10 preguntas para sacar un crédito y dejar de ser un "inquilino perpetuo"

Desde que surgieron, los UVA se convirtieron en el modo más accesible de tener una vivienda propia; dos especialistas responden las consultas que surgen antes de aspirar a uno y sugieren prestar atención a cuestiones menos conocidas
Desde que surgieron, los UVA se convirtieron en el modo más accesible de tener una vivienda propia; dos especialistas responden las consultas que surgen antes de aspirar a uno y sugieren prestar atención a cuestiones menos conocidas Fuente: LA NACION
Laura Reina
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10 de marzo de 2018  

Ulises Segura siempre se resignó a una idea: ser un inquilino perpetuo. Desde que se fue de su casa paterna pasó por varios y disímiles departamentos que no terminaban nunca de convertirse en su hogar. Pero esa percepción hoy está cambiando: a los 42 años, en pareja y con un hijo en camino, busca dejar atrás aquella idea de alquilar por siempre. Con unos ahorros y un sueldo en relación de dependencia, mira con buenos ojos el tema de sacar un crédito. Pero enseguida se acuerda de la historia de cómo sus padres perdieron la casa en la que vivían a raíz de un crédito que se les hizo imposible seguir pagando y afloran las dudas. "Mi viejo escucha la palabra 'crédito' y tiembla. No quiere saber nada con que yo saque uno y repita la historia. Me dice que es un riesgo enorme en este país", cuenta Ulises, que encaja justo dentro del perfil que más demanda este tipo de préstamos: personas entre los 35 y los 45 años con ingresos familiares que oscilan los $ 33.000 y piden, en promedio, 1,5 millones de pesos.

La principal razón por la que los UVA son tan populares es porque ofrecen una cuota inicial similar al precio del alquiler que ya están pagando (la mayoría son inquilinos). Casi todos se endeudan a más de 20 años. "Lo atractivo de estos créditos es que la barrera de ingreso es muy baja y resultan muy accesibles. La cuota inicial puede representar apenas un tercio de la que se aplica para un crédito hipotecario tradicional de tasa fija. Esta barrera de acceso tan baja alienta a todo inquilino a dar el gran salto y convertirse en propietario", dice Mariano Otálora, director de la Escuela Argentina de Finanzas Personales y autor del libro Créditos UVA, la guía definitiva (Sudamericana) de reciente publicación.

Pero, a pesar de estas facilidades de acceso ¿conviene sacar un crédito en un país como el nuestro? ¿A cuántos años? ¿Qué pasa con la suba del dólar? ¿Y la inflación? Cuestiones complejas que son contestadas por Otálora y Mariano Sardans, CEO de FDI, gerenciadora de patrimonios.

1 ¿Conviene endeudarse a tantos años para comprar una casa en un país tan cambiante como el nuestro?

"En la Argentina, por los vaivenes de la economía que ya todos conocemos, la gente que sacó créditos perdió casas, empresas. Pero en países desarrollados, el acceso al crédito es de vital importancia para la economía de un país. Lo primero es preguntarse para qué quiero un crédito. Si es para pagar gastos corrientes porque me ingresan 100 y gasto 120, diría que no, que es un problema -dice Sardans-. Pero si es para acceder a una casa propia y con eso salís de la incertidumbre del alquiler que hay que renovar cada dos años y no sabés bajo qué condiciones, entonces, la respuesta es sí, vale la pena", asegura Sardans, que destaca que sacar uno de estos créditos, en este contexto, no es una operación de alto riesgo.

2¿En qué se diferencian los UVA del resto de los créditos hipotecarios?

"Luego de la nefasta experiencia de los créditos hipotecarios que se ajustaban a través de la tasa de interés (circular 1050), la mayoría de los créditos en la Argentina fueron a tasa fija, ya que nadie quería asumir un crédito con ajuste variable. En cambio, los créditos UVA son créditos en los que la cuota o el capital se encuentran indexados o ajustados por la inflación más una tasa de interés", dice Otálora, que agrega que estos préstamos cambian absolutamente la forma de endeudarnos para la compra de una casa porque las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) representan el costo de construcción de un milésimo de metro cuadrado de vivienda. "El Banco Central definió que 1000 UVA equivalen en el origen al valor de construcción de 1 m2. Este valor inicialmente se fijó en $14.053 el 31 de marzo de 2016. Y se actualiza en función de la inflación minorista o mejor dicho por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER). De hecho, el valor UVA se ajusta en forma diaria y se puede seguir su evolución en la página del Banco Central de la República Argentina: www.bcra.gov.ar. El valor de cada UVA se ajusta a la par de la inflación". Sardans, CEO de FDI, agrega: "El UVA representa un gran cambio respecto del préstamo tradicional porque estás pagando centímetros cuadrados. Cada mes vas cancelando superficie, metros cuadrados de deuda que adquiriste. Sin dudas es un concepto superador".

3 ¿Es mejor acudir a un banco oficial o tramitarlo en el que soy cliente desde siempre?

"La mejor recomendación es ir al banco que tenga la tasa de interés más baja. Obviamente, en los bancos en donde uno tiene cuenta o cobra haberes facilitan las cosas, pero si uno califica para un banco debería calificar para todos. Y entre los bancos hay muchas diferencias en las tasas. Otra cosa a tener en cuenta es que los privados prestan más plata que los públicos", dice Otálora.

Sin embargo, Sardans sugiere no solo prestar atención a las tasas, sino, también, a las cláusulas de cancelación del crédito. "La gente mira solo las tasas pero, a futuro, las cláusulas de cancelación serán un atractivo importante para los tomadores de crédito -sostiene-. Si hoy un banco me ofrece una tasa de UVA + 7% y en dos años, debido a la competencia por atraer clientes otro te ofrece UVA + 4%, lo conveniente sería precancelar el crédito que tenés y gestionar otro en el banco que ofrece mejores condiciones. Pero a los bancos no les gusta que les canceles antes, entonces muchos ponen cláusulas de precancelación altas para que no te vayas. En un futuro, con la competencia que se va a plantear entre bancos, esas cláusulas seguramente van a bajar y se usarán como un componente atractivo de venta. No solo hay que mirar la tasa, sino también que la cláusula de precancelación sea baja".

4 ¿Conviene sacarlo a pagar en la máxima cantidad de años o ajustarnos un poco más por mes pero terminar de pagarlo antes?

Para Otálora, no vale la pena "ahorrar" años futuros y sacrificar el presente. "Hay que sacar el plazo que nos permita pagar una cuota con comodidad, prefiero sacar un plazo mayor y la diferencia entre la cuota y mi capacidad de ahorro, ahorrar e invertir el dinero y construir una especie de fondo de emergencia por si en algún momento el crédito ajusta por encima de mis posibilidades".

5 ¿Qué pasa con las cuotas si el dólar o la inflación se disparan?

"No pasa nada", contesta Sardans, que justifica su respuesta en el tema de la oferta y demanda. "En las propiedades usadas, cuando el dólar sube, se paran las ventas y entonces las propiedades deberán bajar. Y si son nuevas, como la construcción es en pesos, el costo baja. Se autorregula. Por eso, es clave que haya nuevas construcciones que entren al mercado para bajar los precios. Si no hay productos nuevos y la oferta es escasa, los precios se mantienen".

Otálora también lleva tranquilidad: "Una vez que tengo el crédito la variable más importante no es el dólar, sino la inflación y el salario. El crédito se ajustará todos los meses a la par de la inflación (tanto la cuota como el capital). Pero la variable más importante es el salario. Si el salario acompaña la inflación, no voy a tener problemas de pago -sostiene-. Aún en el peor de los casos, cuando la inflación supere en más de 10 puntos porcentuales al salario, estos créditos incluyen una cláusula que obliga al banco (si el cliente lo solicita) a extender el plazo para volver a financiar hasta el 25% del monto del préstamo".

6 ¿Es mejor aspirar a una pequeña vivienda o apostar por la definitiva aunque haya que endeudarse más?

"Es como un auto: ¿me compro un superauto para usarlo una vez por semana o uno que necesito, mas eficiente, de menor valor, por el que voy a pagar menos patente y seguro?", se pregunta Sardans. "Con la casa es lo mismo: uno no debería comprar o gastar más de lo que necesita. No solo es el monto, sino el costo de oportunidad del dinero a inmovilizar. Es plata que resignás para inversiones alternativas o más eficientes. Lo normal y conveniente es ir poco a poco".

7 ¿El crédito incluye los gastos de escritura y timbreo?

"No, los gastos hay que pagarlos aparte. Se calcula que es entre un 5 y 10% del valor de la propiedad", afirma Otálora.

8 ¿Existe un límite mínimo y máximo de edad para sacar un crédito de este tipo?

"La edad del solicitante juega un papel central", afirma el director de la Escuela Argentina de Finanzas Personales. "Los bancos ponen como edad límite para otorgar el crédito los 65 años o la edad jubilatoria -sostiene-. Aquellas personas que están por encima de los 40 años, el sistema les suele prestar por un plazo de 30 años y deben asumir menos plazo y por ende una cuota mensual más alta o tendrán que solicitar menor capital".

9 ¿Cuál es la letra chica a la que hay que prestar más atención?

"Yo diría que son las cláusulas de precancelación", afirma Sardans. "No hay letra chica, solo hay que entender los riesgos de estos créditos", admite Otálora.

10 ¿Qué se vendrá de nuevo en materia de créditos?

"Algo que ya se está haciendo, pero que sin dudas se va a intensificar, es que los desarrolladores van a ofrecer el precio de las viviendas directamente en UVA en lugar de dólares. Es lo que viene", afirma Sardans.

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