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Crédito hipotecario

Primera vivienda a la vista

Propiedades

Los operadores opinan que la propuesta del Gobierno es atractiva y beneficiaría al mercado

Siempre que desde el ámbito oficial se anuncian propuestas para que la gente pueda acceder a la primera vivienda crecen las expectativas de los que sueñan con su casa propia. Hubo un acercamiento con el Plan Inquilinos que, hasta el momento, obtuvo pocos resultados. Pero ahora los operadores esperan un impacto positivo con el nuevo plan hipotecario que el Gobierno, a través del Ministerio de Planificación, ya analiza. Consiste en reducir hasta un 25 por ciento el monto promedio que tienen las cuotas actuales de los créditos bancarios, haciendo posible que un grupo de asalariados que hoy no puede calificar para obtenerlos, pueda lograrlo.

La instrumentación del plan la elabora un equipo técnico del Banco Central y en conjunto con el Banco Ciudad.

Según lo anunciado, el Gobierno estaría a cargo de una parte del financiamiento, con lo cual el valor de la cuota sería más accesible. Por ejemplo, por un préstamo de 50.000 dólares a 20 años, en lugar de abonar 1650 pesos se pagaría 1250. Esto implicaría que una familia debería reunir un ingreso mínimo por mes de entre 4000 y 4300 pesos, sensiblemente menor a los 5500 que debería reunir hoy para afrontar un compromiso financiero.

Francisco Balsano, titular de la firma homónima, responde: "El impacto de estas medidas tiene que ser favorable. Están dirigidas a una demanda que cuenta con ciertos recursos y, por lo menos, un sueldo medio bueno. Aún así, todo parece indicar que esos posibles compradores no podrán acceder a un buen departamento, pero sí estarían en condiciones de calificar para un crédito una franja de entre 30 y 45 años que tuvo un incremento en sus ingresos. Para pagar una cuota de 1300 pesos debería ganar más de 3500. Esta iniciativa no llegará a la gente de menores recursos y creo que debería haber subsidios más importantes que el 25 por ciento. La gente ahora podrá acceder a unidades de pocos m2 y en zonas no tan buscadas. Pero el mercado estará más dinámico, ya que habrá más interés".

En el caso de que la propuesta se concrete -se presentó hace 15 días en la Exposición de Vivienda Social en Buenos Aires-, el Estado financiaría hasta un 20 por ciento de la compra y recobraría el dinero después de los bancos y una vez que el deudor cancele la primera hipoteca que obtuvo con la entidad bancaria. Se utilizaría un sistema de doble hipoteca. Una con el banco que le otorgó el crédito, y luego la otra en forma similar a la anterior, que lo obligaría a seguir cancelando cuotas 3 años después. Los bancos deberían hacerse cargo de la gestión y evaluación crediticia. Para poder vender la unidad, el tomador del crédito debe cancelar las dos hipotecas.

En análisis

Coincidente con Balsano es la opinión de Mariano Oppel, de la firma Oppel, que considera que hay que esperar para saber cómo se implementará la medida. "Hoy, mucha gente no califica para el crédito porque necesita un ingreso en blanco muy importante. Hay que buscar una manera de acercar los inmuebles a la gente. Me parece muy bien que el Gobierno se haga cargo de una parte de la cuota. Estimo que favorece a todos aquellos que no tienen ahorros y que buscan su primera vivienda. Si funciona, será bueno para las transacciones inmobiliarias ya que si alguien puede acceder a su primer departamento, también habrá otros compradores que busquen mudarse para vivir en un lugar mejor." Pese a que hay escasa información oficial sobre el proyecto, buscarían establecerse algunos criterios restrictivos para determinar la oferta; se financiaría sólo la compra de viviendas de hasta 80 m2 cubiertos y siempre que el valor del m2 no supere los 900/1000 dólares.

Jorge Toselli, a cargo de J. T. Inmobiliaria, destaca: "La medida puede ser positiva, aunque esperaría la respuesta de los bancos. Si funciona será un buen paliativo porque el mercado está estancado, los precios no aumentan y los compradores no se encuentran fácilmente. Este plan está orientado a jóvenes de clase media y con buenos sueldos. Recuerdo que hubo una experiencia similar en los años 90, pero la clave es que el Estado se tiene que reunir con las cámaras y entidades inmobiliarias porque esto lo tenemos que entender bien nosotros para luego poder explicarlo". Fuentes del Banco Ciudad informaron, por medio de la dirección de prensa, que "se está trabajando en el plan y que aún no se puede comentar demasiado al respecto". Según parece, será el ministerio que maneja Julio De Vido el encargado de definir si el Estado se hará cargo de financiar parte de la práctica con objeto de solucionar el déficit habitacional. Por su parte, el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Carlos Sotelo, comenta: "Es un tema que tiene el Estado y espero que el resultado sea diferente del plan para inquilinos. En muchos países hay una unidad de medida para los créditos, como en Chile o Uruguay. Es interesante lo de la doble hipoteca, aunque se habla de 20 años de plazo. Está dirigido a quienes compren la primera vivienda, tipología de clase media y en barrios como Flores, Caballito, Villa Pueyrredón y Paternal. Lo fundamental es que la financiación va directamente al ciudadano y generaría una demanda importante en el mercado inmobiliario y la construcción, los mismos desarrolladores construirían en otras zonas, aunque habría que esperar entre 18 y 24 meses.

Es un aporte, pero falta mucho

"El presidente del Colegio Público de Martilleros y Corredores de la Provincia de Buenos Aires, martillero José Oscar Iglesias, expresa su cautela ante los anuncios oficiales de nuevas líneas de créditos hipotecarios.

"Es un nuevo aporte en el largo camino para generar condiciones para que cientos de miles de familias argentinas accedan a su vivienda, pero falta mucho todavía", señala. Las manifestaciones del titular del organismo que agrupa a los martilleros y corredores bonaerense tienen directa relación con la decisión gubernamental de subsidiar parte de la financiación de los créditos hipotecarios.

En efecto, el Gobierno busca disminuir los montos de los préstamos bancarios haciendo que los asalariados tengan como requisito un ingreso mensual por familia de entre 4000 y 4300 pesos. En la actualidad es de 5500 pesos. Para lograrlo, la Nación se comprometerá a subsidiar una parte.

Algunos detalles

Para disminuir las mensualidades de los créditos, el Gobierno se haría cargo de parte del financiamiento. Se cree que el mecanismo disminuiría "de 1650 pesos a 1200 y 1300 el valor de la cuota" de un crédito a pagar en 20 años. Así, el ingreso mínimo mensual exigido a la familia que solicite el crédito rondaría entre 4000 y 4300 pesos, estableciendo una diferencia con los 5500 pesos que se requieren en la actualidad. Al respecto, en el Ministerio de Planificación explican que "la clave es entender que el subsidio que proponemos no va al banco ni al desarrollador inmobiliario, sino al que vivirá en la vivienda, y que de esta manera por cada peso que ponga el Estado, el sector privado está involucrando 4 o 5 pesos". Iglesias precisa: "Si bien las condiciones mejorarán comparativamente para quienes están esperando una señal desde el Gobierno, lo cierto y concreto es que todavía una gran porción queda fuera de este nuevo escenario".

En ese sentido, destaca: "Los martilleros y corredores somos testigos, por enfrentar la realidad a diario, que buena parte de los que intentan llegar al techo propio no tienen los ingresos exigidos. No sólo eso, también un alto porcentaje de los que sí llegan no pueden justificarlo por recibir parte de su salario en negro".

Al concluir, Iglesias define: "Celebramos que mejoren las condiciones, pero insistimos que falta mucho camino por recorrer todavía". .

Juan Fernández Mugica
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