Por qué en el interior empiezan a construir para la clase media

Los precios que convalida el mercado en las ciudades más importantes oscila entre US$1500 y US$2000 el metro cuadrado; se espera que se aceleren las operaciones financiadas desde el pozo
Los precios que convalida el mercado en las ciudades más importantes oscila entre US$1500 y US$2000 el metro cuadrado; se espera que se aceleren las operaciones financiadas desde el pozo
Gabriela Origlia
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17 de febrero de 2018  

CÓRDOBA. Las principales ciudades del interior registran inversiones significativas en el desarrollo de viviendas para la clase media; aunque hay diferencias entre las distintas plazas. Las provincias que llevan la delantera son Córdoba, Santa Fe, Mendoza, Tucumán y Neuquén. El motor del sector se asienta sobre los préstamos UVA -la Unidad de Valor Adquisitivo- y también sobre el financiamiento que los bancos otorgan a los emprendedores.

César Martínez, presidente de la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (Ceduc), plantea que "todavía" la reactivación del sector es "incipiente" por lo que los precios de las unidades subirían en el mediano plazo. La gran apuesta, en todos los distritos, es al año en curso que se presenta "muy favorable" después de varios períodos en baja.

Damián Tabakman, director de la escuela de negocios EN Real Estate, afirma que la tendencia dominante es hacia productos para la clase media financiados con hipotecas en UVA, iniciativas en pozo. "Hasta ahora la oferta estuvo más focalizada en unidades usadas que había en stock en todas las ciudades; lo que se modifica es la orientación de los emprendimientos", analiza. Iván Bergallo, coordinador general de Pecam Desarrollos -empresa con obras en San Nicolás (Buenos Aires), Santa Fe, Rosario, Granadero Baigorria (Santa Fe) y Paraná (Entre Ríos)- describe que el mercado registra una "migración" de una demanda de "inversores que en la región no superaba el 5 por ciento del total" hacia los compradores de clase media.

En ese escenario, los desarrolladores se volcaron esencialmente a monoambientes de 30 m² aproximadamente, y a unidades de un dormitorio que promediaban los 65 m². Dos segmentos del mercado que representaron más del 60 por ciento de la superficie construida, por una cuestión de valor final de la vivienda para inversión. "El segmento premium tampoco escapó de la lógica de prototipos habitacionales de pocos dormitorios y metraje no tan holgados -agrega Bergallo-, pero con precios de venta altos, permitiendo buenos márgenes de rentabilidad. El fideicomiso al costo administrado por el desarrollador, ha sido la gran estrella jurídica de los últimos 10 años".

La irrupción de los hipotecarios cambió esos parámetros. Una encuesta conjunta de la Corporación de Empresas Inmobiliarias y de la Cámara de Empresas Inmobiliarias de Rosario da cuenta de que en los últimos meses, siete de cada diez consultas por compra de unidades están vinculadas a créditos; sólo tres de esas siete terminan en operaciones concretas. Las que no se concretan, apunta Bergallo, es por los montos "insuficientes" de los préstamos.

En las principales ciudades es escasa la cantidad de viviendas para atender la demanda del Procrear con financiación de hasta $2,3 millones con hasta $300.000 de subsidios. Hay coincidencia entre los operadores de que en la región Centro -Córdoba, Santa Fe, Entre Ríos- hay un importante stock de propiedades con alguna irregularidad nominal o falta de terminación de las gestiones de regularización que impiden que sean hipotecadas.

Santiago Laugero, presidente de la mendocina Laugero Construciones, admite que -frente a esas condiciones de la oferta- los créditos UVA "movieron primero lo que estaba construido" y recién en los últimos meses "empezaron a verse" los nuevos proyectos.

"Por una cuestión de tiempos y de velocidad en la ejecución, los housings ganaron terreno pero ya hay edificios de departamento en marchas y esa será, seguramente, la tipología más elegida".

En Salta, Proyecto Norte advirtió hace unos años la falta de determinados productos y empezó a generarlos tanto en la capital provincial como en los alrededores, con el foco en condominios con amenities -un concepto que fue novedoso para la región-, departamentos - se están levantando cuatro torres de 60 unidades cada una- y urbanizaciones cerradas. Desde la empresa, Jonas Beccar Varela, marca que la demanda fue variando con la aparición de los hipotecarios pero subraya que la venta en pozo es "muy escasa; todavía prácticamente nula". En cambio, hubo una "explosión" de operaciones con unidades hipotecables. "Las viviendas de primera mano en esas condiciones en Salta son muy escasas; hay reventa, pero no alcanza como tampoco el número de unidades nuevas que se están volcando al mercado".

Los proyectos para la clase media se multiplican en el interior
Los proyectos para la clase media se multiplican en el interior

Qué y para quiénes

Tabakman está convencido de que es el mix de líneas UVA y de financiamiento a desarrollistas la que dominará en los próximos años. "La segunda es una operatoria más compleja de instrumentar y si ya es lenta en la Capital Federal, lo es más en el interior, pero va avanzando".

A su criterio los edificios de departamentos de escala intermedia se imponen entre los desarrollistas porque los dúplex son emprendimientos que por su baja escala "se vuelven antieconómicos" para las operatorias bancarias. "Tampoco dan la escala las iniciativas suburbanas ni de las de lujo; la oferta se orienta a una clase media bien media". En Córdoba, donde hay inversiones en marcha en el sector por unos $3500 millones, los desarrollistas apuntan al Suroeste de la ciudad como la zona "a colonizar" por su potencial para el crecimiento en los próximos años; otros puntos que identifican como interesantes son las cercanías al aeropuerto Ambrosio Taravella, a unos 15 kilómetros del centro de la ciudad y la salida hacia Carlos Paz, donde ya hay iniciativas en ejecución.

"Hay zonas que todavía tienen un valor de incidencia del terreno bajo que permite que se valoricen y aumenten los precios, si uno toma el promedio de la región, hay muchas grandes ciudades del país que están muy lejos de este valor, como pueden ser Córdoba, Rosario, Mendoza, etc. Muchas ciudades están invirtiendo mucho en infraestructura, como el caso de Córdoba, lo que permitirá revalorizar la ciudad", analiza Christian Bazarian, presidente de Corporación América Inmobliaria, que avanza con las obras del Distrito Las Artes, que se levantará en el predio del ex Batallón 141, uno de los principales nuevos desarrollos urbanos de la ciudad en el que se invertirán unos US$1000 millones. El proyecto estará completo en 2026 e incluye edificios residenciales y de oficinas, un centro de salud, un mall comercial con entretenimientos, un área para deportes, un hotel con centro de convenciones, un área académica para alojamiento de estudiantes y actividades de posgrado y cocheras.

Roque Lenti, socio de GNI -está ejecutando un proyecto de 550 departamentos, locales comerciales y oficinas en barrio Cofico por $1200 millones que se suma a otras por $3000 millones- apuesta a "desarrollos para habitar, que ofrezcan calidad de vida y, en ese segmento, son las unidades de dos o tres dormitorios las que tienen alta demanda".

Ubicado en el límite entre Rosario y Baigorria, Pecam Desarrollos planificó el proyecto más grande en marcha de la desarrolladora. Se trata de Mío, a 15 minutos del centro de rosarino; es una urbanización sobre 14 hectáreas con frente ribereño que incluye centro comercial de 20.000 m2, auditorio, centro de convenciones y tres torres con 600 departamentos.

"Es para sectores medios impulsados con las crecientes oportunidades de pago y financiación", explica Bergallo. Un problema común a las grandes ciudades del interior es la falta de grandes lotes con servicios incluidos; los "vacíos urbanos -describe Laugero- no son muchos; hay pocos lugares con altos precios de las tierras; una situación complicada".

Tabakman insiste en que, en esos distritos, las familias de clase media que son el fuerte de la demanda no son proclives a salir de las áreas urbanas. "Hay que aprovechar los terrenos bien ubicados y con construcciones a demoler". A pesar de esa advertencia, en todos los casos los desarrollos avanzan sobre los anillos que rodean a las ciudades. Por ejemplo, en Mendoza, Laugero está construyendo en Luján de Cuyo -en el Sur del Gran Mendoza- y en Guaymayén.

"En la provincia la demanda está comenzando a mostrar signos de recuperación tanto por parte de la demanda como de la oferta. Es una economía regional muy atada a la agroexportación y su mejora sumada a la corrección del dólar impulsa a nuevos desarrollos", relata Julián Groisman, CEO de Palmares.

El desarrollador construye un proyecto en el que trabaja junto a la Municipalidad para que se consolide como un Distrito. Es un masterplan iniciado en 1995 que involucra a 270 hectáreas ubicadas a 12 kilómetros de la ciudad que cuenta con un desarrollo comercial que incluye un shopping center que tendrá 40.000 metros cuadrados de área locativa - en agosto ya estarán funcionando 25.000-, oficinas y oferta de servicios una vez finalizado en 2020. También tendrá un área residencial que contempla 350.000 metros cuadrados de condominios y 200.000 de casas. "Se va desarrollando por etapas y estará finalizado totalmente en 10 años, y se estima que 15.000 personas residirán en el emprendimiento", aclara el empresario que está vendiendo el metro cuadrado entre US$2400 y US$2600 por metro cuadrado. Hoy el metro cuadrado premium en el mercado mendocino cotiza entre US$2200 y US$2800, mientras que la oferta para la clase media se vende entre US$1800 y US$2200 por metro cuadrado.

En el primer semestre de este año lanzarán en un terreno con una ubicación única dentro de la ciudad un proyecto que la preventa se prevé en US$3200 con el objetivo de llegar a los US$4000 cuando esté finalizado. Son solo 6000 metros de área de venta en un antigua construcción q se preservará el frente de más de 100 años. Salta es otro de los mercados: "Hace años que no hay tierras, queda muy poca en la ciudad y en los suburbios -que son espacios buscados por el acceso a los paisajes- lo que predomina es la falta de servicios y eso representa un costo extra para los desarrollistas", dice Beccar Varela.

Conoc, una desarrollista cordobesa, decidió concentrarse hacia Monte Cristo, Colonia Tirolesa, Jesús María y Alta Gracia. "Hay menos limitantes en la disponibilidad de tierras; hay mucho más para expandirse y los municipios ofrecen oportunidades porque están buscando inversiones. También el comprador lo elige por el fácil acceso", explica Ezequiel Ocaña, gerente general de la compañía que ejecuta una inversión de US$ 41 millones en la primera etapa de 13 urbanizaciones repartidas entre las distintas localidades.

"Ofrecemos diferentes productos para distintos públicos, muy atentos a que los puedan costear y que no se les haga un cuello de botella", agrega Ocaña. Conoc cuenta con unos 3100 lotes que le permitirán construir más de 5000 viviendas en los próximos 11 años. Respecto de los precios, los consultados subrayan que estuvieron "quietos" y recién empezaron a subir en los últimos meses de 2017. Afirman que los sectores medios convalidan valores de entre US$1500 y US$2000/ m2 en las principales ciudades del interior; pueden trepar hasta US$3000 en desarrollos de lujo. Todos están expectantes porque despegue el financiamiento en UVA desde el pozo, tanto para su segmento como para el consumidor final; señalan que es la vía para llegar a un mercado más amplio.

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