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Altura máxima de 12 pisos y oficinas entre viviendas, las futuras reglas para construir

La Ciudad impulsa una reforma de los códigos urbanístico y de edificación; busca dinamizar todos los barrios para que se viaje menos y eliminar desproporciones entre los inmuebles

Fernando J. de Aróstegui
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21 de marzo de 2018  

Lograr que cada vez más vecinos puedan trabajar en el mismo barrio en que viven, incorporar nuevas tecnologías constructivas, reducir costos de edificación, evitar desproporciones violentas en el trazado urbano (como la presencia de una torre junto a una casa), garantizar las identidades barriales y aprovechar mejor los espacios de los departamentos son algunos de los objetivos que el gobierno porteño afirma perseguir mediante una propuesta de reforma de los códigos urbanístico y de edificación, que enviará a la Legislatura.

Estas dos normas fijan los parámetros sobre dónde, cuánto, cómo y con qué materiales se puede edificar en Buenos Aires. Pero la Ciudad considera que quedaron obsoletos y se propone reemplazarlos.

Aunque los urbanistas consultados por LA NACION consideraron positivo que se diseñen nuevos códigos, también hubo voces que cuestionaron que la participación ciudadana fue muy insuficiente.

Con el propósito de reducir el uso del automóvil, el plan intenta promover una ciudad policéntrica, que aliente a los vecinos a vivir, trabajar y buscar esparcimiento en el mismo barrio. Para ello se eliminarán las antiguas "zonificaciones", que en el código urbanístico (aprobado en 1977) establecían áreas destinadas a un uso específico. Por ejemplo: la Ciudad Universitaria, para la educación; el microcentro, para actividades financieras, o la ribera del Riachuelo, para las industrias.

Si prospera la reforma impulsada, en las zonas más residenciales se podrían abrir pequeños comercios, mientras que en sus avenidas se permitiría la instalación de oficinas. De este modo, además el gobierno espera que una mayor circulación de gente y un uso nocturno más intenso del espacio público redundarán en un aumento de la seguridad.

También se intervendrá en la altura máxima de los nuevos edificios. Ya no estará determinada por cálculos matemáticos en función de la superficie de las parcelas. En el futuro se fijaría según un esquema fijo de seis valores, acorde con la identidad de cada barrio, que van desde la planta baja y dos pisos (nueve metros) hasta la planta baja y 12 pisos (38 metros).

La Ciudad afirma que esta simplificación se propone garantizar una mayor homogeneidad formal, además de preservar la identidad de los barrios residenciales. "Buscamos que quien eligió vivir en un barrio de casas bajas tenga la seguridad de que unos años después no le construirán allí una torre", dijo el jefe de gobierno porteño, Horacio Rodríguez Larreta. Precisó que ya no será posible que en uno de esos barrios residenciales un desarrollador inmobiliario compre varios terrenos, los cerque y levante un edificio de 15 pisos, como ya sucedió.

En tanto que Carlos Colombo, subsecretario de Planeamiento porteño, explicó: "Los vecinos podrán consultar a través de una aplicación la altura máxima que podrá construirse en cada parcela de la ciudad". Hoy, la altura del 70% de la edificación porteña se ubica por debajo de los cinco pisos.

El plan oficial también se propone introducir fuertes cambios en el Código de Edificación. El actual, redactado en 1943, establece cómo y con qué materiales se puede construir, y sufrió muy pocas modificaciones desde su implementación.

El proyecto que se enviará a la Legislatura alienta el empleo de nuevas tecnologías y materiales con el fin de optimizar la construcción y reducir costos. "Si se construye mejor, bajan los costos operativos. Por ejemplo, si se emplean materiales que favorezcan la aislación térmica se reducirá el gasto en energía [en verano de aire acondicionado y en invierno de calefacción]", explicó Rodrigo Cruz, subsecretario de Registro, Interpretación y Catastro.

La modificación constituirá una flexibilización sobre el tipo de materiales que pueden emplearse: "Se regularán las exigencias, pero no cómo cumplirlas. Es decir, ya no diremos qué material exacto hay que emplear, sino el objetivo que debe lograr", dijo Cruz.

También se introdujeron algunos cambios tendientes a reducir el costo de las expensas, como la eliminación de la obligación de construir una vivienda para los encargados.

Por todo esto, se prevé que será más fácil el acceso a la vivienda, lo que aumentaría la densidad poblacional. El gobierno porteño considera que la ciudad está preparada para absorber una parte de los aproximadamente tres millones de personas que cada día ingresan a la Capital.

Repercusiones

"Es necesario que Buenos Aires revise sus códigos de construcción porque quedaron desactualizados", dijo el arquitecto y urbanista Emiliano Espasandin, aunque agregó que la ciudad es muy heterogénea y que la tipificación de las nuevas alturas por barrio es un parámetro algo general: "Se debería estudiar el problema más en detalle, bajar a una escala más particular". Añadió que Buenos Aires debe cambiar, pero conservando su identidad: "No me parece que este proyecto atente contra eso", opinó.

Espasandin coincidió en que la ciudad puede recibir más habitantes: "Tiene espacio para crecer". Primero, aclaró, deben resolverse algunos problemas, como la integración al tejido urbano de los asentamientos.

Roberto Converti, arquitecto y urbanista, también consideró positivo que se renueven las normas. Explicó que el actual código urbanístico favorece la incertidumbre: "Si un desarrollador inmobiliario, ajustándose a lo que dicta la normativa, compra varias parcelas y quiere levantar una torre, luego puede encontrarse con la oposición de los vecinos". El proyecto elimina esa incertidumbre porque las alturas serán estandarizadas.

Sin embargo, Converti no se mostró de acuerdo con sumar más habitantes a la ciudad. "Hay que desarrollar más el área metropolitana, con espacio público, transporte y oportunidades de trabajo -dijo-. No tiene sentido meter en Buenos Aires seis millones de personas".

Jonatan Baldivieso, del Observatorio del Derecho a la Ciudad, cuestionó que el plan carece de estudios sobre cómo impactará un eventual aumento de la población. "No hay estudios sobre el impacto en la infraestructura de salud, educación o espacios verdes". Agregó que, aunque se celebraron reuniones públicas, fueron formales: "Volcaban 900 páginas en un Power Point de cinco minutos".

LA NACION buscó sumar la opinión de la Cámara Argentina de la Construcción, pero no obtuvo respuesta.

El gobierno además impulsa la ley de plusvalía urbana, que también deberá tratar la Legislatura. Se refiere a que, como en algunas parcelas se habilitará construir más metros, esas tierras se valorizarán. El proyecto contempla que esos desarrollos deberán pagarle al Estado un porcentaje de esa ganancia con el fin de consolidar los servicios de infraestructura de la ciudad. El monto se calcularía según una fórmula matemática. Por ejemplo, mientras quien prevea construir 200 m2 extras en Recoleta deberá pagar US$91.000 de contribución, por la misma superficie en Villa Soldati se pagarían US$4000. La diferencia se debe a que se calcula distinto el valor del suelo, entre otros factores.

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