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Bandera de largada para el sector

El aumento del interés por comprar, los lanzamientos de proyectos para el segmento medio y la creciente demanda que tienen los créditos en UVA anticipan un nuevo ciclo en el mercado

Sábado 19 de agosto de 2017
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LA NACION
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Foto: Shutterstock

Los primeros brotes verdes se asoman en el mercado inmobiliario. En los próximos días se lanzarán dos proyectos destinados a la clase media, la gran ganadora con la irrupción del crédito. Uno de ellos es IN Lope de Vega, un proyecto de US$ 60 millones de inversión ubicado en Lope de Vega y Juan B. Justo, en un predio en donde funcionaba la planta de Aurorita. "El metro cuadrado cotiza desde 2170 UVA. Teniendo en cuenta que el valor de esa unidad es hoy de $19,68 y asumiendo un dólar a 18,00, el m2 en dólares cotiza desde U$S 2380", explica Alejandro Reyser, socio de Red, Real Estate Developers, la empresa que lo desarrolla. Otro emprendimiento que en pocos días abrirá su showroom es Prima. En este caso la inversión será de US$ 50 millones, estará ubicado en Caballito y se venderá a un promedio de 2400 UVA por metro cuadrado -equivalente a $ 46.800-. "Los anticipos son mínimos, de entre 10 y 20 por ciento que se financian en cuotas en UVA sin interés hasta la entrega prevista en julio de 2019. Para saldar el restante 70 u 80 por ciento se puede aplicar crédito hipotecario", detalla Sebastián Sommer, CEO de CasasARG, la empresa fundada por el private equity Tayron Capital para administrar inversiones en desarrollos residenciales con foco en la clase media. Prima se construye con recursos del fondo de inversión Allaria residencial CasasArg constituido para captar dinero del blanqueo sin multa.

Estos casos son el puntapié inicial de la que promete ser la década de la vivienda. De hecho algunos números confirman esa tendencia. La demanda de compra de viviendas creció 10,6 puntos porcentuales en un año, según un estudio presentado por Mercado Libre Inmuebles en el que se analizó el comportamiento de los más de 1,7 millones de usuarios únicos mensuales que interactúan en la plataforma en la Argentina . La demanda interesada en comprar una unidad pasó de representar el 53,15 por ciento en junio de 2016 a casi el 64 por ciento en el mismo mes de este año. Mientras que las viviendas para alquilar descendieron del 46,85 por ciento al 36,23 por ciento comparando con el mismo período del año anterior. "El interés por comprar inmuebles aumentó gracias a la amplia oferta de financiamiento y también porque se están comprando inmuebles usados", explicó Hernán Ibañez, gerente comercial de Clasificados de Mercado Libre.

"Se quebró una tendencia y hay síntomas de mejora. En nuestro caso, logramos de vuelta colocar un loteo de 200 unidades en un fin de semana, un fenómeno que no pasaba hace mucho tiempo", comentó Mateo Salinas, gerente General de Eidico, quien de todas formas reconoció que bajar la carga impositiva y eliminar burocracia de los trámites son puntos clave para que la tendencia se consolide. "En la década de los noventa, 33 meses de sueldo alcanzaban para comprar una unidad, hoy está por encima de los 50 meses y los altos costos hacen impensada una disminución", analizó el economista Orlando Ferreres,. Los precios de las propiedades representan una de las principales insatisfacciones de los compradores. En la muestra, 30 por ciento de las tres generaciones se mostró disconforme con la oferta de unidades principalmente por los elevados valores ,secundada por la falta de variedad en la oferta y la baja calidad de los inmuebles. "Hoy no existe la capacidad instalada para poder dar respuesta a la necesidad de mejorar el déficit habitacional que sí se resuelve el tema del crédito", analizó Mateo.

La buena noticia es que hay indicadores reales que anticipan que el cambio de ciclo arrancó. En los primeros seis meses del año se firmaron 25228 escrituras en la Capital Federal, el mejor período desde 2011 con un incremento de 143 por ciento versus el mismo período de 2016. Además se si analiza sólo junio, el crecimiento respecto al mismo mes del año anterior fue de 166 por ciento. "Más del 20 por ciento de las operaciones fueron con crédito hipotecario", afirmó Germán Gómez Picasso y detalla que hasta julio se otorgaron $ 28770 millones en lineas crediticias. "El año pasado en el mismo lapso fueron $ 8868 millones", comparó. Sin duda la irrupción de las líneas UVA en junio del año pasado fueron las que marcaron un antes y un después en el país. Ese mes de 2016 sólo representaron 3 por ciento del total del mercado. Un año y un mes más tarde, en julio la participación de este tipo de financiación fue de 77 por ciento. "La aceptación de los compradores al nuevo formato UVA y la decisión de comprar tomando el riesgo de obtener crédito dentro de tres años habla de la continuidad del sistema", reflexionó Gustavo Llambías, socio de Reyser en Red.

La irrupción de los préstamos amplió la demanda y en un mercado con poca oferta tuvo su efecto en los precios. En la Capital Federal, el valor promedio de una unidad usada es de US$ 2142/m2 -en 2005 era de US$ 755/m2-, y en la provincia de Buenos Aires, US$ 2163/m2 -en 2009 era US$ 1329/m2-. Estos valores representan un incremento anual, en dólares, de 9,29 por ciento en el primer caso y de 11,5 por ciento en el segundo. Un dato que prueba la migración hacia el consumidor final es que las unidades de tres y cuatro ambientes fueron las que más aumentaron -9,9 por ciento y 9,5 por ciento respectivamente-.

Más allá de la disconformidad de la demanda, los altos costos de construcción -US$ 1300/m2- hace impensada una baja en los precios. "La única manera de mejorar viene de la mano de la industrialización. Hay que cambiar la cultura y resignar la personalización extrema, tenemos que aspirar a productos de calidad pero industrializados", finalizó Mateo.

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