Una innecesaria norma sobre el mercado de alquileres

La eliminación por la Legislatura porteña de la comisión inmobiliaria que paga el inquilino choca con el propio Código Civil y Comercial
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29 de agosto de 2017  

La legislatura porteña sancionó, casi unánimemente, una ley que modifica la de los corredores inmobiliarios, disponiendo que éstos no podrán cobrar comisión a los inquilinos en los contratos de locación de viviendas.

No se trata pues de una ley de alquileres, cuya modificación sería materia reservada al Congreso de la Nación, pues implicaría una reforma del Código Civil y Comercial, sino un cambio en la ley de corretaje, norma de carácter local por regular una profesión, y por ello reservada a las provincias.

La novedad reside no sólo en que las inmobiliarias no podrán cobrarles comisión a los locatarios, sino que además fija un monto, con un tope de hasta el 4,15% del contrato, que sólo podrá cobrársele al propietario. Tampoco podrán cobrarle al inquilino gastos tales como los de gestoría, que comprenden los certificados de dominio de la propiedad del garante o la certificación notarial de firmas, entre otros, que serán absorbidos por el corredor o quedarán a cargo del propietario.

Se estima que existen unos 400.000 inmuebles alquilados en la ciudad de Buenos Aires. Si bien la norma procura ayudar a los inquilinos, abaratándoles los costos derivados de un contrato de locación, es probable que termine estando lejos de beneficiarlos, por cuanto, como han señalado distintos empresarios del rubro inmobiliario, los costos adicionales que pasaría a tener el propietario del inmueble se trasladarían al precio del alquiler. De allí que se considere que, más que favorecer al locatario, la nueva disposición significará una quita de ingreso a las compañías inmobiliarias que actúan como intermediarias entre las partes. Hasta ahora, lo usual era que las inmobiliarias percibieran de los inquilinos una comisión de hasta el 4,15 por ciento del contrato y que negociaran con el locador una comisión adicional que rondaba la mitad de ese porcentaje.

Empresarios inmobiliarios han apuntado con razón que no es lo mismo un potencial inquilino que viene por una propiedad específica ofrecida en alquiler que aquel que encarga una búsqueda de un inmueble de determinadas características o precio a un corredor inmobiliario.

Por otra parte, el negocio de la renta inmobiliaria se ha visto afectado en forma negativa en los últimos tiempos, por cuanto en los años 90 la renta rondaba el 10% anual, cuando hoy ronda entre el 3 y el 4% por año.

Nunca el intervencionismo estatal sobre el mercado de alquileres ha sido beneficioso para nadie. Y es sabido que, en no pocas ocasiones, éste ha provocado una retracción en la oferta de inmuebles en alquiler, que derivó en incrementos en los precios.

Otro de los aspectos más criticables de la norma es que avanza sobre el Código Civil y Comercial, que no puede modificar. En tal sentido, el artículo 1351 de dicho código establece que si en una operación sólo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión. De allí que la norma sancionada por la Legislatura porteña, al limitar el cobro de comisión al propietario, estaría modificando ese criterio legal, por lo que resultaría inconstitucional.

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