Créditos hipotecarios: qué tenés que saber para sacar el tuyo

Crédito: . Ilustración de Tony Ganem.
Todo lo que tenés que saber si vas a pedir ayuda financiera para comprar tu casa.
Carolina Ávila
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5 de enero de 2018  • 15:18

Pasito a pasito: el recorrido hasta comprar tu casa

1. Solicitud del crédito

Dirigite a la sucursal más cercana del banco que elegiste. Ahí completás un formulario y presentás varios documentos, que varían si trabajás en relación de dependencia o si sos independiente. Pero, entre otras cosas, tenés que tener los últimos tres recibos de tu sueldo o los últimos tres comprobantes de pago de la AFIP y la constancia del CUIL o CUIT. También tenés que notificar tu estado civil con la documentación que corresponda y si tenés alguna propiedad a tu nombre, con los índices de dominio.

2. Preaprobación

Con la documentación presentada y en orden, el banco otorga la preaprobación. Este paso debería durar aproximadamente un mes. Luego de aceptarte, analiza tu situación y te ofrece las opciones que tiene para vos: el monto máximo que puede otorgarte y el plazo máximo que tenés para devolver el préstamo, que generalmente podés cancelar antes, si tenés el dinero.

3. Búsqueda de la propiedad

Con el OK del banco, ¡ya podés salir a buscar tu propia casa! Es una de las etapas más difíciles, pero también más lindas de todo el proceso. La mayoría de las propiedades están gestionadas por inmobiliarias. Tenés que tener en cuenta que la comisión que cobran es del 3 al 5% del valor de la propiedad, aproximadamente. Antes de visitar cada casa o departamento, consultá si es apto crédito. No todos cumplen con esta condición. Para esta etapa de búsqueda, la mayoría de los bancos otorga un plazo de dos meses. En el caso de que no encuentres tu lugar ideal, tendrás que solicitar prórroga. Pero si ya tenés tu propiedad elegida, y estás súper convencida, reservala. De esta manera, lográs lo que se llama la “exclusividad” y nadie más puede visitarla. Al reservar, tenés que hacer una propuesta económica y, si es a través de una inmobiliaria, están obligados a comunicársela al dueño de la propiedad. Comienza así una etapa de negociación. Una vez que ambas partes se ponen de acuerdo, se gestiona la documentación de la propiedad para presentar en el banco.

4. Tasación

Con tu casa o departamento ya reservado, y con toda la documentación en tus manos, te acercás nuevamente al banco. Ahí te asignarán un tasador, que será quien apruebe o no el valor de la propiedad elegida.

Casi todos los bancos te van a prestar, como máximo, entre el 70 y el 80% del valor de esa propiedad. O sea que tendrás que tener siempre ahorrado el 20 o 30%.

5. Aprobación del banco

Una vez que el banco recibe el informe del tasador, se continúa con la solicitud y se define el monto exacto del préstamo, que es el menor entre el valor de tasación y el de venta, negociado con el propietario. Esta aprobación final puede llevar entre 20 y 30 días, pero, una vez hecha, ¡ya estás en la recta final!

6. asignación de escribano

Con el nuevo OK del banco, ya cada vez estás más cerca. Si es un banco público, ellos mismos te asignan un escribano. Si es un banco privado, lo elegís vos de una lista de profesionales que el banco te ofrece y, para sentirte más cómoda, podés elegir un escribano adicional, que también participe de la escritura.

7. Escritura

Los profesionales revisan toda la documentación, personal y de la propiedad, y se firma la escritura. ¡Ya sos propietaria! Tenés que tener en cuenta que todos los gastos administrativos te costarán alrededor de un 5% adicional al total del crédito. A partir de ahí, tenés que combinar directamente con el propietario la fecha de entrega de la casa.

8. Mudanza

¡Listo! Solo te falta conseguir el teléfono de un flete de confianza. ¡A embalar!

El panorama

Crédito: . Ilustración de Tony Ganem.

Son el boom del momento. En todo 2017 se entregaron más de 8 millones de pesos en préstamos y todos quieren saber si tienen chances de solicitar uno. ¿Vos lo pensaste? Si estás analizando sacar un crédito o es la primera vez que escuchás del tema, te ponemos al tanto de todo lo que hay que saber.

El universo de los créditos hipotecarios está repleto de condiciones y una “letra chica” que puede llegar a desanimar a cualquiera. Pero el sueño de la casa propia puede ser motivo suficiente para enfrentar no solo la complejidad de las fórmulas financieras, sino también la seguidilla de trámites y documentos que te pedirán una vez que estés decidida a ir por todo y solicitar el préstamo.

primera batalla

La primera incógnita es entender qué cambios implicará un crédito en tu economía doméstica y, de acuerdo a esto, elegir el que más te convenga. Para empezar, hacete la pregunta: “¿cuántos ahorros tengo como para comprometerme con un crédito?”. En todos los bancos te van a pedir un procentaje ahorrado. Por lo general, es de entre el 20 y el 30% del valor de la propiedad. Si contás con ello, tu próxima decisión tiene que ver con qué tipo de crédito sacar: están los ajustados a inflación (conocidos como los “UVA”) o los tradicionales de tasa fija o variable.

1. Los ajustados a inflación, es decir, al valor de la UVA (unidad de valor adquisitivo), son de tasa fija. Es decir, todos los meses pagás lo mismo. No importa la cantidad de años. Lo único relevante en este caso es el valor de la UVA, que es como una moneda que va ajustando su valor a la inflación del momento. Hoy tu cuota puede ser de 300 UVA, con un valor total de $6000; pero dentro de 10 años esas 300 UVA pueden llegar a equivaler a $10.000.

Este tipo de créditos permiten que los interesados puedan financiar su propia casa con cuotas equivalentes al 25% de su sueldo y a tasas de interés bajas.

2. Los créditos tradicionales de tasa fija ofrecen siempre las mismas cuotas en pesos, pero no se ajustan a la situación económica del momento. Por eso las tasas son mayores, de dos dígitos. Para estos tenés que tener más ahorros o un sueldo bastante más alto.

3. Por último, están los de tasa mixta. Combinan una tasa fija para los primeros años y luego la varían según un índice bancario. Por lo tanto, las cuotas son todas iguales los primeros años y después comienzan a aumentar.

¿Cuál te conviene? Y, depende de si tenés trabajo fijo y de tu sueldo. Si sacás un crédito UVA, tené en cuenta que pagarás siempre un 25% de tu sueldo. Pero que todo el valor de la propiedad también estará ajustado a la inflación, por lo que en unos años el saldo pendiente puede ser mucho mayor que el saldo original. En cambio, si sacás uno tradicional, al principio las cuotas serán altas con respecto a tu sueldo, pero en unos años podrás pagarlas con más facilidad.

Segunda batalla

El segundo desafío tiene que ver con la búsqueda de tu casa o departamento. La dificultad para encontrar la ideal tiene que ver con la ubicación, el precio y la cantidad de ambientes. Si nunca te mudaste o si hace mucho que no lo hacés, recordá que tendrás que armarte de paciencia para congeniar los horarios de visita a las propiedades que se te ofrezcan y estar atenta a todos los detalles que tenés que consultar en el caso de que encuentres tu lugar ideal.

Es una etapa de mucha ilusión, pero tendrás que estar preparada para descepcionarte también. Puede llegar a pasar que se caiga tu reserva (porque los dueños se arrepintieron antes de que te dieran la aprobación final del crédito) o que el banco te dé menos dinero del que solicitás y tengas que recurrir a más ahorros o buscar una casa más económica. En este caso, ¡no te tomes mucho tiempo para volver a la búsqueda! Siempre, siempre, encontrás algo que te gusta nuevamente. Y de tanto ver y conocer nuevas modalidades de vivienda, vas cambiando tus prioridades. El barrio con el que antes estabas encaprichada pasa a segundo plano, descubrís que hay uno que es más accesible en precio y se está poniendo de moda. Y así, puede pasarte con otras miles de exigencias más.

LA victoria

En fin, conseguir tu propia casa y con financiamiento es todo un desafío. Pero con buena información y buen manejo de tus emociones, todas las batallas peleadas serán anécdotas que recordarás sentada en el living de tu nueva casa con una taza de café en la mano y la sensación de que todo el recorrido valió la pena.

¿Cómo sé qué crédito me conviene?

Ya vimos que los créditos no son todos iguales. Y encima, después de decidir el tipo de crédito, te toca decidir el banco. No todos ofrecen lo mismo. Hay bancos de tasas más accesibles, como los oficiales (Nación, Provincia, Ciudad), y bancos privados que ofrecen tasa diferencial según dónde deposites tu sueldo, dónde vivas o si es primera o segunda vivienda. También existen diferentes propuestas de plazos y montos máximos de préstamo.

Ante este universo infinito de condiciones, una buena idea es consultar el Comparador de Créditos Hipotecarios de LA NACION, donde tenés todas las opciones en un solo lugar. Podés calcular el monto y plazo máximo para tu situación y el valor de las primeras 36 cuotas. Podés ingresar a la app a través de este link: www.lanacion.com.ar/hipotecarios.

El crédito posible

Por Cecilia Boufflet, periodista especializada en economía y finanzas personales.

La primera pregunta que me hacen quienes están pensando en tomar un crédito UVA es si conviene o no. Mi respuesta recurrente es que es el crédito posible.

Un crédito UVA tiene la particularidad de que se ajusta por inflación, por lo tanto, el dinero que se devuelve al banco va a mantener el valor real en el tiempo.

Que ese crédito sea un negocio dependerá de cuánto suba el valor de la propiedad y cuánto lo haga la inflación. Lo sabremos en 30 años.

La alternativa es seguir alquilando o tomar un crédito a tasa fija, cuya cuota irá licuándose con la inflación. El punto es que el banco sabe que eso va a pasar y, por ende, se cubre del riesgo poniendo una tasa alta; la cuota de estos préstamos es tres veces más cara que la de un crédito UVA.

Por último, la cláusula que permite extender el plazo si la cuota sube por encima de los salarios es casi una garantía de que no te van a hipotecar. El crédito podrá salirte caro o barato, pero las chances de que te ejecuten y no lo puedas pagar son bajísimas.

¿Estás buscando un crédito? ¿En qué aspecto te resultó más útil esta guía? También leé: Salí del piloto automático y Atenti: ya salió nuestro Project Planner 2018

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