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Qué define si es un buen negocio la compra de un departamento

No todo es el precio; hay variables menos visibles como el estado de la unidad, del edificio y el valor de las expensas que determinan el potencial de revalorización
Carla Quiroga
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23 de diciembre de 2017  

No todo pasa por el valor del metro cuadrado, o porque el ticket final permita calificar para obtener un crédito. Muchas veces lo que a simple vista puede parecer un buen negocio resulta no serlo. En otras palabras, hay variables menos visibles que anticipan o determinan la valuación de una propiedad y su verdadero potencial de revalorización. Un error muy común por los tiempos que corren es realizar fuertes inversiones en remodelaciones que no siempre se pueden capitalizar cuando se revende la unidad.

La clave es tener en cuenta que el valor no está solo determinado por el piso en sí mismo sino también por las características del edificio en general, su estado, mantenimiento y hasta sus inmediaciones. "Un elemento decisivo de la transacción es el impacto de las expensas en relación al valor del departamento, porque muchas veces cuentan con el dinero para la compra, pero luego no pueden afrontar los gastos de expensas o alquilar a un precio redituable el departamento cuando los gastos ordinarios son muy elevados" relata Eduardo Elias, gerente comercial de Izrastzoff Compañía Inmobiliaria. Por ello pedir una copia de los resúmenes de expensas del último año es fundamental. Un dato, deben representar, mensualmente, entre $40 y $80 por metro cuadrado para unidades en barrios como Recoleta o Barrio Norte.

El especialista agrega que "las expensas pueden llegar hasta el doble de caras en edificios con seguridad las 24 horas y amenities, en comparación con aquellos donde no existan estos servicios", y también que serán mayores en edificios con pocas unidades por piso. Otros tips a tener en cuenta antes de comprar.

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La ubicación

La cercanía o lejanía de medios de transporte, bocas de subte, metrobús, plazas e iglesias influye sobre la factibilidad de la venta de la propiedad, pero no siempre suma valor sobre el valor del metro cuadrado. La explicación es que hay una parte de la demanda que prefiere zonas más silenciosas y menos populosas, mientras que otra prioriza la conectividad y la accesibilidad a través del transporte público. "Eso sí, a la hora de revender, será más rápido hacerlo con una unidad cercana a esos medios de transporte o espacios públicos vistosos", afirma Elias.

La orientación y el consumo energético

Es uno de los factores menos tenido en cuenta por los compradores. Si el departamento tiene vista al Este o al Noreste, su valor por metro cuadrado podrá ser hasta 10 por ciento mayor al de una unidad similar con vista al Sur. Sin embargo, el gasto mayor en la compra de departamentos con orientación más valorada puede, en el mediano y largo plazo, redundar en un mayor ahorro en luz y gas, además de tener más posibilidades de reventa. Es que las unidades con vista al Este y al Noreste tienen luz todo el día. Mientras que las que miran al Sur exigirán un mayor consumo de energía -luz y gas- por ser más oscuras y frías. Ordenados los puntos cardinales, de mayor a menor ponderación por metro cuadrado: Este, Noreste, Noroeste, Oeste, Sudeste, Sudoeste y Sur.

El servicio de agua y gas

"Es más conveniente para el bolsillo buscar unidades donde los servicios de agua se paguen entre todo el consorcio. Pagarlo por unidad en forma independiente puede costar hasta el doble en comparación con hacerlo en edificios donde todo el consorcio se hace cargo", detalla Elias. Respecto al servicio de gas: son preferibles unidades donde se encuentra subdivido el servicio y cada propietario paga de forma independiente, según el consumo que realiza. Cuando el consumo de gas no es independiente sino central, el control del gasto del propietario es menor, como así también su capacidad de ahorro.

La cobertura

Además de realizar un análisis de la variación de expensas del último año, otra forma de verificar si la administración trabaja bien y cumple con las exigencias vigentes es constatar que el edificio mínimamente cuente con seguro contra incendio y de responsabilidad civil, más ART para quienes allí desarrollan su trabajo, y cotejar la carga de esos seguros en las expensas, con respecto a lo que se paga bajo ese concepto en otros edificios donde vivan familiares o amigos.

Los gastos de la escritura y la comisión inmobiliaria

Hoy los porcentajes sobre el valor del departamento son los siguientes: la escritura representa entre 4,1 y 4,2 por ciento con impuestos, y la comisión inmobiliaria 4 por ciento, detalla el broker.

Las expensas

Es fundamental analizar la evolución del último año de este gasto, observar si existen morosos, tener en cuenta si hubo expensas extraordinarias reiteradas y por inconvenientes repetidos o que delatan problemas por antigüedad, estructura edilicia o mal mantenimiento.

La estructura edilicia y qué mirar en la unidad

Observar el estado de palieres comunes y paredes del edificio, y recorrer las zonas de bauleras, cocheras, sótanos y salas de máquinas puede mostrar problemas estructurales del edificio. En el caso del departamento, hay que mirar con detalle los interiores de los placares, las alacenas y las aberturas de las ventanas. El estado de estos detalles muchas veces revela cómo están las cañerías de gas y agua, los cerramientos, persianas y carpinterías metálicas. Además, resultará importante verificar el cuidado de la instalación eléctrica.

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