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El ladrillo argentino vuelve a estar en el radar del mundo

El déficit habitacional y la irrupción del crédito hipotecario generan interés en los inversores extranjeros; los proyectos de viviendas sociales, clase B y C concentran la atención de los desarrolladores del exterior

Sábado 21 de octubre de 2017
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PARA LA NACION
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Foto: Shutterstock

Argentina es el único alumno que no se alineó en la fila, pero eso debería cambiar pronto", define Cristián Armas Morel, presidente de Empresas Armas, una desarrolladora chilena. Se refiere a que el país es el único de la zona Andina donde no hubo desarrollo de la vivienda social y media; leyendo entre líneas: queda todo por hacer. Es un gigante dormido que está abriendo un ojo. Armas, el operador más fuerte en vivienda social y con más de 30 proyectos en simultáneo en el país vecino, tiene inversiones también en Perú y Colombia. Pero ahora mira, en particular, a la Argentina. "Hay un déficit habitacional que ni siquiera está contado. Es probablemente el mayor de viviendas de la zona Andina. Con la irrupción de los nuevos indicadores económicos sumado al proceso de crédito puede producirse una explosión muy grande. Es un país donde hace rato la vivienda high end está funcionando bien, pero no hubo nada en la franja media", resume, y vaticina que le vislumbra un potencial parecido al de Colombia, que tiene una producción de clase media de 45.000 a 50.000 viviendas al año. No es el único caso. Durante Latam Investment Summit, el primer foro latinoamericano realizado en Miami que vinculó fondos de inversión con líderes en desarrollo inmobiliario, muchos coincidieron en que el cambio de Gobierno sumado al nuevo clima de negocios creará un boom de nuevos proyectos.

The Related Group, la empresa desarrolladora, uno de los principales players de La Florida y entre los más grandes de los Estados Unidos, con 70 proyectos en ejecución, después de una década de mirar al país y abstenerse, también ha puesto un pie en Buenos Aires.

"La Argentina está en un momento increíble -augura Carlos Rosso, presidente de The Related Group-. Estamos entusiasmados más allá de todos los problemas particulares de estructuración de los negocios o carga impositiva que deberían resolverse. Es un antes y un después en términos de transparencia y corrupción. Llegamos con los miedos habituales, desde qué va a pasar cuando presentemos los planos en la municipalidad, y nos hemos encontrado con un clima pro inversión. Falta pero va por buen camino. Es un mercado donde no ha habido desarrollo en los últimos diez años. Nuestros proyectos en la Argentina están vendidos al 90 por ciento, ya en construcción y todo financiado con las cuotas que la gente va pagando", sostiene. The Related eligió Puerto Madero para su primer complejo en la Argentina, que abarca dos torres residenciales de 30 pisos y un hotel cinco estrellas. La compañía tiene pensado apostar a proyectos high end y también en emprendimientos para la clase media y media alta. "A medida que sube el valor de la propiedad usada empieza a tener sentido construir para vender", explica.

Borrella (Saavedra), Rosso ( The Related Group), Tabakman (EN), Ginevra ( GNV), Preschel (Peninsula) y Armas Morel (Armas)
Borrella (Saavedra), Rosso ( The Related Group), Tabakman (EN), Ginevra ( GNV), Preschel (Peninsula) y Armas Morel (Armas). Foto: Archivo

Algunas de las zonas serían los barrios de Agronomía y Parque Patricios. Gil Dezer, presidente de Dezer Development, otro desarrollador líder en Miami y artífice de las torres Porsche y Trump, reconoció a la nacion que han estado "buscando tierra en la Argentina muy fuerte desde hace meses. Pero no pudimos conseguir un terreno y cuando empezamos a mirar otros lotes los precios empezaron a subir y se volvió menos atractivo. Estamos listos para desembarcar", agregó.

Alejandro Ginevra es presidente de GNVGroup. Hoy, es ejecutor de Madero Harbour en el dique uno de Puerto Madero, con cuatro edificios de oficinas bajo la marca World Trade Center, un centro comercial, tres edificios de vivienda, un hotel y un centro médico, entre otros. "Con el nuevo gobierno se está demostrando que es un país apto para las inversiones, con seriedad jurídica distinta a lo que teníamos ", confía.

Lo dice con conocimiento de causa. Años atrás su negocio padecía las restricciones a la importación. Llegó a tener un edificio terminado sin ascensores. En aquella ocasión, tuvo que dejar preparados los agujeros en el techo para los aires acondicionados que no podían ingresar al país, con los posteriores sobre costos de hacer instalaciones y cañerías en un edificio ya terminado.

Ginevra también percibe mucho mercado en la vivienda social. "Está todo por hacerse. En Colombia o México están pensando en desarrollar edificios para la gente que tiene mascotas. A nosotros todavía nos hace falta desarrollar viviendas para padres que tienen hijos -acota con ironía-. Estamos muy atrasados", dispara. Un empresario de Costa Rica se le acerca en la pausa para intercambiar tarjetas. Está interesado en invertir en Argentina, le dice.

A fin de este año se habrán otorgado 50.000 créditos para la vivienda y se proyecta que en 2018 serán 150.000. Desde la Argentina, el desarrollador, Sebastián Sommer, CEO de Casas Arg tiene prácticamente cerrado un nuevo vehículo de inversión de US$ 50 millones para construir unidades para la clase media . "El 85 por ciento son capitales extranjeros principalmente de Chile, Estados Unidos y Suiza", detalla.

Pero más allá de la mejora en el clima de negocios y el regreso del crédito hipotecario, queda mucho por recorrer. "Me preocupa el costo argentino", afirma Sommer. Otro pendiente es la financiación para el desarrollador. "No hay ningún tipo de apalancamiento. Las tasas siguen siendo altas en la Argentina pero creo que van a volver los créditos internacionales", augura Ginevra. En sintonía, Rosso compara Argentina con México. "Estamos haciendo torres del mismo tamaño en ambos países. En la Argentina el costo de construcción es el doble en dólares que en México. Gran parte de eso es la carga impositiva, ingresos brutos que es un impuesto maléfico, el IVA, impuesto al cheque, etc", aporta. Comparado con EE.UU. en donde los gravámenes se pagan al final del proyecto en caso de haber percibido ganancias y rondan el 35 por ciento, en la Argentina se calcula que un proyecto recibe el 60 por ciento de carga impositiva.

The Related no tiene la dificultad de capital. No obstante coincide en que los fondos internacionales estaban reticentes de apostar a la Argentina pero hay mucho flujo y family office con dinero para colocar en proyectos.

Los desarrolladores afirman que la banca aún está temerosa de apalancar al constructor, algo que debe cambiar para ponerse a tono con los países vecinos. "Para todos los argentinos que son developers en su país, tienen ganado un PhD en financiamiento. Porque poder financiar los proyectos como lo han hecho todos estos años es increíble. En este negocio "no money, no business". El capital proviene de los fondos o de la banca", sostiene Armas Morel. Habla desde su experiencia en Chile, Colombia, Perú, pero también menciona países con buenas políticas públicas como el caso de Ecuador o Panamá. La vivienda fluye porque el comprador hace un click en una app y tiene un crédito, mientras al developer lo persigue la banca o los fondos para apalancarlo. Morel espera que la Argentina llegue a algo similar a todos los países del mundo: poder financiar el costo de construcción, y entre el 50 y 80 por ciento del costo de un lote.

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