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Código: no cambian los derechos de los dueños

Elena Highton de Nolasco explica cuáles son los alcances del proyecto en cuanto a la propiedad horizontal
Elena Highton de Nolasco
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6 de diciembre de 2012  

Ante algunos comentarios que ponen en duda el derecho de propiedad del titular horizontal frente a los cambios que propone la reforma del Código Civil y afirman que el propietario se convierte en consorcista, lo cual da mayor poder al administrador, caben algunas aclaraciones sobre la base de algunas preguntas básicas referidas al Proyecto de Código Civil y Comercial de la Nación:

¿Quién es el dueño del departamento? El Proyecto dispone en su art. 2037 que la propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio. Como se advierte, dice claramente que el titular ejerce el derecho sobre un inmueble propio. Si es propio, es de su propiedad, o sea que el titular es el dueño de la unidad funcional o departamento. Por ello, el texto afirma que cada propietario puede, sin necesidad del consentimiento de los demás, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales.

¿Qué es una unidad funcional? A su vez, el art. 2039 establece que el derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios...; y que la propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla. Vemos nuevamente que el titular es dueño de la unidad funcional y que la unidad de la que es dueño comprende el departamento y las cosas y partes comunes.

¿El propietario se convierte en consorcista y en consecuencia su propiedad privada queda confiscada? Por más que se busque, el Proyecto no nombra a nadie como consorcista, en su texto el consorcista no existe, sólo habla de propietario. No hay confiscación alguna de la propiedad privada ni ningún intento de colectivizarla. El dato de que los propietarios –dueños de las unidades funcionales compuestas por el departamento y las partes comunes– en su conjunto constituyan la persona jurídica consorcio no es más que una mejora técnica respecto de la histórica ley de 1948, pero en nada modifica la titularidad de cada uno.

¿El proyecto elimina facultades de los propietarios de acudir ante un juez en caso de no estar de acuerdo con las decisiones asamblearias? Es curioso que se afirme en alguna opinión que se ha eliminado la facultad del propietario de acudir a un juez en el caso de no estar de acuerdo con las decisiones asamblearias, derecho que hoy está específicamente garantizado por el artículo octavo, en el segundo párrafo, de la ley 13.512, cuando el Proyecto en el art. 2051 dispone expresamente que quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea. El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.

¿Qué significa que los propietarios deben pagar obligaciones impuestas al administrador? Según el art. 2065, el administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. En consecuencia, la obligación de cada uno de los propietarios de pagar las expensas comunes por los gastos de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio nunca puede referirse a obligaciones personales del administrador.

¿El certificado de deuda como título ejecutivo modifica derechos en perjuicio de los propietarios? La disposición del mismo artículo de acuerdo con la cual el certificado de deuda expedido por el administrador es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas no tiene nada de novedoso, ya que es así en el presente.

¿La normativa sobre asamblea circunscribe derechos en perjuicio de los propietarios? Respecto de las asambleas, no se entiende a quienes critican el Proyecto afirmando que las asambleas de propietarios dejarán de ser soberanas, lo cual implica que sólo podrán discutirse allí los temas que el constructor haya definido en el reglamento de copropiedad; las asambleas son reuniones de propietarios facultadas para resolver todas las cuestiones que le son atribuidas o por quien representa el 5% de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto.

¿El administrador aumenta su poder y toma decisiones en lugar de los propietarios? Tampoco se advierte de dónde surge la noción de que "el jefe del consorcio" con el administrador pueden tomar decisiones. Por un lado porque no existe tal "jefe del consorcio" en ninguna parte del Proyecto y por otro y muy especialmente, porque las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.

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