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Cuestión de precio: compro o espero, ésa es la cuestión

Qué pasará con el valor de los inmuebles es la pregunta recurrente en el sector; las diferentes miradas

Miércoles 02 de agosto de 2017
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LA NACION
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El mercado se reactivó los últimos meses
El mercado se reactivó los últimos meses. Foto: Andrea Knight

Compro o espero. En este dilema convive la mayoría de las personas que definen invertir en ladrillos. En general especulan con correcciones del tipo de cambio que terminan bajando el precio de los inmuebles en la moneda estadounidense. Gonzalo Monarca, presidente de la desarrolladora homónima, reconoce que "el mercado viene de un escenario con un dólar planchado e inflación en pesos que generó departamentos que en dólares están un poco caros. Esta corrección hará que bajen en esa moneda".

Juan José Cruces, director del centro de Investigación en Finanzas de la Universidad Di Tella, insiste hace años en que para el inversor es momento de vender. "En los 90 quienes compraron su casa tenían más poder adquisitivo en metros cuadrados que ahora. Una unidad de 60 metros cuadrados a estrenar se podía comprar con 50 salarios, en 2004 fueron 75 sueldos", profundiza Cruces, que junto a Navent -dueña de ZonaProp- realizó un índice en el que comparó el m2 en las principales ciudades de América latina. "El promedio es US$ 2044 y en la Argentina es US$ 2659, no hay margen para subas", aclara Cruces. José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, tiene otra mirada: "La relación está bien. Para acceder a una propiedad se necesitan entre siete y ocho años de un salario medio registrado, la misma proporción que en países como España", justifica.

Los desarrolladores coinciden en que los precios van a aumentar en un mercado en el que en la Capital Federal es muy difícil acceder a un metro cuadrado nuevo por debajo de los US$ 2200. Para justificarlo abren sus planillas de cálculo: arrancan de un costo muy ajustado conformado por una incidencia de la tierra que varía entre los US$ 600 y 1500 el m2, dependiendo del barrio y un costo de construcción, en su máximo histórico entre US$ 1300 y 1500 el m2 -en la década del 90 era inferior a US$ 700-. Estos números los obligan a mirar otras alternativas, que además de ser más accesibles demanden menos tiempo de construcción. Y que en muchos casos terminan combinándolas con el ladrillo. "En la Argentina se tarda dos años en construir un edificio, mientras que en otros países tres meses", advierte Mariano Sardans, CEO de la gerenciadora de patrimonio FDI. El consultor pone un tema sobre la mesa: como los desarrolladores comenzarán a construir con crédito intermedio, los meses que se dilate la obra significará mayor pago de interés al banco en un proyecto en el que están vendiendo las unidades a precio fijo y cerrado. "Habrá presión sobre los tiempos. Todos nos acostumbramos a construir en 36 meses porque financiábamos los plazos. Así, el mercado perdió dinamismo, competitividad y se encareció", explica Gustavo LLambías, director de la desarrolladora RED. Desde las entrañas del sector, Santiago Tarasido, presidente de Criba, coincide: "Al mismo tiempo en que el creador de Tesla nos deslumbra con los vehículos autónomos, revoluciona la industria aeroespacial con su sueño de habitar Marte e incursiona en el mundo del housing en la Argentina, todavía se discute la conveniencia de utilizar sistemas industrializados", analiza.

Carlos Spina, director comercial de Argencons, agrega: "En muchos casos, los precios están por debajo del valor de reposición". Asegura que quien ingresó a un fideicomiso al costo en un barrio top hace tres años por el que cerró un metro cuadrado apenas inferior a US$ 3000, hoy, aún en obra, lo vende en US$ 3500/3600. "Y si uno arranca hoy la construcción de un producto similar, el costo sería de US$ 3800/4000 el m2", afirma. Uno de los grandes anhelos del mercado es lograr romper con la íntima relación que existe entre el dólar y los precios de las propiedades. Se busca replicar el modelo chileno que utiliza la unidad funcional (UF) para la adquisición de cualquier bien durable y que logró sacar el chip de hablar en dólares. Hoy, la mayoría de la oferta de hipotecarios se ofrece en UVA. Mario Gómez, director de la inmobiliaria Le Blue, incluso plantea hasta la posibilidad a futuro de que los alquileres puedan pagarse en UVA.

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