Llegó al país un nuevo modelo de negocios para el sector hotelero

Cómo funciona el sistema conocido como condo-convertion que reconvierte establecimientos antiguos poco eficientes
4 de junio de 2018  

El presente económico del mercado hotelero está viviendo una reconversión que exige a los diferentes players repensar el negocio. La reformulación se traduce, en muchos casos, en la búsqueda de nuevos formatos comerciales, algunos de los cuales llegan con antecedentes internacionales como el caso de l "condo-convertion", una tendencia que arriba a la Argentina y a Uruguay de la mano de la cadena hotelera internacional Best Western hotels & Resorts. "Sin duda el sector muestra la imperiosa necesidad de una reconversión. Aquí existen muchos complejos hoteleros que en la actualidad ya no son redituables y que en muchos casos se traducen en una gran cantidad de inmuebles que están desde hace tiempo a la venta, dado que el proyecto no responde a la lógica económica que requiere este mercado: o tiene pocas habitaciones o cuenta con demasiado personal", explica Olga Lily Motisi, desarrolladora para la Argentina y Uruguay de Best Western Hotels & Resorts.

Según Motisi el mercado local cuenta con una particularidad llamativa. "Aquí en los últimos años hay una gran cantidad de empresarios que han generado un capital interesante en otro rubro y como antes se compraban alhajas o autos de lujo hoy existe un aspiracional: tener un hotel propio. Así es como nacieron muchos complejos boutique, que después se han transformado en cadenas pero que en el transcurso han cometido muchos errores. Por suerte, en los últimos tiempos ya no se abren tantos hoteles pequeños o boutique de la mano de improvisados empresarios", dice la experta.

Según los conocedores el turismo sigue creciendo a nivel internacional y la Argentina está viviendo momentos interesantes ideales para enfrentar la reconversión. "Hoy hay corredores con destinos que trabajan muy bien donde el gran movimiento viene de la mano de otros rubros como el sector minero, petrolero y hasta del lacteo, entre otros. Sin duda esta característica le sumó un cambio al sector, pero aún hay mucho por hacer. Por ejemplo, si tenemos en cuenta que en nuestro país hay muchos hoteles cerrados o que están en funcionamiento pero a la venta, y que en el mercado existe una falencia de productos de tres estrellas de categoría internacional la alternativa del modelo condo-convertion se presenta como una posibilidad más que interesante para sumar metros cuadrados a la oferta turística", afirma Eduardo Pérez Orive, desarrollador de la cadena Best Western para la Argentina y Uruguay.

Las claves

Pérez Orive define al condo-convertion como "la reconversión de un hotel existente para ser vendido por unidades, adecuando sus habitaciones a studios que serán adquiridas por inversores particulares a quienes se les ofrece un negocio inmobiliario con renta hotelera, ya que dichas unidades seguirán operando como hotel. Es una nueva alternativa de inversión en el sector de la hospitalidad, en muchos casos el inversor empieza a percibir renta desde el primer momento dado que puede formar parte de un emprendimiento en marcha o ya construido y no debe esperar dos años para que se termine la obra y luego su posicionamiento, como ocurre al participar en un proyecto tradicional de condo hotel. Además el condo-convertion se presenta como una interesante alternativa para reactivar algunos proyectos turísticos dado que siempre es más sencillo conseguir varios pequeños inversores que buscar a un interesado dispuesto a desembolsar una gran suma de dinero. Esto sin duda acelera los tiempos de comercialización del inmueble".

Actualmente la inversión que se requiere para realizar la reforma de una habitación ronda, según el producto, entre US$10.000 y US$15.000, aunque también en muchos casos se requiere de la reformulación de áreas públicas o comunes, con el fin de rejuvenecer al inmueble y la construcción de un showroom, es decir de una habitación modelo para poder comenzar con la comercialización. Para el propietario del edificio existe en este sistema un beneficio: "Al vender por habitaciones resulta más conveniente, ya que se obtiene más dinero que si se comercializa en bloque. El inversor para entrar en este tipo de proyectos con un studio o habitación, tomando como por ejemplo un inmueble bien ubicado en la ciudad de Buenos Aires y con buen servicio requiere de un monto aproximado de US$95.000 de piso. La rentabilidad para estos proyectos ronda entre 8 y 10 por ciento anual", dice Pérez Orive.

Pero además de obtener la renta, el inversor tendrá la posibilidad de utilizar su habitación las veces que necesite según el plan de uso que gestione con el gerenciador de la propiedad. Es decir, este es un negocio muy versátil que cuenta con beneficio para todos los actores intervinientes. Al propietario hotelero le permite seguir con la administración o dejarla en manos de la cadena o bien conseguir a un interesado que esté dispuesto a hacerla. Además al dueño del inmueble le permite quedarse con un lote de unidades si lo desea para continuar recibiendo una renta, generar alguna unidad nueva de negocios en un área pública como podría ser un espacio gastronómico o bien un club de salud el cual lo puede manejar él mismo o tercerizarlo. "En síntesis, este es un tipo de negocios diferente que en la Argentina, hasta hoy, no existe y que tiene su origen en la ciudad de Miami, allá por 1989. Allí, con gran éxito, se han convertido grandes hoteles de marcas internacionales a este formato. Algo que según creemos resulta atractivo para el mercado argentino", concluyen Pérez Orive y Motisi.

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