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La transformación de la zona Catalinas: Buenos Aires se renueva con vista al río

Con nuevos desarrollos inmobiliarios, la zona creará una nueva identidad en la silueta urbana; el análisis de CBRE sobre el nuevo escenario

Martes 27 de junio de 2017 • 14:30
La imagen es ilustrativa del proyecto.
La imagen es ilustrativa del proyecto.

Las torres de Catalinas representaron, durante años, un símbolo de innovación y calidad en el mercado de oficinas. Luego se desarrollaron otras áreas con edificios premium, como Puerto Madero o la zona norte de la Ciudad de Buenos Aires, aunque Catalinas nunca dejó de ser un espacio codiciado por las grandes empresas. Pero ahora, con la construcción del Paseo del Bajo anunciada por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y la venta de los terrenos frente a Catalinas, nuevamente este polo de oficinas será un punto neurálgico para el mercado corporativo.

Si bien todavía es muy temprano para hacer una cuantificación del impacto económico de esta renovación urbana, sus transformaciones serán notables.

El impacto puede medirse desde varios puntos de vista. La reurbanización del lote mencionado comprende la división en siete parcelas, por el momento, en las cuales -teniendo en cuenta los datos preliminares suministrados por el Gobierno de la Ciudad- se podrían realizar torres en altura de oficinas en cinco de ellas (a lo largo de Av. Madero) y dos volúmenes más bajos también para oficinas, en el extremo norte.

De acuerdo con cálculos preliminares, las torres de oficinas serían similares a las ya existentes, con alturas máximas de 139 metros y plantas de alrededor de 900 m², sumando 218.200 m² a los 242.300 ya existentes (y a los 70.000 actualmente en construcción). Esto resulta en que las superficies de oficinas se incrementarían en casi un 70%. Y, respecto del personal, considerando la vacancia histórica de la zona, se estima que las 32.000 personas que trabajan en Catalinas llegarían casi a 70.000 al completarse los nuevos desarrollos.

Las consecuencias en el mercado inmobiliario serían numerosas. En el corto plazo, la licitación de los terrenos, sin importar las condiciones, importaría una baja en el precio de los escasos terrenos ya existentes. Por otro lado, el precio de venta de una oficina terminada estaría condicionado por dos variables. Por un lado, la incidencia del terreno efectivamente abonada por el desarrollador, componente clave del producto terminado. Por el otro, los costos de construcción, ya que se encuentran en alza fruto del contexto inflacionario.

Si se toma el mercado de alquileres, el análisis requiere evaluar dos posibles escenarios hipotéticos, sujetos a variables que no han sido determinadas por la autoridad. En el escenario donde los desarrolladores puedan adquirir terrenos y construir sin límite de tiempo, ellos controlarían el ingreso de superficies al mercado, de esta forma dosificando la oferta a medida que la demanda se va presentando. Esta estrategia implicaría una baja fluctuación en precios con una vacancia estable al alza, pero controlada especulativamente.

Por el contrario, si hubiera una obligación de desarrollo antes de una fecha fijada por la autoridad, en ese caso la entrega de los productos sería más compulsiva, llevando a mayor competencia entre los desarrolladores, precios con tendencia en baja y vacancia en incremento. En este escenario, los ocupantes tendrían mayor poder de negociación ante la abundante oferta de producto.

Más allá de lo inmobiliario

El impacto en transporte no sería menor, si bien la zona goza de una de las mejores infraestructuras de transporte de la ciudad, existe el riesgo de una potencial saturación de las redes de transporte con el aumento del volumen de pasajeros. La terminal de ómnibus sobre Avenida Córdoba continuará cumpliendo su función, permitiendo el acceso a la zona de la fuerza laboral. Un tema fundamental, teniendo en cuenta el considerable incremento en el tránsito de personas y vehicular.

Esta nueva afluencia de gente traerá consigo un incremento en la oferta de servicios, como comercios, restaurantes y bares, bancos, servicios varios y un tema caliente en la Ciudad: espacios de estacionamientos para clientes y proveedores de las empresas que se radiquen en las nuevas torres.

Además del impacto en cuanto a inmuebles y personas, también esta renovación implica una mejora en cuanto al espacio público: este comprendería el 68,8% de los usos de las parcelas afectadas, considerando accesos y espacios verdes. Catalinas, una vez más, se transforma en una oportunidad inmejorable de desarrollo futuro.

Por último, el cambio en el skyline de Buenos Aires desde el río creará una nueva identidad en la silueta urbana al mismo tiempo que los nuevos edificios renovarán el inventario de oficinas, trayendo mejoras tecnológicas y mejor eficiencia, incrementando la calidad de vida de los trabajadores.

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