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En qué tipo de proyecto conviene invertir

Las ventajas y desventajas de apostar por un emprendimiento de oficinas sustentables contra uno que no lo es; la inversión, la demanda, los precios y qué pasa con el valor del activo

Martes 05 de septiembre de 2017
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LA NACION
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A favor

Edificio sustentable de oficinas. En general son edificios certificados bajo normas internacionales que se registran en el país de origen y en el mercado local. La mayoría se han certificado en la categoría de core & shell ósea la envolvente. "Este tipo de edificios generan menores impactos en el medio ambiente por una gestión eficiente en donde se busca reducir el consumo de energía, del agua, de la generación de residuos y de gases contaminantes como ser el CO2. Actualmente, en la Argentina se pueden certificar bajo los métodos Breeam de UK, Leed y Edge de los Estados Unidos, Dgnb de Alemania", explica Danilo Antoniazzi, titular de Acción Sustentable, una asociación civil sin fines de lucro.

Estos edificios tienen una menor vacancia y una más rápida absorción de los metros disponibles de alfombra que salen al mercado. "Además, generan rentas mayores, dado que el metro cuadrado se puede alquilar por una media de entre 10 y 15 por ciento más que un edificio AAA y esto genera una tasa de amortización de capital más corta en el tiempo. También mejora la revalorización del activo y la posibilidad de que un inversor institucional -fondos, bancos, etc.- se interesen a comprarlos", agrega el especialista. Además los proyectos sustentables proponen más confort interior que se traduce en una mejor salud y bienestar de los ocupantes, como así también una mayor productividad y un menor ausentismo de la fuerza laboral.

Edificio convencional de oficinas. Como el mercado ofrece una mayor oferta de los llamados edificios convencionales, estos presentan menores costos de alquiler por m2.

"Actualmente, la mayor oferta se concentra en microcentro, Catalinas y Plaza Roma, con una excelente conectividad de medios de transporte públicos. En su gran mayoría son oficinas que ya están equipadas y en muchos casos solo hay que mudarse llevando el mobiliario", sostiene Pablo Papadópulos, director de la división de oficinas de L.J.Ramos.

Muchos inversores observan una gran oportunidad a la hora de intervenir estos edificios y realizar una rehabilitación, ya sea llevándolos a estándares superiores o rejuveneciéndolos, es decir poniéndolos en valor. Según un informe de la consultora Envision Realty Services de los Estados Unidos que relevó 25 edificios rehabilitados y certificados en la ciudad de Nueva York, dio como resultado que el retorno de la inversión del costo operativo -los gastos energéticos, de agua y otros servicios asociados- fue de 73 por ciento y el repago de la inversión en llevar estas oficinas a estándares sustentables de una media de 1,4 años.

Foto: Shutterstock

En contra

Edificio sustentable de oficinas. Este tipo de proyecto exige una mayor inversión, que puede variar entre 3 y 10 por ciento dependiendo de la categoría de la certificación y de la calidad proyectada en el proceso de diseño.

"En general, los edificios de oficinas construidos bajo estos parámetros, son plantas libres de grandes superficies con un target determinado a empresas multinacionales y en ubicaciones premium y donde se prioriza, entre otras, la conectividad, cerrando el acceso a las Pymes, lo que se podría determinar como un acceso aún restrictivo para muchas firmas", concluye Antoniazzi.

Edificio convencional de oficinas. Son edificios construidos hace años 30, 40, 50 años o más, donde el concepto de la arquitectura vernácula era otro. Si bien en su gran mayoría están construidos con materiales nobles, de alta calidad pero de baja prestación y con un alto costo de mantenimiento.

Estos edificios suelen ser poco eficientes, muchos de ellos sin cocheras o con pocas -espacios guarda coches- y de difícil acceso vehicular por estar ubicadas en el microcentro. Con un nivel bajo de aprovechamiento de la luz natural y control del aire interior por problemas en lo que se refiere a la calefacción, ventilación y aire acondicionado. Las baterías de sanitarios, muchas veces son escasas y poseen sistemas que derrochan agua, como así también la iluminación, lo que genera mayores costos.

Check-list

Edificio sustentable de oficinas. Son oficinas buscadas por las multinacionales, que en algunos casos prealquilan apalancando la inversión del desarrollador. Según un estudio realizado por la consultora Mc Graw Hill de los EE.UU. realizado para ese mercado, los locatarios están dispuestos a pagar hasta una media de un 16% más de alquiler por ocupar un green building. Estos edificios ofrecen un incremento en la ocupación del 6,4%, y un valor del m2 para la renta que supera el 6% a los inmuebles convencionales. El valor de la construcción para un complejo de categoría LEED Silver parte de los US$ 1500 + IVA el m2. El valor del activo se eleva 11%

Edificio convencional de oficinas. Este tipo de proyectos suelen ofrecer plantas superpobladas, distribuciones viejas y con mala iluminación y circulación de aire.

A la hora de buscar proyectos viejos tanto para alquilar como para comprar hay que contemplar el tipo de plantas que estos ofrecen, dado que no todos los espacios son aptos para iniciar el proceso del reciclaje. Todos los inversores que compran edificios viejos para reformar intentan reconvertirlos, haciendo de ellos espacios amigables, al menos desde su cáscara. El valor de la refacción del m2 de primer nivel oscila entre los US$ 1000 y los US$ 1200. El precio de construcción del m2 varía entre US$ 2100 y US$ 2300.

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