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Claves a la hora de vender a un comprador con crédito

Los propietarios deben conocer a la perfección todos los puntos del procedimiento para evitar "costos hundidos" o que la operación se caiga

Sábado 04 de noviembre de 2017
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LA NACION
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Foto: Shutterstock

El financiamiento para adquirir una propiedad crece por encima del 160 por ciento en comparación a un año atrás. En tiempo record, los bancos reconvirtieron los departamentos para abastecer a una demanda que no cesa. En septiembre, en la ciudad de Buenos Aires se realizaron 6011 escrituras por un total de $14.243 millones -que marcó un incremento en pesos de 104 por ciento-. Fueron 42,9 por ciento más actos que en septiembre del año pasado. Por otra parte, el valor promedio de las transacciones fue de $ 2.369.442, en línea con los límites de dinero que presta la oferta de financiación. En cuanto al "peso de los créditos", de las 6011, 1740 fueron realizadas con crédito hipotecario, un 222 por ciento más que hace un año.

Más allá de los datos que prueban el despegue del sector, cuando se analizan los procesos siempre el foco está puesto en los tips que necesita quien saca el crédito, pero en la práctica también es clave que el propietario conozca qué es lo que tiene que saber para venderle a un comprador que adquiere el inmueble con un crédito. "Para fortalecer la operación, es necesario conocer todos los detalles bajo los que se concretará la compraventa. Debe estar al tanto, fundamentalmente sobre, cuáles son los procedimientos y tiempos que implican el otorgamiento de un crédito y cómo le impactarán", advierte Eduardo Elias, gerente comercial de Izrastzoff Compañía Inmobiliaria. A continuación algunos de los principales puntos:

Los tiempos

El proceso entre la gestión de un crédito bancario y la firma de la escritura demanda un tiempo que va de los 60 a los 120 días. En los bancos privados el lapso es menor porque existe menos demanda que en los públicos.

¿Cuáles son los riesgos?

Tras recibir la seña del comprador, el vendedor debe asumir el riesgo de retirar su unidad de la oferta pública y aguardar a que el otorgamiento del crédito se realice para confirmar que la operación podrá efectuarse. "En un mercado que se muestra con precios en alza, esto puede significar un costo hundido. Por eso, una inmobiliaria proactiva y bien conectada puede actuar como una aceleradora del proceso de venta. El préstamo efectivamente es asignado cuando el banco nombra a un escribano para la firma de la escritura. En el caso de las entidades privadas, para esta designación habrá que esperar un tiempo estimado de 30 días, mientras que en las públicas el periodo puede extenderse hasta los 60 días", detalla Elías.

¿Dónde se firma la escritura?

Cualquiera sea la forma en que se pacte el pago, la escritura siempre se firmará en instalaciones del banco acreedor. "Esto es así dado que no se liberarán los fondos mientras no se haya firmado la escritura de hipoteca, que a su vez no puede ser suscrita sin que se haya firmado la escritura de venta, para lo que, indefectiblemente, debe comparecer la parte vendedora", agrega el experto.

¿Pesos o dólares?

"Las operaciones de compraventa se pactan en dólares estadounidenses. Por ello, el comprador debe renunciar expresamente a la posibilidad de pagar en pesos o cualquier otra moneda", subraya Elias. En virtud de lo anterior, con el préstamo bancario en pesos, el comprador realizará una operación de cambio en el propio banco para adquirir los dólares suficientes para cancelar la totalidad del precio pactado por la propiedad.

¿Boleto de compraventa o escritura directa?

Se acostumbra no firmar boletos de compraventa para minimizar el riesgo de incumplimiento que perjudique a las partes. "La mayoría de estas operaciones va a escritura directamente. Además, existe el recaudo por parte del comprador de no asumir compromisos irreversibles ante la posibilidad de que el banco deniegue el otorgamiento del préstamo", señala el gerente comercial de Izrastzoff.

La documentación que hay que presentar

Para concretar la operación, el vendedor deberá darle acceso al comprador a la escritura original de la propiedad, el reglamento de copropiedad, el comprobante del impuesto inmobiliario de la propiedad a tasar y el plano de mensura horizontal.

"Con respecto al plano de mensura horizontal, muchas veces los propietarios desconocen su existencia o sencillamente no lo tienen. Lo cierto es que no contar con él implicará gastos en la gestión de la copia ante el Gobierno de la Ciudad y también tiempo, que podrá extenderse entre los 5 y los 20 días", concluye Elias.

Del lado del vendedor también hay que tener en cuenta algunos puntos clave. Por caso, los gastos asociados, es decir los administrativos, de otorgamiento (averiguación de datos ocupacionales, tasación) y los de seguro. En este último caso son dos: de vida y de vivienda, y ambos están regulados por la normativa de la Superintendencia de Seguros de la Nación y del Banco Central (Protección de los Usuarios de Servicios Financieros). Además, a partir de un determinado monto, las entidades solicitan exámenes físicos a quien pide el crédito como condición para aprobar el seguro de vida. El límite depende de cada banco: algunos lo ubican en $ 1 millón, mientras que otros desde $ 1,6 millones. En cuanto a la elección del escribano, para la hipoteca se utiliza el escribano del banco, pero no necesariamente debe ser el mismo para la compraventa del inmueble.

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