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Crowdfunding, la puerta de entrada para invertir en real estate en Nueva York

Un pequeño o mediano inversor ingresa con un mínimo de 100.000 dólares en un negocio inmobiliario que da hasta 16% de renta anual
Carlos Manzoni
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11 de abril de 2016  

NUEVA YORK.- Invertir en real estate en esta ciudad ya no es una quimera para los pequeños y medianos inversores: ahora, con un clic en la computadora y con un mínimo de US$ 100.000 disponibles se puede participar en un emprendimiento que comprende la adquisición de un inmueble, su restauración, su puesta en marcha como lugar de alojamiento de larga estada o de oficinas compartidas, y su venta final como negocio ya en marcha.

Todo esto es posible gracias al crowdfunding, un innovador modelo que permite financiar proyectos inmobiliarios a partir de inversiones provenientes de personas naturales y no de inversionistas institucionales, como tradicionalmente se ha hecho. De esta forma, un proyecto de gran magnitud puede contar con miles de inversionistas que aportan capital más pequeño, comparado con las millonarias sumas que aportan los inversionistas institucionales.

Este modelo de financiación se ha popularizado en los últimos años. Un reporte de Massolution estima que las inversiones de crowdfunding inmobiliario en Estados Unidos superaron los US$ 2500 millones en 2015, lo que significa un incremento de US$ 1000 millones respecto de 2014. Adicionalmente, en Estados Unidos hay más de 150 plataformas que cada día dan acceso a nuevos proyectos de diferente tipo.

Uno de los grandes referentes en esta área es Prodigy Network, que ya tuvo una experiencia exitosa aquí con un primer proyecto de bienes raíces conocido como AKA United Nations, un complejo de lujo de casi 100 departamentos, que entregó retornos por encima del 20% anual en dólares. Rodrigo Niño, el fundador y titular de Prodigy Network, fue precursor en su Colombia natal de este tipo de emprendimientos y ahora trasladó la fórmula a Nueva York. "Se trata de democratizar la inversión en real estate", enfatiza.

En este modelo de financiación, un colectivo de inversionistas se junta para adquirir o desarrollar un proyecto. En el caso de Prodigy Network, un inversionista acreditado en los Estados Unidos puede invertir desde 20.000 dólares, mientras que un extranjero lo puede hacer por US$ 100.000. Lo más atractivo de los proyectos de Prodigy es que se trata de proyectos de real estate comercial en mercados premium; proyectos en los que tradicionalmente son dos o tres inversionistas de altísimo poder adquisitivo los que pueden participar.

Una vez que los inversionistas juntan el capital necesario, los desarrolladores completan el proyecto y los inversionistas reciben los retornos generados a partir de su inversión inicial. Esos retornos suelen ser superiores a los de inversiones tradicionales, como bonos y mercado bursátil.

Según explica Niño, el proceso de inversión a través de una PC o dispositivo móvil no demora más de diez minutos. "Cada proyecto tiene un horizonte de retorno diferente. En el caso del Assemblage, en el 114 East de la calle 25, estimamos que los retornos estarán entre el 12 y 16% anual en dólares", detalla.

"Ese retorno contempla un cupón preferencial del 6% anual sobre la inversión, que se paga semestralmente. En el primer trimestre de 2017 la propiedad comenzará a generar flujo. Lo que se genere por la renta más la revalorización del activo en el momento de su venta -que será en 2020- se divide 50% y 50% entre Prodigy Network y los inversores. Ahí es cuando el inversor va a recibir entre 12 y 16% anual en dólares", acota.

En este tipo de inversiones se debe pensar que el plazo hasta tener el dinero disponible es de entre tres y cinco años. Dependiendo de las características de la zona y del edificio, el negocio que se instrumenta es el de alojamiento de larga estada o de oficinas compartidas ( coworking).

"Hay otras compañías que se dedican a esto, pero a nosotros nos gusta creer que somos los más grandes en términos del portafolio que ya suma US$ 1000 millones, y en términos del capital recaudado de inversionistas en diferentes partes del mundo que está por encima de US$ 150 millones -dice Niño-. Los argentinos representan un 20% de toda esa inversión proveniente de 22 países."

Otros de los proyectos que Prodigy Network tiene en marcha financiados a través del crowdfunding son AKA Wall Street (se está terminando de refaccionar y próximo a ponerse en funcionamiento como alojamiento de larga estada) y 17th John (se adquirió la propiedad y se va a comenzar la remodelación del edificio).

La aprobación de una ley que en 2013 autorizó este esquema en los Estados Unidos y la explosión de la tecnología han hecho que el crowdfunding se expanda y tenga por delante, según Niño, sus mejores años. Según entiende, esta modalidad no sólo es aplicable al real estate, sino que también puede usarse en áreas como la salud, el arte y obras vecinales, entre otras.

El beneficio más evidente es la democratización de los proyectos de gran magnitud, es decir, el acceso a pequeños y medianos inversionistas a oportunidades que se limitan a inversionistas institucionales. Así como se da acceso a las inversiones, el resultado es la democratización de retornos poco vistos por personas naturales.

Los secretos de un esquema novedoso

Qué es el crowdfunding

Es un esquema que permite financiar proyectos inmobiliarios a partir de inversiones provenientes de personas naturales (pequeños y medianos inversionistas).

Legalización

Recién fue legal en Estados Unidos en 2013, puesto que antes de esa fecha no estaba permitida esta operatoria.

Retorno

Una vez que los inversionistas juntan el capital necesario, los desarrolladores completan el proyecto y los inversionistas reciben los retornos generados a partir de su inversión inicial.

Ventajas

Permite que un pequeño o mediano inversor pueda participar en un negocio de real estate de gran magnitud y cobrar una buena renta por ello.

2500

Millones

Son los dólares que los inversionistas desembolsaron en proyectos de crowdfunding en 2015.

100.000

dólares

Es el mínimo de capital con que puede ingresar un inversor desde el extranjero.

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