La receta del desarrollador que no sólo invierte en la Argentina

El desarrollador, que construye un proyecto de US$150 millones en Pilar, diversificó sus inversiones en Uruguay, Miami y México; las razones
El desarrollador, que construye un proyecto de US$150 millones en Pilar, diversificó sus inversiones en Uruguay, Miami y México; las razones Fuente: LA NACION - Crédito: Ricardo Pristupluk
Carla Quiroga
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7 de julio de 2018  

Es uno de los pocos desarrolladores locales que tiene sus fichas diversificadas. Federico Gagliardo, el hombre que lidera Vitrium Capital, tiene proyectos en Uruguay, Miami, México y analiza desembarcar en Colombia. En la Argentina construye Pueblo Caamaño en Pilar. Un proyecto mixto de US$150 millones de inversión y 65.000 metros cuadrados de obra en donde el valor de venta del metro cuadrado de las unidades residenciales promedia los US$2300/m2 con tickets desde US$170.000 para los dos ambientes. "Es un concepto distinto replicando lo que pasa en el barrio y en la ciudad en la que las personas se cruzan con los vecinos", explica el empresario quien cuantifica que una vez terminado -en cinco años- 1200 personas circularan por día entre los habitantes y quienes trabajaran en el proyecto. Gagliardo lleva invertidos US$45 millones en su emprendimiento local, sin embargo tiene reparos a la hora de analizar el futuro del sector.

-¿Cómo evalúa el contexto actual?

-El sector está parado porque con tasas del 40 por ciento no hay proyecto que pueda competir. Nuestro mercado depende de la inversión y del crédito. La inversión está frenada porque la tasa de interés es muy alta y con una carga tributaria del 60 por ciento no hay espacio para realizar un buen negocio. Es muy compleja la unión de esas dos variables. En la Argentina no hay negocio, cambias la plata. Hay que salir de la coyuntura para invertir y demostrarle al mundo que hay continuidad del sistema, que somos confiables en el largo plazo. Si uno revisa la historia, los períodos de tiempo en los que la Argentina se mantuvo estable no superaron los cinco años. La historia nos condena.

-¿Dónde están las oportunidades?

-Comprar tierra fuera de la Ciudad de Buenos Aires. A 10 kilómetros conseguís terrenos con incidencias de entre 12 y 15 por ciento. Comprar y esperar es un buen negocio. También hay negocio en la venta de proyectos residenciales premium con valores que promedian los US$6000/m2. Si bien no es negocio de volumen y son para una pequeña porción del mercado, comprando una tierra en Vicente López con una incidencia de US$1500/m2 y US$2500 de costo por metro vendible, ofreciéndolo a US$7000/m2 lográs un buen spread. Y por otra parte hay oportunidad en los proyectos de oficinas premium triple A. En este caso el desafío es que al ser plantas grandes de más de 500 metros cuadrados, exige altas inversiones y se complica prevender, pero para quien tiene los fondos para hacerlo es un negocio interesante porque el mercado está pagando un valor de alquiler por encima de US$30/m2. Y por último la inversión en retail -locales-porque los costos son bajos: entre US$700/m2 y US$1500/m2 dependiendo la calidad. Tenés que invertir para que se conozca pero en el largo plazo es rentable.

-¿Cuál es el rol de los bancos en el sector?

-Hasta la devaluación, los bancos tuvieron buenas intenciones pero no financian a los proyectos, trabajan con deuda. Prestan dinero contra activos reales en garantía. En la Argentina hace décadas que no financian proyectos. El problema que la UVA más 6 o 7 por ciento da tasas por encima del 30 por ciento anual en pesos, un número inviable. Además las entidades te aprueban préstamos de tres veces tu patrimonio y cuántas desarrolladoras hay en el país en las que lo que figura en el balance sea lo suficientemente razonable para que lo que te preste el banco sirva para financiar un proyecto. Nosotros manejamos compañías de servicios, no tenemos millones de dólares en activos. Hoy con el dinero que ganan las entidades con las comisiones no necesitan prestarte dinero para ganar plata.

-¿Cuál es la solución?

-Cuando en el mercado de capitales comience a ingresar dinero y las compañías de seguros puedan invertir en proyectos de largo plazo habrá acceso a dinero más barato.

-¿Dónde está invirtiendo?

-En tierra ubicada en zona Norte y en el Sur, en donde se pagan incidencias por debajo del 10 por ciento. También estoy mirando Colombia para construir proyectos para la clase media latinoamericana que compra financiado a 25 años.

-¿Por qué se diversificó a otros países ?

-En el país, el futuro depende de que ingresen capitales mientras que en Uruguay, un proyecto residencial deja una renta de 60 por ciento en tres años al inversor, el banco te financia y te presta dinero al 5,25 por ciento anual. En México, la ganancia es del 50 por ciento y en Miami en donde construimos un hotel, 42 por ciento.

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