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Los desarrolladores anticiparon hacia dónde va el GPS inversor

Más de 350 empresarios se reunieron en la segunda edición del Summit de Real Estate organizado por la nación; el negocio por dentro, las oportunidades y el futuro del sector fueron parte de la agenda

Sábado 09 de septiembre de 2017
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LA NACION
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En escena Bazarian (Corporación América), Ginevra (GNV Group), Quiroga (la nacion) , Camps (Argencons), De la Serna (Consultatio)
En escena Bazarian (Corporación América), Ginevra (GNV Group), Quiroga (la nacion) , Camps (Argencons), De la Serna (Consultatio). Foto: LA NACION

Las oportunidades de un mercado en plena revolución" fue el disparador de los cinco paneles que formaron parte de la segunda edición del Summit de Real Estate organizado por la nacion que se realizó el miércoles pasado en el Malba y que reunió a más de 350 empresarios del sector. "La Argentina está en un largo camino de crecimiento que no sabe dónde puede terminar", resaltó el economista Orlando Ferreres quien dio la mirada macro. El especialista estimó un crecimiento del PBI del 3,5 por ciento cuando finalice el año y una inflación de 20 por ciento, la más baja en siete años. Respecto al empuje que está viviendo el sector inmobiliario destacó los $ 5300 millones que se entregaron en créditos en agosto último. "Es lo que hace funcionar al mercado inmobiliario en cualquier parte del mundo", explicó durante su presentación Ferreres.

Qué pasará con los precios fue una pregunta que surgió durante toda la mañana. "Hoy estamos en un promedio de US$ 2750/m2 para una unidad nueva en el corredor norte de la Capital, con un fuerte peso del costo de construcción que promedia los US$ 1500/m2", analizó el economista, quien puso sobre la mesa la dificultosa relación entre los valores de las viviendas y el salario. "Hoy se necesitan 60 meses de ahorro", detalló. Desde la platea, un ejecutivo del sector bancario murmuraba a un colega, "la buena noticia es que ya no se mira el ticket final sino la cuota, es decir qué porcentaje del sueldo puedo destinar a la financiación por mes".

A la hora de hablar de oportunidades, los desarrolladores coincidieron en una demanda activa. "No está eufórica pero si creciente y se basa en cuatro pilares: el resultado del blanqueo, el crédito, una macro que si converge y logra un impulso generará mayor demanda de metros cuadrados de oficinas y por último el impacto de la economía colaborativa -coliving coworking crowdfunding-, una tendencia incipiente en el país pero que puede llegar rápidamente", afirmó Gonzalo De la Serna, CFO de Consultatio, la empresa dea Eduardo Costantini que desarrolla lo que resta de Nordelta y avanza en Puertos en Escobar. Además están planeando proyectos con la marca Oceana en Puerto Madero y en Nordelta.

Christian Bazarian, presidente de Corporación América Inmobiliaria, la empresa que tiene dos proyectos, el principal de US$ 1000 millones de inversión en Córdoba, coincidió con su colega: "El negocio de es rentable por eso estamos todos aca, la elección en dónde invertir depende del perfil de cada uno", analizó y destacó el avance de los emprendimientos mixtos -los que tienen unidades residenciales, metros de oficinas y comercios-. "Combinan y permiten mitigar riesgos y sacar lo mejor de todos los mercados", agregó.

Covello (Covello), Achával (T. Achával) y Goldszer (Ocampo)
Covello (Covello), Achával (T. Achával) y Goldszer (Ocampo). Foto: LA NACION / P. Pidal

"En nuestro caso nos sentimos cómodos con shopping center. Es más fácil construirlo operarlo, mientras que en residencial tenés un fuerte trabajo de postventa", relató Alejandro Ginevra que avanza con su proyecto mixto Madero Harbour en el dique uno de Puerto Madero. El empresario destacó otro negocio, el de incursionar en la renta de edificios de vivienda. "Aún no se ha hecho en la Argentina. Estamos trabajando con la Legislatura para hacer ley de alquileres sociales. El 20 por ciento de los metros van a ser destinados a personas de bajos recursos", detalló.

En cuanto a nuevas zonas el efecto crédito ampliará los límites geográficos. "De a poco se podrá trabajar en cualquier lugar de la Capital, en zonas con buena conectividad", analizó Miguel Camps, presidente de Argencons, la compañía que avanza con el proyecto Distrito Quartier Puerto Retiro de US$ 230 millones de desembolso. "Estamos apostando a una zona que se transformará con las inversiones de la ciudad", explicó el empresario que se mostró muy preocupado por la presión impositiva al sector. "La transparencia en la competencia es clave y hay un factor distorsivo que es un incentivo contrario a la capitalización de los proyectos. Hoy cuando un emprendimiento se capitaliza, la indexación tributa impuestos a las ganancias", explicó. En otras palabras, si un desarrollo se revaloriza por una corrección del dólar, debe tributar por la diferencia. Es decir, si invirtió un millón de dólares que al comenzar la obra representaban $ 17 millones, pero que al finalizar son $ 25 millones -por una devaluación-, el empresario debe tributar el 35 por ciento por esa diferencia de $ 8 millones, mientras que quien se apalancó en deuda no lo paga. "Ganancias influye sobre el valor inicial de un inmueble. Es un tema de legislación que hay que homogeneizar", afirmó Camps.

Respecto a la oportunidad que genera la vivienda social, De la Serna aclaró: "estamos viendo métodos constructivos pero hay un tema de déficit de infraestructura de servicios para zonas no urbanizadas. Uno no puede hacer patria y desarrollar un lugar donde no hay agua o transporte. Los proyectos sociales tienen rentabilidades más bajas por lo que también es clave el trabajo mancomunado entre los privados y el Estado.

En qué moneda se vende fue otro tema de debate. Bazarian reconoció que si bien propusieron el UVA, el negocio está verde. Hace falta que desarrolladores y los bancos se adapten. En el caso de Ginevra, sigue vendiendo en dólares. "También damos la posibilidad de pesos ajustados por el índice de la Cámara de la Construcción", agregó. De la Serna afirmó que es un tema de cultura pero que definitivamente es una unidad de medida que sostiene su valor en términos reales en el tiempo más eficiente que el dólar.

Por su parte, el ministro de Desarrollo Urbano y Transporte de la ciudad de Buenos Aires, Franco Moccia, el hombre que le quita el sueño a los desarrolladores con el nuevo Código Urbanístico Porteño afirmó que con el mismo generará mayor transparencia. "Con el código actual llegás a conclusiones distintas para la misma parcela. La información asimétrica en un estado moderno es inaceptable", afirmó el funcionario, quien agregó que el actual código es de 1977. "La idea antes era que se viviera afuera de la Ciudad y desarrollar las autopistas. Esto es al revés de lo que estamos haciendo. Queremos que la gente viva cerca de donde trabaja, máximo 30 minutos de viaje, y, por la normativa imperante, hay zonas donde no se puede hacer residencia", sostuvo.

Las brokers inmobiliarios también atraviesan tiempos de cambio, "El mercado está muy activo, en niveles que nos sorprenden. Convalidamos el 50 por ciento de mayores ingresos", reconoció Toribio Achával, el hombre que lidera la inmobiliaria homónima. "Vemos un mayor dinamismo, en principio, en el consumidor final. No es lo mismo las inmobiliarias que se dedican a atender a un inversor que otras que atienden a gente que quiere su vivienda, que es joven y ha adquirido un crédito". En este sentido, reconoció que "empezar a trabajar en blanco es para nosotros un enorme tema, porque la gente no tiene tanta intención de hacerlo y este nuevo paradigma es un desafío para todas las inmobiliarias."

Para Alejandra Covello, presidente de Covello Propiedades hay una "tremenda revolución en el mercado. Lo que estamos viendo es gran empuje de los créditos. Para el desarrollista también es diferente porque estamos en una revolución y se generan cambios", sostuvo.

La broker reconoció que "aún el 70 por ciento de las operaciones se cierra en dólares pero el tema de las UVA está generando un cambio".

"Desde principios de año, con la irrupción de los créditos y el blanqueo, empezamos a ver una dinámica del mercado muy cambiante", sostuvo Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, que agregó que los consumidores finales vienen de la mano del crédito con una lógica diferente y que dan pie a expandir el mercado a nuevas zonas periféricas y coincide en que el porcentaje mayoritario hace operaciones en dólares. "En emprendimientos tenemos un mix de dólares y cuotas ajustadas por índice CAC. En los últimos meses, se incrementaron las operaciones con crédito. Fue cambiando la relación, ahora empezó a notarse la tendencia de las UVA". Achával sorprendió con el dato de que el 90 por ciento de las operaciones de su sucursal en Caballito fueron con crédito. "Ni en la década del noventa pasaba esto, es increíble", agrega y reconoció como un problema "la falta de oferta es un problema, porque no es fácil encontrar algo que tenga precio razonable en una zona que resulte atractiva. Este nuevo panorama traerá cambios. "Va a volver el marketing estratégico a lo inmobiliario", auguró Goldzer. "Cada zona tiene su demanda, hay que entenderla y escucharla.", finalizó.

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