversiones, ¿es real o es un espejismo? ¿Existen ya experiencias de éxito de empresas inmobiliarias españolas con intereses en la Argentina? ¿Qué necesita realmente la Argentina para mejorar su situación inmobiliaria? Preguntas que funcionaron de disparadores del foro de inversión, coordinado por José Luis Suárez, catedrático del Instituto Estudios Superiores de la Empresa (IESE), junto a la Escuela de Negocios de la Universidad de Navarra, y del que participó hasta el secretario de la Embajada de la República Argentina en Madrid, José Sebastián Laino, fomentando la interacción entre empresarios de ambos países. "El encuentro no tuvo desperdicio", coincidieron los argentinos.

Durante la jornada organizada por el grupo de interés en real estate del IAE en el campus del IESE de la Universidad de Navarra se analizaron temas como la salida a la Bolsa de empresas inmobiliarias españolas, la dinámica del mercado residencial y su recuperación de la crisis y las similitudes y diferencias entre el mercado inmobiliario español y el argentino. A modo de conclusión, se afirmó que el real estate es cada vez más un negocio financiero: intensivo en capital, alcanzado por riesgos específicos que le son propios y con un largo período de maduración. "El negocio se profesionalizó y, para obtener financiamiento con inversores que arriesguen capital propio, es necesario ofrecer rentabilidades acordes a los riesgos que se corren", analizó Gómez, de Le Bleu, una persona clave en el despliegue del viaje que puso al ladrillo argentino en el radar del mundo. El especialista agregó que también hubo espacio para compartir la experiencia de los fondos internacionales que se incorporaron al negocio de desarrollo inmobiliario y de Real Estate Investment Trust -REITS-, que en España se denominan Socimis, que actúan en el ámbito de los negocios de renta. Son empresas "patrimonialistas" poseedoras de importantes activos inmobiliarios, principalmente centros comerciales, logísticos, oficinas y hoteles de los que obtienen flujos como consecuencia de su explotación.

España ha vuelto a ser el país de moda en Europa para los inversores inmobiliarios internacionales. "A diferencia del ciclo anterior, las principales desarrolladoras están en manos de fondos de inversión de origen estadounidenses, como Lone Star, Varde, Blackstone y Castlelake, entre otros", relata José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, quien destaca que el mercado español cambió la forma de financiar sus nuevos desarrollos, incorporando equity y no recurriendo sólo a la financiación bancaria como en el ciclo anterior.

Al reconocimiento de "país invitado", la Argentina -uno de los países junto a Estados Unidos que más asistentes reunió- tuvo un rol protagónico con un seminario propio de media jornada dentro del predio ferial en el que empresarios locales tuvieron la oportunidad de contarle al mundo por qué la industria local tiene un potencial "abrumador".

"La Argentina es la niña bonita de la región para recibir inversiones", abrió su disertación Gonzalo Monarca, uno de los speakers. El desarrollador cree que las oportunidades de corto plazo están en la compra de tierras, porque aún están "baratas", y en el mediano plazo en el mercado de viviendas para la clase media que se desarrollará a partir del crecimiento del crédito. "Todavía es muy bajo en relación al PBI", afirmó. Gabriela Goldzer (de Ocampo Propiedades), Martin Boquete (Toribio Achaval), Federico Gagliardo (Vitrium Capital), Issel Kiperszmid (Dypsa) y Gustavo Menayed (Grupo Portland) también expusieron : analizaron los precios, las zonas con potencial, el reto que tienen los brokers como intérprete de la demanda, los altos costos de construcción, las incidencias de la tierra y cómo los créditos están cambiando al sector. "Hay que comenzar a transitar la avenida ancha de productos destinados a la clase media a partir del crédito", destacó Gagliardo, y agregó: "Hoy, los $ 7000 millones en créditos son incipientes, pero el camino se está abriendo. La oportunidad para movilizar a la economía local está en la generación de viviendas para la clase media. A un promedio de US$ 100.000 por cada una de las tres millones de unidades que hacen falta para cubrir el déficit habitacional, estamos hablando de un negocio potencial de US$ 30.000 millones".

Respecto al cambio en las exigencias de los compradores, Boquete resaltó que el negocio inmobiliario local ya trabaja siguiendo la tendencia de los países del primer mundo. "Hoy, un comprador puede pedir a su inmobiliaria que le encuentre la propiedad que necesita sin importar qué inmobiliaria la tiene. La búsqueda la realiza la inmobiliaria dentro de una red que ha creado el Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires, lo que permite que la demanda tenga una mayor oferta sin que le represente un costo extra", explica. Los representantes del sector público también tuvieron su espacio y destacaron los proyectos del Parque de la Innovación en las tierras del ex Tiro Federal y del Parque de la Ciudad. "Los inversores españoles ven con buenos ojos la gestión de Macri y evalúan las oportunidades en el país, le dan importancia a la vuelta del crédito hipotecario", relata Tabakman.

A la hora de analizar el interés real de los inversores del mundo, los players aseguran que los inversores escucharon atentamente la radiografía del mercado local. "Hubo interés de inversores extranjeros, pero hay que bajar la ansiedad y trabajar todos los días para ser mejores y que nos miren", resume Spina. Rozados, de Reporte Inmobiliario, agrega que "España avanza hacia el equity y la Argentina hacia la financiación, por lo que existen vasos comunicantes de experiencias que pueden retroalimentarse de un lado al otro del Atlántico". Gagliardo volvió entusiasmado: "Es un proceso que llevará años, pero es bueno que el mundo nos reciba", resumió. Si bien es demasiado temprano para analizar resultados de la "gira argentina", hay un dato indiscutible: el ladrillo argentino está en la agenda del mundo.

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