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Buenas perspectivas

Operadores y desarrolladores coinciden en que el mercado se muestra activo y esperan que ante la llegada de la primavera la tendencia se acentúe;los precios no subirían hasta el año próximo
José Luis Cieri
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3 de septiembre de 2011  

Pasadas las vacaciones de invierno y las elecciones primarias llega la mejor época del año para las operaciones del mercado. Así lo manifiestan habitualmente los desarrolladores y operadores involucrados en el sector.

Muchos coinciden en que llega la primavera y con esta estación el momento en el que los protagonistas deciden la compra antes de clausurar el año y ahí sí pensar en el momento destinado al relax en familia. De hecho, concuerdan en que en la actualidad el mercado se halla firme.

Analía Rodríguez Martínez, responsable de marketing de Area 60 (proyecto ubicado entre Brandsen y La Plata), destacó: "En nuestro caso, este año no notamos una desaceleración de las ventas producto del contexto político, y ahora, luego del panorama que provocaron las primarias creemos que el crecimiento se mantendrá. El público sigue con respuestas positivas y se inclina por invertir en ladrillos. Otro factor importante que se da hoy es que la demanda está muy informada y consulta sobre emprendimientos en distintas zonas y etapas, acorde con el retorno esperado de inversión y el monto disponible. También se fija en la solidez de los desarrolladores".

En el caso del sector de La Reserva Escondida, en Area 60, los valores se calculan desde 35 dólares el metro cuadrado hasta 109 para aquellos lotes ubicados en la primera línea de la cancha de golf. En ambos casos se trata de lotes de 1500 m2 promedio.

Mientras que María Pilar Amado, encargada del área comercial de la división countries y barrios cerrados de Walter Amado Propiedades (inmobiliaria que opera en su mayoría con proyectos en La Plata, Brandsen y cercanías), puntualiza: "El mercado se comporta con constante crecimiento, si se considera que se mantiene sólido pese a la crisis global; podemos confirmar que los inversores buscan un resguardo de sus activos y los bienes inmuebles podrían ser el refugio, ya que no sólo mantienen su valor sino que además aportan una renta. Desde la perspectiva de nuestro país es fundamental observar cómo la crisis afecta a China y la India, nuestros principales compradores de soja y nuestros financistas internacionales. Si dichos países se ven severamente afectados por esta situación probablemente las commodities bajarán y, como consecuencia, las inversiones, especialmente del campo, se sentirán afectadas; de no ser así, y manteniéndose estable el precio de las commodities, las inversiones se mantendrán estables. Nuestra evolución dentro del mercado inmobiliario no se encuentra apalancada con créditos hipotecarios, y por tal motivo es de esperar que continúe en avance muy selectivo".

Por otro lado, los inversores se manejan con capital genuino proveniente de ahorros, ya que el mercado inmobiliario argentino tiene total independencia respecto del bursátil; "por ende, la gente busca invertir en operaciones menos riesgosas y se refugia en los activos inmobiliarios", agregó.

Mientras tanto Alejo García Guevara, que ha tenido a su cargo el gerenciamiento, la comercialización y la comunicación de grandes emprendimientos, como Ayres de Pilar y Haras Santa María (hasta hace poco), indicó: "A diferencia de lo que ha ocurrido en este mercado en otros períodos preelectorales, la demanda sigue muy activa. No sólo no ha disminuido, sino que ha habido incrementos en el flujo de visitas y de ventas concretadas en los últimos meses, de marzo en adelante. La gente está decidida a canalizar sus ahorros en lo inmobiliario, como forma de resguardo de su capital en un bien durable y resistente a las crisis. Existe un segmento de la sociedad con ingresos altos en dólares, que pugna por la previsibilidad política local, en un entorno internacional muy volátil. La crisis de 2001 demostró la bondad de los activos inmobiliarios como resguardo de valor, y eso actúa también como un driver en las decisiones actuales en las familias argentinas".

En alza

Esteban Edelstein Pernice, de Castex Propiedades, comentó que se dan dos situaciones muy distintas: "Por un lado, los lotes y las casas en emprendimientos exitosos se venden muy bien, y en estos lugares están subiendo los precios. Por el otro, en aquellos proyectos diseñados para inversores y sin demanda real la perspectiva es otra y no pueden salir, no hay precio porque no hay demanda".

En cuanto a los valores, se mantienen estables, "excepto en aquellas urbanizaciones en preventa que por su consolidación los lotes se valorizan y los precios se acomodan", amplió.

Coincidió en parte Silvina Castex, de relaciones institucionales de Chacras La Primavera Golf –ubicado en Carlos Keen, partido de Luján–: "A nuestro entender, el aumento de valor está directamente relacionado con la consolidación del emprendimiento y no por un tema coyuntural, que puede o no ser favorable puntualmente en un determinado momento. Notamos que la gente prioriza la compra para segunda vivienda en el verde, en especial los matrimonios jóvenes para resolver su proyecto de vida junto a sus hijos, en su casa de fin de semana, donde complementan las características de vida en la ciudad en cuanto a amplitud y contacto con la naturaleza".

Por otra parte, gran parte de los clientes compra para vivienda permanente. Así lo adviertió Jorge O’Reilly, director de la desarrolladora Eidico: "Nuestro público en su gran mayoría es consumidor final. Sabemos que, por la falta de crédito, el acceso a la primera vivienda no es un tema fácil en nuestro país. El modelo de negocios que ofrecemos –por suscripción al costo– intenta suplir esa demanda insatisfecha a través de proyectos cuyas condiciones están al alcance de esa importante porción de la sociedad".

Roberto Mateo, de Mateo Propiedades, agregó que los precios pueden llegar a aumentar, un poco, y habrá que ver si el Gobierno tomará nuevas medidas luego de las elecciones: "Si no se mantendrían como están, al menos en el Oeste. En los lugares donde hay financiación y preventa se nota más la preferencia por la segunda residencia o inversión. La gente compra casas para el fin de semana porque prefiere esto en vez de quedarse con los dólares".

LA INFLACION INFLUYE EN LAS EXPENSAS

De advertirse un incremento en las propiedades, éste se daría sólo en 2012. De hecho, los brokers vislumbran pocos cambios y en caso de concretarse los precios aumentarían un 5%, y un poco más en los proyectos consolidados en cuanto a la tierra. Las viviendas promedio se consiguen desde 150.000 dólares en adelante.

Un tema que preocupa es el de la inflación. Al respecto, Alejo García Guevara dijo que "el impacto es más visible en las propiedades que en los lotes. En las casas o departamentos nuevos, la inflación de costos se traspasa casi íntegramente al precio de venta, y el mercado aún lo acepta. En el caso de los lotes, si bien también existe una importante alza en los costos de urbanización, es menos lineal su relación con los precios de venta".

Mientras, María Pilar Amado afirmó que indudablemente "la inflación se ve reflejada. Los precios de los activos inmobiliarios van a subir y la gente tiene que tratar de acostumbrarse a los nuevos valores del m2. Aquí nuestro desafío es intentar achicar la brecha entre los desarrollistas y los potenciales compradores para lograr su comprensión sobre el nuevo escenario de valores".

LLEGAN MAS PROYECTOS

Si bien es un año con situaciones políticas y económicas fuertes, los desarrollos crecen en distintas zonas. En el Oeste, uno de los sectores con más futuro es el de General Rodríguez. En la parte norte, tras la consolidación de Pilar y Tigre, Escobar surge como un nuevo polo, en especial la parte de Loma Verde.

En la zona sur crecen mucho los ejes de La Plata y Brandsen (ruta 2) y el eje Canning-San Vicente, incluso con lanzamientos que se proyectarán muy pronto. Castex también prepara un proyecto de magnitud. "Trabajamos para el lanzamiento de un barrio cerrado muy importante, de los mismos desarrolladores de El Rocío y Terravista, para lanzar antes de que termine el año en Ezeiza", dijo Esteban Edelstein Pernice.

En el Norte, también crece la parte de Villa Nueva (en Tigre) y Escobar.

"Pensamos que se posicionará como un eje de crecimiento similar al de Canning, en el Sur", destacó Jorge O’Reilly.

Otros barrios que se anuncian son El Atardecer y Molino Nuevo, en la ruta 9, cerca de Escobar.

Las chacras, con un público bien ganado

Silvina Castex, de Chacras La Primavera Golf, destaca que mucho público prefiere los lotes de amplias dimensiones y, por lo tanto, orienta su búsqueda hacia las chacras. "También priorizan los accesos y los servicios. En Carlos Keen y dentro de Luján, donde estamos, por ser una ciudad importante, que cuenta con infraestructura en salud, seguridad, colegios, universidades, comercios y esparcimiento, la zona suma cada vez más gente joven."

En el lugar se consiguen terrenos desde 35.000 dólares, con financiación hasta en 30 cuotas.

Hay más de 10 casas construidas y varios proyectos por comenzar. Por expensas se pagan 375 pesos.

Carlos Keen es cada día más conocido y visitado por sus atractivos gastronómicos, y elegido como un lugar ideal para quienes buscan un contacto directo con la naturaleza a minutos de la ciudad.

Otros puntos que atraen a los compradores de chacras son Campana, Exaltación de la Cruz, Zárate y Baradero. En este aspecto, el eje norte domina las preferencias de la demanda.

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