Complejos inmobiliarios

Horacio Colman Lerner
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24 de septiembre de 2016  

El nuevo derecho real de Propiedad Horizontal (PH) especial, regulatorio de countries y barrios cerrados, fue interpretado por la jurista Aída Kemelmajer de Carlucci, coautora del Código Civil, en una conferencia brindada en el Colegio de Escribanos porteño, Allí, explicó la normativa de esos complejos inmobiliarios establecidos en base a derechos reales, por lo menos el 95% de los emprendimientos, como tales: PH, combinación entre derecho real de dominio sobre parcelas del sector residencial con derecho real de dominio sobre partes y áreas comunes recreativas encabeza una Asociación Civil en forma de Sociedad Anónima, y conexión entre ambos sectores a través del derecho real de servidumbre; no están obligados a adecuarse (art 2075 C.C.Y C), pueden hacerlo optativamente. Los residentes accionistas de la entidad tienen sólo derechos societarios personales, que no se publicitan ni conforman la estructura legal explicada.

Deben aplicarse las nuevas disposiciones establecidas en la ley, que están vigentes desde el 1/8/15, en todos los emprendimientos cualquiera fuere el encuadre legal que hayan adoptado. Esto último significa que las estipulaciones de la nueva normativa del Código Civil y Comercial rigen imperativamente. Por ejemplo, la obligación necesaria de pagar las expensas; la prohibición de impedir o restringir la reventa de las unidades, derecho de admisión. El nuevo esquema legal para los complejos que fueron organizados por PH, resultando que las parcelas del sector residencial ahora son terreno propio y ya no son más copropiedad de todos los consorcistas como lo establecía la Ley 13.512 hoy derogada. También es obligación someter a consideración, por parte de las administraciones de los propietarios las estipulaciones opcionales como autorizar participantes ajenos para disfrutar de áreas recreativas; establecer el derecho real de servidumbre para mejorar aprovechamiento de áreas comunes entre conjuntos inmobiliarios vecinos.

Sin embargo, desarrolladores, administradores piensan que las nuevas obligaciones impuestas por la ley de adecuación son de cumplimiento imposible o dificultoso, y esperan leyes reglamentarias. Es aconsejable analizar las situaciones porque todas no son iguales y debe buscarse el beneficio de los residentes. Los gobiernos locales deberán regular el acceso administrativo y factibilidad registral y catastral conforme lo establecido en la Ley Nacional.por

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