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Real estate: la reactivación del crédito dinamiza las expectativas en el sector

En un encuentro organizado por LA NACION, 19 especialistas en el mercado inmobiliario expusieron sobre la evolución reciente y el futuro de la actividad

Domingo 17 de septiembre de 2017
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Daniel Alonso (Banco Provincia), José Del Río (LA NACION), Iván Kerr (Procrear) y Sebastián Sommer (CasaARG)
Daniel Alonso (Banco Provincia), José Del Río (LA NACION), Iván Kerr (Procrear) y Sebastián Sommer (CasaARG). Foto: LA NACION

El sector inmobiliario es uno de los "brotes verdes" de la gestión de Cambiemos o, al menos, una de las industrias que más se beneficiaron de las políticas del nuevo gobierno, desde el fin del cepo cambiario hasta el impulso al crédito hipotecario. Luego de años de estar hundido, el real estate local comienza a dar señales de recuperación y hace un fuerte hincapié en la vivienda, traccionada por la irrupción de los préstamos nominados en las unidades de valor adquisitivo (UVA).

Para hablar sobre el mercado, su desarrollo, la financiación y las perspectivas a mediano y largo plazos, LA NACION reunió a 19 especialistas en el evento Real Estate Argentina, que se desarrolló en el Museo de Arte Latinoamericano (Malba) y que fue moderado por los periodistas José Del Rio y Carla Quiroga. En la jornada, los expertos analizaron cómo evolucionarán las variables de la actividad y delinearon las diez claves del presente y del futuro de la industria.

1. Oficinas: poca rentabilidad, mucho potencial

Entre un 5 y un 7% de rentabilidad antes de impuestos. Ése es el porcentaje que, según los referentes del segmento de oficinas, representa el provecho de ese tipo de desarrollos. "Los valores de la renta hoy están prácticamente iguales que durante la convertibilidad, mientras que el precio de venta se ha duplicado o triplicado. Eso explica la baja en la rentabilidad", apuntó Héctor Salvo, director de Raghsa. El directivo recordó, además, que los impuestos de esa renta son "muy altos" y recomendó a los inversores ver bien la historia de un edificio o de una zona que promete rentas demasiado buenas. "En las épocas de crisis quizás esa propiedad quede desocupada durante siete meses, y otra con renta inferior en ese momento se alquila más fácil", advirtió. Y añadió: "Esto no deja de ser como un negocio financiero: a mayor riesgo, mayor tasa".

El horizonte es más promisorio: Rodrigo Millán, director regional para el sur de América latina de Jones Lang LaSalle (JLL), detalló que a los 1,2 millones de metros cuadrados que se reparten entre la Capital Federal y la zona norte del Gran Buenos Aires se sumarán 320.000 metros cuadrados. "Y la demanda está antes de que lleguen los edificios", resaltó.

¿Cuáles son las zonas que más prometen? Para Domingo Speranza, fundador de Newmark Grubb Bacre, aparte de consolidarse la demanda en Núñez, crecerá en el microcentro y en Retiro, traccionada por el deseo de los millennials -los jóvenes nacidos entre 1980 y 1995- de vivir en zonas céntricas y resolver toda su vida cerca de su casa. La zona verá un nuevo resurgir cuando se termine el Paseo del Bajo -la obra que conecta la autopista Illia con la que va de Buenos Aires a La Plata- y con el desarrollo en los terrenos frente a Catalinas, según afirmó el fundador de Newmark Grubb Bacre.

2. El GPS de los desarrolladores y las zonas más calientes

La ciudad de Buenos Aires no crece en tamaño, por lo que no queda otra opción que reciclar y reinventar zonas. "Gracias al transporte, las zonas calientes están cambiando mucho -aportó Alejandra Covello, presidenta en Covello Propiedades-. La idea del comprador con crédito es que quizá prefiera barrios no tan céntricos, pero con más metros o con mejores vistas".

Caballito es un barrio que podría brillar por el resurgimiento del crédito hipotecario. Sebastián Sommer lidera la desarrolladora CasasARG, que ofrecerá 390 unidades de vivienda en la zona, en una fuerte apuesta por los préstamos en UVA. Por su parte, Toribio Achával contó que el 90% de las consultas en la sucursal de ese barrio están relacionadas con créditos (sus colegas señalaron que la mayoría de las operaciones se concretan todavía en dólares). "Es increíble la gente que busca y la que nos llama porque necesita un departamento", afirmó Achával.

El desarrollo de shoppings se aleja de la ciudad de Buenos Aires y, según Daniel Elsztain, director de Negocios Inmobiliarios del grupo IRSA, podría acercarse a La Plata y a San Miguel de Tucumán. Los outletspremium podrían llegar a las zonas sur y oeste del Gran Buenos Aires y a las provincias de Santa Fe y Córdoba.

Los expertos en el segmento de oficinas coincidieron en que la zona de Catalinas y Núñez serán las estrellas en los próximos cinco a diez años. Entre los 320.000 metros cuadrados que se incorporarán hacia 2019 está el desarrollo de Raghsa en Campos Salles y Arribeños. La desarrolladora adquirió un terreno de 50.000 metros cuadrados en marzo, en un remate de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE). La empresa planea un proyecto de 25.000 metros cuadrados que se terminaría hacia fines de ese año. "Hacia mediados de 2019 vamos a incrementar el stock en un 60%", subrayó Salvo.

3. Créditos hipotecarios, la brújula para el rumbo del sector

Agosto fue el mes récord para los créditos hipotecarios en la Argentina. Y los préstamos en UVA, la unidad de valor que se ajusta por inflación, fueron los grandes "culpables": el 84% de las hipotecas fueron de ese tipo. Ese mes se otorgaron, en total, $ 7109 millones. El resurgimiento de los créditos cambió la estructura del sistema financiero. Daniel Alonso, gerente general de Banco Provincia, explicó que esa entidad reformó su estructura de atención.

"Generamos un micrositio para que los clientes puedan ver cuál es la oferta de créditos. Tenemos un call center que recibe 6000 llamadas por mes y la aceleración fue tremenda en los últimos meses: tuvimos 13.000 trámites, la mitad de Procrear y la otra mitad de créditos en UVA. Hoy cada cuatro minutos tenemos un nuevo propietario con préstamo del banco", describió.

Iván Kerr, subsecretario de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Nación y presidente de Procrear, se refirió al siguiente paso en materia de créditos. Apuntó que el Gobierno quiere dar seguros hipotecarios para mejorar las condiciones y animar a que más bancos presten más dinero. "La idea es poder generar un swap para que, si existe diferencia de inflación, se pueda cubrir. Queremos ofrecer seguridad jurídica para que el mercado se anime a invertir", apuntó.

"Ya estamos trabajando en la calificación de un banco público específico para poder tener un track record de un lote de hipotecas securitizable", adelantó. Y agregó: "En muchos países, los subsidios y los seguros terminan haciendo que los bancos bajen aún más el crédito a los sectores que son más vulnerables. Queremos que eso llegue a toda la sociedad y que el sector privado se anime a invertir en todos los sectores".

Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, explicó cómo lo ve desde las ventas inmobiliarias: "Desde principios de año, con la irrupción de los créditos y el blanqueo, vimos una dinámica muy cambiante. El perfil pasó del cliente inversor que buscaba en las inmobiliarias un lugar donde refugiar el dinero al consumidor final, y eso hace que sea clave entender cuestiones humanas y emocionales asociadas más a lo social que a lo financiero", dijo.

4. El crédito intermedio

Desde la visión de los desarrolladores, Christian Bazarian, presidente de Corporación América Inmobiliaria, sostuvo que el crédito ayudará a la transparencia del sector y "tenderá a bajar los costos de la construcción", porque el sector se alejará del financiamiento de pozo que, dijo, buscaba alargar los plazos de las obras para que los interesados pudieran llegar a pagar las cuotas. "Los créditos acortan los tiempos para hacer la obra y, por lo tanto, saldrá menos porque se edificará más rápido", dijo.

Los desarrolladores se mostraron contentos con las posibles formas de financiación que podrían aparecer en el mercado y los funcionarios hicieron hincapié en las herramientas que harán crecer al sector. Según Kerr, el desarrollo del crédito intermedio -aquel que toma un desarrollador y que luego puede transferir al comprador- será clave para que la rueda gire de manera aceitada.

En tanto, recordó que en junio pasado el Banco Central estableció que los bancos podrían tomar tanto los boletos de compra como las participaciones en fideicomisos como garantías de financiamiento para otorgar créditos individuales, un avance que también ayuda a destrabar operaciones.

"El crédito intermedio es incipiente -opinó por su parte Miguel Camps, líder de la desarrolladora Argencons-. Fundamentalmente se está trabajando con el Banco Nación y algunas entidades privadas para ver la evolución".

Camps también explicó que, desde su rol como presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), trabaja junto al sector financiero para generar un mayor conocimiento sobre esta herramienta por parte de los desarrolladores.

5. La vivienda esla nueva vedettedel sector

Los sectores medios de la sociedad estuvieron durante años olvidados; sin acceso al crédito, las vías para comprar la primera vivienda se complicaban. El resurgimiento del financiamiento logró que las grandes desarrolladoras comenzaran a mirar con más cariño el segmento de las viviendas.

"El déficit en la vivienda es conocido; es triste que no se haya atacado antes. Hoy pareciera ser el momento por el bajo costo de endeudamiento. Nosotros emitimos un bono al 5% en el mercado local", afirmó Elsztain. Admitió que la compañía aún no tiene "una decisión fuerte" sobre cómo volverá al desarrollo de viviendas, pero que mientras tanto continúa con un proyecto de este tipo de 550.000 metros cuadrados en avenida San Martín y General Paz. También mencionó el barrio de Caballito como una posible locación de otro edificio de viviendas.

Por otro lado, predijo "presión de precios" en las viviendas por las hipotecas. Y pidió que la oferta aumente, para que el impulso de los créditos "no haga que se disparen demasiado los precios" y para eliminar el riesgo de una burbuja inmobiliaria. También Kerr señaló que éste es "el momento de los desarrolladores" para la atención de la demanda.

Otro de los "pesos pesados" que están interesados en el segmento, específicamente en la vivienda social, es Consultatio. Gonzalo de la Serna, CFO de la desarrolladora, confirmó las intenciones y dijo que la compañía está intentando entender cómo cada región requiere un método constructivo distinto.

Sin embargo, advirtió: "Hay un tema de déficit de infraestructura de servicios para zonas no urbanizadas. Uno no puede hacer patria y desarrollar un lugar donde no hay agua o transporte. Si el proyecto es social, donde además hay rentabilidad más baja, tiene que estar acompañado por el Estado".

6. El nuevo código urbanístico porteño y la transformación de la ciudad

Real Estate Argentina contó con la presencia del ministro de Desarrollo Urbano y Transporte de la ciudad de Buenos Aires, Franco Moccia, quien adelantó algunas claves del futuro código urbanístico porteño. El proyecto busca reformar el actual Código de Planeamiento Urbano, vigente desde 1977 y sin cambios desde entonces.

"Ese documento está pensado con criterios que no rigen las ciudades de hoy. El básico es la sustentabilidad, que no está incluida. El transporte público también: antes se pensaba en hacer más autopistas hacia el centro y que la gente viviera afuera, pero hoy es exactamente al revés, porque las nuevas generaciones quieren vivir cerca", detalló.

Moccia afirmó que con el nuevo código el gobierno de la ciudad busca la "previsibilidad", porque el documento que rige hoy da lugar a segundas interpretaciones. El funcionario explicó: "Hoy, según el libro que tomemos, podemos llegar a distintas conclusiones sobre la misma parcela. Lo que buscamos es que la información sea transparente, disponible y unívoca".

De ser aprobado por la Legislatura porteña, el documento fijaría alturas máximas en calles, avenidas y pasajes y se eliminarían el factor de ocupación del suelo (FOS), el factor de ocupación total (FOT) y la tangente, los parámetros matemáticos que determinan actualmente el volumen máximo de construcción permitido. En ese sentido, Moccia explicó que "aplicar esas fórmulas genera esquinas enanas y [puntos] medios de manzanas altos que no tienen sentido".

Por otro lado, destacó que el nuevo documento se enfocará en el cuidado del patrimonio de la ciudad, con incentivos para que eso suceda. "Se va a poder vender el espacio aéreo de los edificios de patrimonio histórico", dijo, y señaló que ejemplos de esas zonas son las áreas cercanas a la avenida General Paz y al Riachuelo.

Finalmente, el funcionario destacó que le gustaría eliminar el concepto de zoning o la existencia de zonas claramente divididas en las que los habitantes viven y trabajan. Expresó que el gobierno de la ciudad prefiere las áreas de usos mixtos y que el objetivo es que nadie tarde más de 30 minutos en moverse de su casa al trabajo.

7. Peligro de disrupción: cómo la tecnología seguirá cambiando las reglas de juego

"Soy un gran creyente en que la consolidación permite a las compañías de tecnología invertir en un producto que les facilita la vida a los usuarios". Así se presentaba Nicolás Tejerina, cofundador y CEO de Navent, la compañía que controla el portal inmobiliario en línea ZonaProp, que reúne 400.000 avisos, cuatro millones de fotos y casi tres millones de usuarios únicos al mes.

Esos casi tres millones de usuarios únicos al mes dejan huellas, explicó Tejerina, y detalló cómo el uso de datos está transformando la industria. "La Argentina está adelantada en términos de tecnología. Estados Unidos es lo más avanzado porque hay registros públicos donde se archivan transacciones y donde se puede ver la valuación de una casa y analizar cómo fue cambiando casi como si fuera una acción", detalló sobre las posibilidades de desarrollo del big data.

Por otro lado, habló de la relación entre el portal y las inmobiliarias. Detalló que estas compañías de servicios no atienden el 50% de las llamadas que reciben y que, para resolverlo, se requiere una inversión en tecnología. "Hay compañías que ya empiezan a invertir en bots [robots conversacionales] y captan datos para darles seguimiento. Hace falta que el sector empiece a ganar plata y eso sucederá a medida que haya más transacciones", resaltó.

Corina de Barelli, regional market manager de Knauf para América latina y presidenta de Incose, pronosticó por su parte que "en la construcción se viene la industria 4.0, relacionada con la cuarta revolución industrial, la digital, donde todos los participantes están conectados. En esta construcción 4.0 se comparte mejor la información, lo que genera mucha más productividad y agilidad. La gestión de un proyecto es mucho más fácil si se utiliza lo digital, le da una inteligencia más integral a cualquier proyecto arquitectónico".

"Debemos estar a la altura de las circunstancias con la tecnología -agregó Covello-. Estamos trabajando con datos, pero no tenemos que dejar de lado al consumidor, que hoy está muy maltratado, porque los que no somos millennials estamos en esta lucha entre lo tecnológico y el cara a cara. Además, en el caso de un cliente que está comprando su primera vivienda, necesita cuidado específico".

Por otro lado, Tejerina señaló que la construcción también se transformará por el uso de datos: "En Brasil, las constructoras usan información para entender cómo va a comportarse la demanda si tienen que construir un edificio de acá a cinco años".

8. La coyuntura económica, favorable para el sector

"La Argentina está en un largo camino al crecimiento, que no se sabe bien dónde puede terminar, pero va para el lado bueno", apuntó el economista Orlando Ferreres, titular de la consultora homónima. El experto se encargó del panorama macroeconómico y de cómo éste afectará particularmente al sector inmobiliario. Proyectó un 3,5% de crecimiento del PBI para 2017 y un 20% de inflación: "Va a ser la más baja de los últimos siete años", detalló.

"Salvo algún país del sudeste asiático, nadie crece a este ritmo en ningún lado. Hay que compararse con un mundo que hoy tiene esas características", resaltó el economista. Sobre el sector en particular, destacó el avance del crédito y el incremento en el número de actas de escrituración en la ciudad de Buenos Aires, y dijo que las ventas en las inmobiliarias son un punto "clave" para la economía del país.

Advirtió que el precio de la propiedad es "extraordinariamente alto" y lo ubicó en los 2750 dólares el metro cuadrado de los departamentos nuevos en la zona norte de la Capital Federal, una cifra ya muy lejana de los 1500 dólares del período que se extendió entre 1992 y el año 2000.

Con respecto a la relación entre el precio de la vivienda y el salario, explicó que durante la época en que Domingo Cavallo era ministro de Economía eran 40 o 30 meses lo que debía trabajarse para llegar al hogar. Con las devaluaciones, el promedio subió a 60 salarios para poder comprar un departamento.

"La cuestión de los costos es fundamental", evaluó el economista. Llamó a atender el problema del déficit fiscal de la Nación, las provincias y los municipios y proyectó que en 2017 se seguirá con el "gradualismo light", mientras que en 2018 habrá un "refuerzo del programa económico" y un "aceleramiento del ajuste fiscal con modificaciones impositivas y posibles correcciones cambiarias".

Finalmente, para 2019, el último año del mandato del presidente Mauricio Macri, pronosticó gradualismo y una inflación que se ubicará por debajo del 10 por ciento. "Después de las elecciones habrá ajustes macro que van a hacer un país más organizado para que haya inversiones. Esto es clave desde el ángulo inmobiliario", dijo finalmente Ferreres.

9. Más y mejor financiación para los desarrolladores

Sebastián Sommer se refirió a los inversores extranjeros, de quienes dijo que están "muy atentos" y que siguen los cambios en la macroeconomía de la Argentina. "Una de las claves es ver cómo hace el sector extranjero para invertir y que tenga instrumentos para sentirse confiado", destacó.

Según la visión del desarrollador, el mercado de capitales es un "pilar trascendental" en el crecimiento de la actividad. En 2016 su compañía se asoció a la empresa de servicios financieros Allaria Ledesma para abrir un fondo de inversión cerrado creado en el marco de la ley de sinceramiento fiscal.

"Lo que vemos es que el mercado de capitales se ha desarrollado en casi todos los países de América latina de forma muy rápida y tiene una gran participación en proyectos inmobiliarios. En la Argentina nos acostumbramos al inversor individual que compraba departamentos como refugio de valor, pero la participación del mercado de capitales es muy importante para que la rueda gire permanentemente", apuntó.

Por otro lado, Elsztain celebró las bajas tasas de financiación -recordó que en agosto su compañía emitió un bono al 5% en el mercado local- y recomendó a sus colegas acomodar su rentabilidad a este escenario. Aconsejó pensar en el largo plazo y, a la vez, reclamarle al Gobierno "que haya previsibilidad".

10.El costo de la construcción, la principal queja

Christian Bazarian, de Corporación América Inmobiliaria, consideró que el costo de la construcción está "muy alto" y que muchas veces los desarrollos dejan márgenes cortos, por lo que el "resultado de la industria es muy malo". Expresó también su visión de que esa baja rentabilidad logró que el sector se focalizara en el segmento alto y que, por lo tanto, casi no existiera oferta para la clase media.

Alejandro Ginevra, presidente de GnvGroup, dijo que no cree que los costos de la construcción bajen en el mediano o el largo plazo. "Si querés hacer un negocio necesitás rentabilidad, y la presión fiscal y el costo de la construcción hacen que el metro cuadrado vaya subiendo", evaluó. Además, apuntó que el valor de la incidencia -el precio de la tierra por metro cuadrado- está subiendo en todas las zonas y que se nota en las tierras que salió a vender el Estado a través del ente administrador de esas propiedades.

En la misma línea, Camps, de Argencons, acotó que como la construcción "no es un bien transable internacionalmente", sus costos "no tienen solución" y agregó que lograr que bajen depende más de la competencia entre los desarrolladores y las posibilidades financieras del lado de la demanda.

"Indudablemente los créditos en UVA abren una posibilidad muy grande porque hacen entrar a una amplia franja del mercado que antes no existía", opinó.

Con respecto al mercado de las oficinas en particular, Salvo, de Raghsa, repasó el historial del costo de la construcción, que, según apuntó, creció medido en pesos, a la vez que la variación del dólar no acompañó. Lo ubicó en la actualidad en 1500 dólares por metro cuadrado, con una eficiencia del 70 por ciento.

Esto último significa que ése es el porcentaje de los metros construidos que pueden ser utilizados para alquilar o para provecho propio. Agregó que los precios en el sector de oficinas podrían aumentar "un poco" y que deberían hacerlo en función de los valores que tiene el mercado inmobiliario en general.

Recursos y costos

Conseguir fondos, uno de los ejes estratégicos

Nuevo escenario

La dinámica de los créditos hipotecarios define en gran medida cómo le va al sector de real estate; la llegada de las operaciones en UVA, al reducir el monto de las cuotas iniciales, permitió un mayor número de personas con posibilidades de acceso a los préstamos.

Intermediación

El crédito intermedio es el que toma un desarrollador y luego puede transferir al comprador de un inmueble; según funcionarios y referentes de la actividad, este tipo de operaciones también ampliaría las posibilidades de crecimiento del sector inmobiliario

Fuentes de fondeo

Se considera que el mercado de capitales es un pilar fundamental para el desarrollo de la actividad inmobiliaria; en la Argentina falta que ese segmento despegue para que se convierta en un sostén importante, con aportes de fondos para las obras

Cuestión de costos

Los desarrolladores consideran que los costos están altos y que muchas veces quedan márgenes cortos; uno de los efectos negativos derivados de ese hecho es que la construcción se focalizó en segmentos altos, sin oferta para la población de clase media

Voces autorizadas

LA NACION convocó a 19 referentes para hablar del negocio inmobiliario hoy

Daniel Alonso, gerente del Banco Provincia

Christian Bazarian, corporación América Inmobil.

Diego Cazes, director general de L.J. Ramosg

G. de la Serna, CFO de consultatio

Orlando Ferreres, presidente de OJF &Asociados

Gabriela Goldszer, dir. de Ocampo Propiedades

Rodrigo Millán, dir. de Jones Lang La Salle

Héctor Salvo, gerente gral. de Raghsa

Domingo Speranza, CEO de Newmark Grubb BACRE

Corinna de Barelli, market manager de Knauf

Miguel Camps, presidente de Argencons

Alejandra Covello, pres. de Covello International

Daniel Elsztain, director de Irsa

Alejandro Ginevra, presidente y CEO de GNV group

Iván Kerr, subsecr. de desarrollo Urbano

Franco Moccia, min. de desarrollo urbano (CaBA)

Sebastián Sommer, CEO de casasARG

Nicolás Tejerina, CEO de Navent

Toribio Achával, presidente de Toribio Achával

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