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Plataforma mata billetera: un atajo accesible para invertir en ladrillos

Crowdfunding - Real estate en renovación: Los nuevos modelos de financiamiento colectivo que ya funcionan en el Primer Mundo están llegando al mercado local de las propiedades

Miércoles 08 de noviembre de 2017
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PARA LA NACION
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Foto: Vicente Martí

El ladrillo es para los argentinos sinónimo de inversión a largo plazo, de complemento para la jubilación y de ahorros a buen resguardo. Claro que subirse a ese tipo de apuestas no es para cualquier bolsillo. Comprar un departamento es un desembolso de varios ceros. Incluso las mínimas unidades de inversión para el segmento, como puede ser una cochera o un lote, requieren un aporte de no menos de US$ 50.000, a lo cual hay que sumarle luego los gastos de mantenimiento.

En parte, las construcciones al costo, con adelanto, cuotas y refuerzos, abrieron el juego a muchos inversores. Un paso más adelante está llegando ahora con el crowdfunding inmobiliario, un sistema de financiamiento colectivo a través del cual con aportes mínimos se puede poner un pie en el plato del real estate, que promete seguir creciendo y dando rentabilidad por metro cuadrado.

El sistema funciona con mucho éxito en países como Estados Unidos, China, Inglaterra y España, con crecimientos exponenciales, y hace sus primeras armas en la Argentina, pero cabe aclarar que, como cualquier inversión, no está libre de riesgos, aunque el sector inmobiliario sea más estable en teoría que otros. Es sí una buena manera de diversificar riesgos dentro de una cartera de inversión de mediano y largo plazo y apostar por un sector que está en plena reactivación.

"El crowdfunding aplicado al real estate funciona como un mecanismo que permite que cualquier persona con mínimos ahorros pueda entrar al mercado inmobiliario", explica Damián Lopo, fundador y director de Crowdium, una de las empresas que ya operan a escala local, y pone énfasis en las proyecciones: "El crowdfunding inmobiliario llegó para quedarse, porque el inmobiliario es un negocio en el que todos queremos invertir porque históricamente fue lo más seguro y rentable, solamente que el 93% de la población mundial tiene menos de US$ 100.000 de ahorros y no puede hacerlo".

En la misma línea, Miguel Ángel Alesandro, cofundador de Crowdfunding Inmobiliario Argentino (CFIA), otro player que ya está operando en la Argentina, subraya que "este sistema es una oportunidad para que los pequeños inversionistas puedan canalizar sus ahorros en proyectos inmobiliarios muy superiores a sus capacidades individuales". "En nuestro caso la inversión se hace mediante una plataforma de inversión colectiva -detalla- y cada unidad funcional se divide en hasta 10 partes, lo cual lo hace accesible y amplía el mercado de potenciales participantes".

Lopo apunta que en Crowdium la operatoria se realiza también mediante una plataforma de inversión y permite entrar con inversiones desde $ 25.000.

Las claves

Para entrar en el negocio conviene saber que, aunque muy nuevo, este sistema de financiamiento colectivo quedó reglamentado dentro de la ley de emprendedores (27.349), que se sancionó hace pocos meses. La ley habla del crowdfunding en general y no del real estate en particular.

La figura bajo la cual se encaran la mayoría de estos proyectos es la de fideicomiso de administración y a través de estas plataformas colectivas lo que se hace es financiar determinados proyectos preseleccionados. "En nuestro caso -dicen desde Crowdium en relación con la parte legal y administrativa- trabajamos con CFA, Compañía Fiduciaria Argentina, que está regulada por la CNV, donde todas las operaciones son controladas y auditadas para garantizar la transparencia sobre el origen de fondos".

"Nosotros elegimos los desarrollos inmobiliarios sobre la base de un estudio que hacemos de las empresas desarrolladoras y de la factibilidad que creemos tendrán de ser rentables", explica Alesandro. "La idea es tener diversidad para cubrir un espectro amplio de presupuestos, necesidades y gustos. Tenemos actualmente proyectos en Vaca Muerta (Neuquén), en Tucumán contamos con la Torre Francisco y en CABA ofrecemos desarrollos con diversos niveles de inversión: Terrazas Volcán en Parque Chacabuco, Ámbar Recoleta, entre otros".

"La inversión mínima parte de anticipos que rondan los $ 25.000 y cuotas de $ 2400 por mes. Lo que se compra es una parte de un inmueble que una vez terminado es escriturable, aunque la idea es venderlo cuando se termina y repartir lo invertido más la utilidad", explica el cofundador de CFIA, y agrega que "los proyectos de real estate pueden ser al costo o a precio fijo, pero hay que remarcar que en ningún caso la operatoria a través del sistema crowdfunding encarece la compra del bien seleccionado".

En Crowdium, aclaran también que trabajan con desarrolladores reconocidos "buscando los mejores proyectos para nuestros inversores. Hemos lanzado y fondeado exitosamente carteras de tierras, desarrollo y renta", dice Lopo. Entre los próximos lanzamientos, dice, habrá una cartera con renta garantizada en la Capital Federal. La inversión promedio es de $ 130.000, aunque el mínimo es de $ 25.000.

Fondo de inversión

Para el inversor, el crowdfunding funciona como una especie de fondo de inversión en el que se hace acreedor de una "cuotaparte". A diferencia de un fondo de bonos o acciones, por ejemplo, que tiene cotización diaria y mercado secundario (compra/venta) fluido, en estos emprendimientos, para salir o vender la participación hay que encontrar quien quiera comprarla y entrar al proyecto. Algo similar a lo que ocurre con cualquier inversión en real estate. La otra opción es esperar al final del proyecto, cuando se reparten capital y utilidades.

"Lo que se compra -explica en términos más técnicos Lopo- es una cuotaparte de un fideicomiso, donde cada uno tiene la proporción que invierte sobre el total. El fideicomiso es el vehículo más aceptado en la Argentina para la participación inmobiliaria. Esto no es un fondo cerrado donde el manager elige qué hacer con el dinero, sino que vuelca en su plataforma los mejores proyectos y cada uno elige en lo que quiere invertir según sus preferencias, horizontes temporales, nivel de rentabilidad esperado y riesgo que desea afrontar".

Para minimizar riesgos, el ojo de los ejecutivos detrás de las plataformas de financiamiento colectivo debe estar entrenado para evaluar la calidad de los activos hacia los cuales direccionan los fondos. El riesgo final siempre es el proyecto inmobiliario en el cual se invierte, del mismo modo para quien participa con una "cuotaparte" a través de crowdfunding que como para quien adquiere una unidad entera en forma independiente.

En cuanto a la rentabilidad que puede esperar el inversor, Alesandro sostiene que está estimada entre un 18 a un 35% en un término de 24/30 meses. "Esto a valores constantes, dependiendo de diversos factores, tales como momento del mercado y situación general de la economía, pero definitivamente se trata de una de las inversiones con menor riesgo que otros activos, en particular en este momento con la reactivación que generan los créditos inmobiliarios, complemento perfecto del crowdfunding", proyecta.

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Cómo funciona el crowdfunding inmobiliario

Definición: El crowdfunding es un sistema de financiamiento colectivo aplicable a distintos fines.

Montos mínimos: Para los proyectos de real estate la inversión mínima ronda los $ 25.000 y se realiza a través de plataformas digitales. El promedio de inversión es de unos $ 130.000.

Rentabilidad: La rentabilidad ronda entre 18 y 35% para un plazo de 24/30 meses. Unos proyectos tienen una rentabilidad mínima asegurada, pero no todos.

Encuadre legal: El encuadre que se utiliza es el de fideicomiso de administración que le da seguridad al pequeño inversor.

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