Tierras rurales: distorsiones que siguen pese a la reforma impositiva

La reforma tributaria resuelve de manera parcial la problemática para la venta de tierras
La reforma tributaria resuelve de manera parcial la problemática para la venta de tierras
Santiago Sáenz Valiente
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7 de abril de 2018  

Una de las relevantes distorsiones de la estructura tributaria es la falta de consideración de la inflación en la determinación del resultado por la venta de inmuebles y, con ello, la confiscatoriedad que se produce en estas operaciones.

La reforma tributaria intenta resolver, aunque de manera parcial y relativa, esta temática. Se permite la actualización del costo ante la desvalorización monetaria posterior al 1° de enero de 2018, se establece un revalúo de bienes y se amplía la alternativa del régimen de venta y reemplazo.

Si una persona vende un predio rural que lo tenía en producción, su venta queda gravada por el impuesto a las ganancias con una tasa progresiva hasta el 35%. Su costo quedó actualizado hasta el 1° de abril de 1992, es decir habrá más de 25 años sin corregir su monto original. En cambio, si el propietario mantenía el predio en arrendamiento con un tercero por un período superior a los dos años, la tierra quedaba desafectada de la empresa y la operación de venta pagaba el impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI) con el 1,5% sobre su precio. A partir del 1° de enero pasado, por ley 27.430 de la reforma tributaria, para este último caso dependerá del momento de compra del inmueble para conocer el tratamiento impositivo que debe dispensarse a la operación de venta posterior.

Si se hubiera comprado antes de dicha fecha y el inmueble hubiera estado arrendado por más de dos años antes de su venta, se respeta la aplicación del ITI, es decir 1,5% sobre el precio. Si, en cambio, se hubiera adquirido desde el 1° de enero de 2018 y luego se arriende, la venta quedará gravada con una tasa especial del 15%. Se permite actualizar el costo desde el 1/1/2018 hasta el mes de su enajenación.

Si el vendedor es una sociedad (SA, SRL o SCA) titular del inmueble rural, al momento de su venta queda alcanzada su utilidad por el impuesto a las ganancias. La tasa aplicable es fija, siendo del 30% para ejercicios que se inicien con posterioridad al 1° de enero de 2018 y del 20% a partir de 2020. La opción para diferir la ganancia por venta y reemplazo se mantiene en la ley e incluso agrega la posibilidad que el bien comprado sea arrendado a terceros.

Ante la fuerte distorsión por impedirse la actualización del costo congelado hasta 1992, la mayoría de los productores titulares de sociedades que venden su inmueble rural decidieron iniciar reclamos judiciales. Ante toda esta situación, se dictó la ley de revalúo de bienes, que incluye expresamente a los inmuebles destinados a la actividad productiva de una empresa. Se trata de un régimen opcional.

La tasa del impuesto especial se fijó en un 8%, lo cual resulta una inequidad para quienes tienen sus inmuebles declarados respecto de quienes estaban en la penumbra y que blanquearon su situación con 5% sobre el valor de sus inmuebles. En síntesis, ante la venta de la tierra rural cuando está en producción continúan las distorsiones impositivas. Solo podrá actualizarse su costo cuando se haya comprado luego del 1° de enero último o bien se optara por el régimen de revalúo.

El autor es contador

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