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Radiografía de un mercado en plena ebullición

El clima de optimismo incentiva la construcción de nuevos proyectos; los créditos para los compradores finales son protagonistas en un sector que aún tiene pendientes como la financiación a los desarrolladores y la presión tributaria

Sábado 26 de agosto de 2017
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LA NACION
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Foto: Shutterstock

Esta es la crónica de una semana recargada para los ladrillos en la que el optimismo copó el ánimo de los desarrolladores . La reactivación de la demanda y el resurgimiento del crédito son la punta del iceberg de la que promete ser la década de la vivienda. "Se acabó el país en el que se construía para el segmento más rico. Los desarrolladores tienen que abrir los ojos ", fue contundente Federico Sturzenegger, presidente del Banco Central en el marco de una nueva edición de la Expo de Real Estate que se llevó a cabo esta semana en el hotel Hilton.

La ampliación de la demanda al segmento de quienes compran una propiedad para mudarse fue un tema recurrente, y tal vez, la mejor señal de la metamorfosis que está sufriendo el modelo de negocios del sector con desarrolladores que comienzan a pensar sus negocios enfocados en la clase media, y ya no en el inversor que adquiría una propiedad del pozo o durante su construcción y financiaba el emprendimiento hasta la entrega. Cómo acceder a la financiación es un tema que desvela a los empresarios. El propio Marcelo Mindlin, el hombre que lidera Pampa Energía, y que en forma personal avanza con un

proyecto de US$ 100 millones de inversión en Barrio Parque instó a los desarrolladores a que copien su experiencia de captar inversores extranjeros para sus negocios en el sector energético. "Es un gran momento y quienes lo hagan bien lograrán grandes resultados", afirmó el empresario que expuso como ejemplo el escenario de Brasil en 2006 y 2007, años en los que la inversión extranjera dio vuelta al mercado del real estate.

"En la Argentina hay mucho para crecer. Tenemos menos shoppings por habitante y menos metros cuadrados de oficinas que cualquier otro país de América Latina. Además de un gran déficit habitacional", enumeró Daniel Elsztain, director del Negocio Inmobiliario del grupo IRSA. El referente anticipó buenos tiempos para el sector y como prueba anunció proyectos concretos. Para empezar, anticipó que la compañía volverá a apostar al mercado residencial. "La existencia de créditos nos da mayor previsibilidad", justificó y agregó: "Hasta hace cinco años construíamos más shoppings que oficinas, hoy hacemos más oficinas y en los próximos invertiremos más viviendas". Elsztain comenzará con la construcción del proyecto mixto que contará con 8000 viviendas en las 16 hectáreas ubicadas en San Martín que le compró a la tabacalera Nobleza Piccardo en 2011. "Es un emprendimiento que cambiará la zona. Miren a los alrededores", incitó a los desarrolladores. Es que a diferencia de la estrategia de los noventa que aplicaron en Abasto, barrio en el que la compañía compró tierras aledañas al shopping que construyó para desarrollarlo, Elsztain confesó que ahora buscan "hacer los grandes cambios en los barrios" y que otros apuesten en la zona. "Es una forma más rápida porque al estar enfocados en un gran proyecto, no podemos avanzar con otros aledaños", sintetizó. También avanzará con la construcción de dos torres arriba del Coto ubicado enfrente del Abasto en la Capital Federal. Además construye el complejo Polo Dot, el emprendimiento que combinará en un mismo predio shoppins center, oficinas y un hotel con una inversión de US$ 450 millones. "Hay una gran oportunidad residencial en la zona", agregó el ejecutivo y anticipó la intención de replicar el concepto de premium outlets, en zona Oeste y Sur de Buenos Aires, en Santa Fe, Rosario y Córdoba. Además de apostar al mercado residencial de Uruguay. Construirán 12 torres en una tierra sobre la laguna del Aeropuerto de Carrasco en Montevideo.

Diferentes campanas Tabakman (EN Real Estate), De Narváez (Ribera), Kiesel (Raghsa), Menayed (Portland), Monarca (del grupo homónimo), Ginevra (GNV Group)
Diferentes campanas Tabakman (EN Real Estate), De Narváez (Ribera), Kiesel (Raghsa), Menayed (Portland), Monarca (del grupo homónimo), Ginevra (GNV Group).

El resurgimiento del crédito está cambiando las reglas de los negocios. Tal es así que hasta el propio Eduardo Costantini, presidente de Consultatio y creador de Nordelta y Puertos admitió estar mirando oportunidades en el segmento de la vivienda social en escala. Se refiere a fábricas de viviendas buenas y económicas en tierras de grandes dimensiones con obras en infraestructura. "Este es el gran negocio de la Argentina que viene", anticipó Damián Tabakman, rector de la escuela de negocios EN Real Estate. Otro dato, hace un par de meses, Jorge Pérez, el desarrollador dueño de The Related que construye un proyecto de lujo de US$ 250 millones de inversión en el dique uno de Puerto Madero también confesó mirar las unidades que el Gobierno de la Ciudad construye en la Villa Olímpica en pleno Villa Soldati. "El mercado cambiará radicalmente en dos décadas. Se termina el escenario de departamentos de US$ 100.000 que nadie podía comprar, imagino proyectos en la zona del Metrobus de La Matanza, en Berazategui, Ciudadela o en San Fernando", se animó a predecir Sturzenegger

Los engranajes del sector parecerían haberse puesto en marcha, "prepárense para vender más", sostuvo algún especialista de mercado. El crédito es clave pero sin el condimento de la paciencia por parte de los empresarios, el proceso no fluye. "Si tenemos en cuenta el dinero que inyectarán los bancos se venderá el 50 por ciento más de lo que se coloca hoy", detalló Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario quien ya vislumbra un cambio de tendencia en el comportamiento de la demanda. En 2015, solo 30 por ciento de la gente buscaba una propiedad para comprar y 70 para alquiler, hoy la relación es inversa.

El surgimiento de la financiación en Uva hace poco más de un año fue el punto de inflexión. Son créditos dirigidos a empleados en relación de dependencia con ingresos estables medios de más de 35 años que adquieren su primera vivienda y que antes no pudieron hacerlo porque cuando ingresaron al mercado laboral no existían las líneas hipotecarias . Hoy representan 77 por ciento del mercado, en junio de 2016 no llegaban al 3 por ciento. "Que el desempleo haya bajado de 11,3 por ciento a 9,7 por ciento en un año y que el poder adquisitivo se haya incrementado 7 por ciento descontando la inflación indica un ciclo expansivo", analizó Federico De Narváez, vicepresidente de Ribera Desarrollos que construye el proyecto Al Río en Libertador y General Paz.

Si bien el optimismo copó el clima del encuentro, no faltaron los reclamos. El financiamiento al desarrollador fue uno de los principales temas de la agenda porque les permite construir con capital intensivo y terminar las obras en menor tiempo, un punto fundamental en un mercado que se apalanca en el crédito. El Banco Ciudad por ejemplo lanzó una línea para financiar proyectos con una tasa de interés nominal anual de 6,9% y con una tasa especial de 6,4% para los proyectos a realizarse en el Sur de la ciudad de Buenos Aires. "Con este tipo de financiación, los desarrolladores somos garantes y una vez finalizado el proyecto, el comprador adquiere el préstamo con la posesión de la unidad", describió Gonzalo Monarca, presidente del grupo homónimo, que además salió al mercado a tomar una deuda de $ 150 millones a 7,4 por ciento en dólares y lanzó la tercera serie de un fideicomiso inmobiliario con la sociedad de bolsa Cohen por $ 50 millones.

"Los bancos son bancos ", se mostró más escéptico sobre la llegada del financiamiento a los desarrolladores, Gustavo Menayed, presidente de Portland que construye L`Avenue frente al Paseo de la Infanta en Libertador y Bullrich. Por ahora, el desarrollador se sigue financiando con inversores que compran en pozo o durante la construcción. "Todavía son buenas intenciones la de los bancos, cuesta cerrar el financiamiento, tenemos que apostar al mercado de capitales", agregó Alejandro Ginevra, presidente de GNV Group que avanza con Madero Harbour en Puerto Madero.

A futuro, la mayoría coincide en la financiación a través del mercado de capitales será clave. "El 37 por ciento de los préstamos a privados fueron ON. En un país en el que el dólar tiende a estabilizarse y las tasas se contraen en el mundo ,son un buen instrumento", sostuvo De Narváez, el empresario que prevé lanzar una ON de US$ 150 millones entre diciembre y febrero. Sin embargo, respecto a la posibilidad de atraer a inversores extranjeros, reconoció que el desafío es complicado. "Uno de los principales escollos es que la estrategia de salida es complicada. En general buscan TIR de 20 por ciento y necesitan salir en cinco años, lo cual es muy difícil", explicó.

La recarga impositiva es otro de los dilemas. "Nos sacan de foco, tenemos que estar atentos para que no nos coman", coinciden. Tabakman reconoció que el avance del crédito llevará al mercado a una mayor formalidad que sin una reforma tributaria puede tener consecuencias importantes sobre la actividad. "Es extorsivo, la gente podría comprar una propiedad por la mitad del precio de lo que la paga hoy: cómo es posible que salga más barato construir en Alemania. hay que mirar cuánto gana el hierro, el cemento", disparó Menayed, quien también fue crítico con el empresariado. "Una compañía de ascensores vende en el país más caro que en el exterior un producto que fabrica acá", relató. Con otra mirada, Ginevra aclaró que no hay margen para grandes cambios. "Seguramente ingresará dinero de afuera y podremos financiarnos a tasas menores, pero no más que eso", finalizó.

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