Una vara más alta para el crédito ajustado por UVA

Crédito: Alejandro Agdamus
El acceso a préstamos hipotecarios indexados se encarecerá desde mayo con la suba de tasas del BNA para darle continuidad a estas líneas
Néstor O. Scibona
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29 de abril de 2018  

La cuota y los préstamos están indexados, pero los alquileres también", recuerda Javier González Fraga para explicar por qué, a su juicio, no deberían perder atractivo en el futuro los créditos hipotecarios en UVA a 30 años de plazo para la compra o construcción de viviendas. La afirmación del presidente del Banco Nación responde a la inquietud que generó el repunte de la inflación en los últimos meses y la suba del precio en pesos de las propiedades -tasadas en dólares- a raíz de la devaluación. A esto se agrega el ajuste que a partir de mayo aplicará la entidad a de las tasas de interés de los créditos nuevos, que se elevarán a 6,5% anual para los clientes que perciben sus haberes en cuentas del banco y a 8% para los "no clientes" por segunda vez en cinco meses.

Por lo pronto, este cóctel pone una vara más alta a quienes buscan acceder a estas líneas, que tuvieron un crecimiento explosivo en 2017 (148% interanual, con 58.500 nuevos prestatarios) y contribuyeron decisivamente a dinamizar el mercado y la construcción de inmuebles. Ahora el ingreso mínimo requerido a los solicitantes será más elevado para mantener la relación cuota/ingresos y/o reducirá el equivalente en dólares del monto a financiar en pesos (80% del valor).

Quienes ya pudieron pasar de inquilinos a propietarios hipotecados no tuvieron tan en cuenta el prontuario inflacionario argentino, sino los principales atractivos de estos créditos indexados hasta 360 meses: la cuota inicial resulta inferior o similar al de un alquiler mensual; es mucho más baja por algunos años que la de un préstamo hipotecario tradicional y no puede superar a través del tiempo una relación equivalente al 25% de los ingresos de su grupo familiar. Si esto ocurre, se extiende el plazo. Otro incentivo extra fue la agresiva tasa promocional de 3,5% (y 4,5%) anual fijada hace un año por el BNA (y replicada por otros bancos públicos) para impulsar estas líneas a largo plazo y que le permitió liderar el mercado con más del 50% de las operaciones (28.400 por $ 40.130 millones entre mayo de 2017 y abril de 2018, excluyendo el plan Procrear). Esta cifra representa 66% del monto de todos los préstamos hipotecarios a distintos plazos otorgados por el Banco desde 2016. Sólo en marzo y abril de este año, incluso con mayores tasas de interés -habían subido a 5,5 y 7% anual desde comienzos de diciembre-, sumó 8351 créditos UVA por un monto total de casi $12.500 millones.

De todos modos, la inflación hizo de las suyas. En los últimos doce meses, acumuló un aumento de 25% la Unidad de Valor Adquisitivo (el coeficiente equivalente al índice de precios al consumidor de cada mes prorrateado diariamente en el siguiente por el Banco Central) con la que se ajusta el capital adeudado en pesos y se computan los intereses. A medida en que se pagan las cuotas mensuales se va amortizando una parte del capital, a la manera de los círculos cerrados para la compra de autos 0 km.

González Fraga aclara que las tasas de interés fijadas por el BNA a partir de mayo no alcanzarán a quienes ya tienen créditos aprobados y/o pendientes de escrituración. También que, sin ser una norma general, cada gerente de sucursal tiene la facultad de extender hasta 40 años el plazo máximo del préstamo; o elevar de 25 a 30% la relación de ingreso familiar con la cuota mensual que abona el usuario, en función del nivel de ingresos de su actividad laboral o como jubilado netos de otras deudas financieras; o su edad al obtener el crédito.

Paralelamente, el BNA acaba de suscribir un acuerdo con el programa Procrear para mantener las tasas de interés de 3,5% (y 4,5%) durante toda la vigencia del crédito a los beneficiarios (asalariados formales, monotributistas o jubilados) que al 30 de abril cuenten con créditos preaprobados y hayan presentado toda la documentación de la vivienda a adquirir o el terreno y el proyecto de obra a construir, aun cuando no hubieran perfeccionado la escrituración. Estos préstamos UVA con fines sociales incluyen un subsidio estatal que va de $200.000 a $400.000 según la situación de cada solicitante. En los últimos 16 meses se otorgaron 8333 con un desembolso total de casi $8300 millones, mayormente para compra de vivienda, de los cuales más de la mitad se concentra en CABA y la provincia de Buenos Aires.

El titular del BNA justifica la suba de tasas de interés en la necesidad de dotar de perdurabilidad a las líneas UVA, a través de la securitización de las hipotecas para fondear futuros créditos. No obstante, la generalización de este instrumento se mantiene pendiente por la demora en la sanción de la reforma del mercado de capitales (rebautizada como ley de Financiamiento Productivo), que está frenada en el Congreso desde hace más de un año y ahora quedó como rehén del debate político con la oposición por los ajustes tarifarios. González Fraga estima que la colocación de títulos con garantía hipotecaria permitiría obtener fondos por una cifra que ubica entre $ 10.000 y 20.000 millones. Aun así, admite que el plazo incierto de los créditos UVA en función de salarios o ingresos constituye un condicionante, que busca ser removido mediante un seguro que cubra el riesgo de que el aumento de la UVA (IPC) supere al del coeficiente de variación salarial (CVS). Según las series estadísticas del Banco Central, esto ocurrió sólo una vez en los últimos 40 años durante la crisis de 2002.

Otra razón es compatibilizar la operatoria de la entidad con las normas financieras internacionales (NIIF, que se aplican en 110 países a los que sumó en 2018 la Argentina), según las cuales los créditos deben contabilizarse a valor presente descontada la tasa de mercado o de referencia.

Para ambos casos, JFG subraya que un crédito indexado a una tasa de 3,5% anual no es descontable en el mercado sino a pérdida y que la tasa de mercado se ubica entre 8 y 8,5%. De hecho, con las actuales tasas en UVA, el BNA se ubica en un punto intermedio entre entidades que ofrecen tasas nominales que van desde 5,40% hasta 9,50% anual.

Más allá de estas cuestiones técnicas, el acceso a estos créditos indexados a largo plazo se encarece con una inflación que se desacelera menos de lo esperado, los precios en pesos de las propiedades suben al ritmo del dólar y, con tasas de interés más altas, las cuotas iniciales elevan el ingreso mínimo requerido para gestionarlos.

En el caso específico del BNA, un crédito por $1 millón a 360 meses de plazo (equivalente hoy a casi U$S48.000) arranca con una cuota mensual de $6321 con la tasa de 6,5% anual y de $7338 con la de 8%, las cuales requieren de ingresos familiares de $25.285 mensuales y $29.353 respectivamente, para mantener la relación entre ambas variables.

Si se comparan estos datos con los la segunda semana de diciembre (tras la anterior suba de tasas), el préstamo por el mismo monto equivalía a US$56.800 (18% más en dólares); las cuotas mensuales eran de $ 5678 con la tasa de 5,5% (10,1% menos) y de $6654 con la de 7% anual (- 9,3%). A su vez el requerimiento de ingreso familiar mínimo ascendía a $22.713 y $26.614 respectivamente, con un porcentaje menor idéntico al de las cuotas en ambos casos.

A la inversa, como las nuevas tasas se aplicarán a los nuevos préstamos, esto significa que para un crédito en pesos equivalente en dólares a un monto 15,5 inferior al de diciembre, las cuotas iniciales serán 11,3% y 10,2% superiores según cada tasa, al igual que los ingresos para mantener la misma relación.

Desde otro enfoque, un informe de la consultora Analytica relaciona la evolución de las UVA más la tasa de interés "real" de 8% con la remuneración promedio de 14 actividades económicas, tras lo cual concluye que el ingreso mínimo requerido excluirá a 1,8 millón de asalariados de cuatro de ellas que hasta no hace mucho podían calificar para estos créditos hipotecarios. Entre ellos ubica, paradójicamente, a la construcción, proveedores de insumos e inmobiliarias.

Otra conclusión, más genérica, es que el problema no es la indexación, sino la inflación de dos dígitos anuales que comienza con un número 2.

nestorscibona@gmail.com

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