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Precios: todo lo que hay que saber antes de definir la compra de una propiedad

Barrio por barrio, el mapa de los valores de las propiedades; la evolución en el último año; qué pasa en el mercado del Gran Buenos Aires y las perspectivas; por qué seguirá subiendo el metro cuadrado

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PARA LA NACION
Sábado 01 de julio de 2017
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Ya sea que uno desee comprar la primera vivienda, mudarse de la que ya es propietario o vender algún otro inmueble residencial es necesario conocer los valores de referencia que se manejan para no quedar afuera del mercado. Además, hay que considerar si es el momento adecuado y las tendencias que se visualizan respecto al movimiento inmobiliario para evaluar la mejor estrategia a seguir.

Pero, más allá del promedio de valores de cada zona y de las características y estado de cada propiedad, en líneas generales los precios registran una tendencia alcista. Durante los últimos meses, los anuncios de las nuevas líneas de crédito hipotecario ajustables por UVA, el acatamiento récord a la iniciativa del blanqueo de bienes que promovió el Gobierno de la Nación e impulsó a pequeños ahorristas a volcar sus dólares a los ladrillos así como los costos de la construcción que continúan en alza, se combinaron y recalentaron los precios de las propiedades.

Según un informe del mercado porteño elaborado en abril por Navent, empresa propietaria del sitio Zonaprop, hay que pagar US$ 114.000 para comprar un departamento de dos ambientes -50 m2- en la ciudad de Buenos Aires mientras que, para llegar a uno de tres ambientes de 70 m2, el monto crece a US$ 160.000.

En la ciudad de Buenos Aires, el precio promedio del m2 es de US$ 2185. El rango parte de US$ 1086/m2 en Villa Lugano y trepa hasta US$ 5386/m2 en Puerto Madero. Para ser más claros, el precio de 20 m2 en el barrio más joven -y oneroso- de la ciudad de Buenos Aires equivale a comprar 100 m2 en aquel más económico.

Los precios en dólares de los departamentos de la ciudad de Buenos Aires publicados en este sitio mantienen un ritmo de suba de 0.5 por ciento mensual en dólares. Liniers y Saavedra continúan siendo los barrios con mayor suba de precios, 12 por ciento y 11 por ciento de variación anual respectivamente mientras que Barracas y Monte Castro son los únicos dos en los que los precios bajaron entre marzo de 2017 e igual mes del año anterior -uno por ciento.

Para Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, "el segmento que creció firmemente es el sector de la vivienda familiar usada o terminada, potenciadas por el efecto de los créditos". En tanto, respecto al precio de los terrenos, sostuvo que si bien "se mantuvieron estables en los últimos 12 meses", cabe la excepción para los barrios del norte de la ciudad donde, como la demanda es muy alta, "aumentaron entre un 5 y un 10 por ciento".

Acorde a los datos de Zonaprop, el actual ciclo de crecimiento del precio de venta se inició a fines de 2014, luego de 26 meses de estabilidad - entre octubre de 2012 a noviembre de 2014-. Desde entonces las viviendas acumulan un incremento del 13 por ciento del valor promedio mientras que, sólo en el último año, el avance en dólares fue de 5,2 por ciento mientras que, en el mismo período, el índice de la Cámara de la Construcción medido en dólares subió 18 por ciento, lo que erosionó los márgenes de los nuevos desarrollos. "A nivel país hay equilibrio -en los precios- aunque la diferencia entre el valor de reposición y el valor de venta es menor que en otras etapas. Con un dólar bajo y costos en pesos que se incrementan año a año, se afectan los precios finales y los inmuebles a estrenar llevan una ecuación relacionada a esas variables", explicó Migliorisi. Villa Crespo, Chacharita, Almagro, Villa Urquiza, Parque Patricios, Núñez y Saavedra son los barrios donde más crecieron los valores, según sus registros.

Por su parte, Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, comentó "es difícil encontrar incidencias menores a los US$ 500 por m2 y, en las zonas premium, éstas superan cómodamente los US$ 1000. Las inversiones en pozo están por arriba de los US$ 2000/ m2 en cualquier zona debido al alto costo de construcción". Uno de los factores que mantiene altos los precios es la escasez de tierras disponibles en las mejores zonas de Capital.

Consultado, Federico Barni, director ejecutivo de Navent, presagió que los valores "seguirán subiendo". "Hay más crédito, aumentan los costos de construcción -con subas en paritarias y una cotización del dólar planchado-, la inflación también empuja esta variable y se registra una oferta limitada de inmuebles".

No obstante, a futuro, Migliorisi prevé que se observará "una diferencia mayor entre el inmueble usado y el que está en proceso de construcción por el efecto de valor futuro de reposición. Con respecto a los usados mientras se mantenga la paridad entre la oferta y la demanda -situación que se vislumbra para los próximos 18 meses- no habrá variación de precios".

Al comparar el panorama porteño con el bonaerense, Migliorisi afirmó que "el costo de reposición de Capital y del interior varió solamente en la incidencia del m2 del lote" pero, además, contextualizó los precios a nivel regional: "Si hacemos un recorrido por Latinoamérica, hay muchas ciudades que duplican el valor del m2 nacional, lo que hace que la Argentina comience a convertirse en una alternativa internacional de inversión" .

20 m2 en puerto madero Cotiza lo mismo que 100 m2 en Villa Lugano
20 m2 en puerto madero Cotiza lo mismo que 100 m2 en Villa Lugano. Foto: Emiliano Lasalvia

Panorama bonaerense

En tanto, si bien en la provincia de Buenos Aires los valores promedio son menores, la tendencia también viene en ascenso. Según el último informe realizado por la consultora Reporte Inmobiliario, a marzo de 2017 el precio promedio de los departamentos usados de dos y tres ambientes en las 13 localidades del primer cordón del Gran Buenos Aires relevadas -Avellaneda, Quilmes, Lanús, Lomas de Zamora, La Plata, Ramos Mejía, Haedo, Morón, Vicente López, Olivos, Martínez, San Isidro y Tigre- alcanzó su valor más alto desde hace 10 años. El precio de compraventa del metro cuadrado promedio alcanzó los US$ 2095/m2, traccionado por las localidades del norte que superan en todos los casos los US$ 2.000/m2 (US$ 2.445/m2). Las cotizaciones promedio de las unidades localizadas al oeste y sur del Conurbano se ubican en US$ 1870/m2.

En otro negocio, el de los barrios cerrados, Álvaro Castro, socio de Fraher Group, desarrollador del Alcanfores que posee 192 lotes en Pilar afirma que "repuntaron los valores en Tigre y también hay algunos casos en Pilar y Escobar. A su vez, zona sur ha tenido en algunos proyectos un incremento que ha superado las expectativas, principalmente en aquellos que se encuentran a 15 o 20 minutos de Puerto Madero", detalló.

Actualmente, los costos de vivir en una urbanización privada pueden ser altos, aunque no en regla general. El titular de Fraher advirtió: "A la hora de analizar la decisión de compra, es esencial el número de unidades que tenga porque hoy una urbanización con menos de 350 unidades tiende a formar un consorcio débil en el que el prorrateo de los gastos más el alto nivel de morosidad, va a terminar impactando en la expensa común por lo que generalmente termina siendo un emprendimiento de altas expensas".

Sobre el futuro rumbo de los precios, Castro proyectó: "En líneas generales los precios tenderán a subir, no solo por la necesidad de que esto suceda debido al incremento de costos de incidencia de los terrenos y del m2 de construcción sino porque, además, con la reactivación de la demanda y los planes de financiación, hay lugar para que esto suceda; y una necesidad de mejorar los márgenes de un sector que viene de cinco años de baja rentabilidad".

Por su parte, Alejo Ricciardi, gerente de Ventas de Landa Inmobiliaria, comercializadora de Ayres Desarrollos, empresa que avanza con la construcción del mega proyecto Ayres Vila, ubicado en Pilar, sostuvo que los precios siguen estando por debajo de lo que hay que invertir para arrancar un proyecto similar. "Los valores del mercado tiene una tendencia a la suba ya que el valor de reposición del inmueble hoy es superior por los costos de la construcción. Subirá el precio por demanda; la oferta solo será de los proyectos con respaldo de marca", agrega.

Allí dentro, en el complejo de departamentos Vilahaus, una unidad a estrenar terminada tiene un valor promedio de US$ 2400/ m2 y los lofts de US$ 2.300/m2. Esta desarrolladora cuenta en su haber con otros dos proyectos ya consolidados: Ayres de Pilar y Ayres Plaza. En el primero de ellos hay lotes de 1.000 m2 que van desde los US$ 265.000 hasta US$ 380.000 mientras que en el otro emprendimiento hay terrenos de 600 m2 que van desde US$ 104.000 hasta US$ 160.000, números que marcan un incremento de 50 por ciento en dos años . Hacia el oeste, el rango de precios es más accesible. En el mercado suburbano de Moreno los lotes varían entre US$ 50 y US$ 120/m2, mientras que las casas a estrenar parten desde US$ 1500 /m2. Edgardo Ciscar, gerente comercial de la desarrolladora Umbrales de la Merced, condominio cerrado, señaló: "Hay que invertir en construir casas, que es lo que se necesita hoy en el mercado. En cuanto a precios, la clave está en la financiación: poder comprar tu casa en cuotas que se puedan pagar con los ingresos mensuales de una familia. Quizás a precio final hay competencia pero no así a precio final financiado". Para Ignacio O'Keefe, director de Finanzas de O'Keefe Inmobiliaria Rural y Urbana, la zona sur tiene opciones muy variadas marcadas por realidades de mercado diferenciales pero estima que "en el futuro cercano las puntas van a equilibrarse, tendiendo los valores a aumentar. Los precios de propiedades usadas en esta zona han sufrido grandes bajas en los últimos años y su recuperación ha sido lenta. Por ello es que se perciben grandes diferencias con los valores de las propiedades a estrenar y el mercado del usado es el más proclive a presentar oportunidades. Esto se acentúa por la aparición de los créditos".

En Fincas de San Vicente, un barrio desarrollado por Grandes Emprendimientos Inmobiliarios, empresa que lanzó Condominios Fincas Club, dentro de esa misma urbanización del suroeste bonaerense, los lotes de 800 m2 a 1.300 m2 parten desde US$ 25/m2. "También cuentan con proyectos de casas a construir y terminadas desde US$ 1000/m2", afirma Rodolfo Barravecchia, gerente comercial de Fincas de San Vicente. El corredor Canning es un sector que aún cuenta con mucha tierra, una zona todavía con mucho potencial de capitalización y donde se puede obtener una buena rentabilidad. "Es un corredor que sumó una gran cantidad de servicios en los últimos años, razón por la que los precios seguirán subiendo", afirma Jan Sonnevi, Presidente de La Providencia Resort & Country Club. El proyecto es vedette en esa zona. Tiene una oferta de 652 lotes de entre 1000 y 3000 m2. Se lanzó en mayo de 2011. "Los terrenos arrancan en US$ 90.000 con descuentos para quienes paguen al contado", agrega el ejecutivo. Hacia el final, Barravecchia también comparó el mercado porteño con el bonaerense y fue contundente: "Alejarse al verde tiene sus beneficios. Por el precio al que se accede a un departamento de dos ambientes en Caballito se puede adquirir una casa de 160 m2 con tres dormitorios allí". La mejor elección está atada a lo que priorice el comprador: cercanía o metros.

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