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Cómo será el proceso de financiación

Claves para entender la forma en la que el banco obtendrá la garantía

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PARA LA NACION
Sábado 10 de junio de 2017
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Para empezar, el proyecto se concreta si se cumple la condición de reunir un número suficiente de interesados en condiciones de pagar un anticipo del 15 por ciento del costo de la vivienda, lo cual asegurará un flujo de fondos inicial suficiente para pagar el precio de la tierra y constituir un primer capital de trabajo. El desarrollador actúa como fiduciario y adquiere la tierra -"fracción madre"- bajo dominio fiduciario, por cuenta de los interesados -fiduciantes/beneficiarios-, con afectación al proyecto y en condiciones de hipotecar a favor del banco la "fracción madre". La entidad otorga préstamos a treinta años directamente a los suscriptores, evaluando su capacidad de pago. En la etapa de construcción y hasta lograr la sudivisión, el conjunto de beneficiarios garantizan el cumplimiento de los pagos en forma solidaria, de manera tal que la mora de deudores individuales la afronta el conjunto -no es necesario ejecutar la hipoteca-. El banco podrá dividir la hipoteca atribuyéndola proporcionalmente a cada uno de los nuevos titulares del dominio para consolidar su garantía- una vez que el inmueble esté en condiciones de subdividirse. Por otra parte, la entidad iría desembolsando los préstamos, pagando al constructor, en función de un flujo establecido de antemano, asociado a los avances de obra. Una vez que se terminen de construir las viviendas -y eventualmente incluso antes de esa etapa- el inmueble 'madre' podrá ser subdividido, para finalmente adjudicar a cada uno de los beneficiarios, en dominio pleno, su respectiva unidad. Para consolidar su garantía el banco podrá dividir la hipoteca, atribuyéndola proporcionalmente a cada uno de los nuevos titulares del dominio. Alcanzada la subdivisión, el banco podrá escriturar las unidades que hayan cancelado su deuda. La garantía con la titularidad del dominio fiduciario elimina la necesidad de una ejecución, ya que el bien es desde el comienzo propiedad fiduciaria del acreedor, quien solo trasmitirá el dominio real cuando la deuda quede cancelada.

* EL AUTOR ES gerente general de eidico

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