Títulos de propiedad en villas de emergencia

La ley y su reglamentación deberán ser muy precisas en cuanto a la identificación de los beneficiarios con el fin de evitar situaciones conflictivas o injustas
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12 de julio de 2018  

La Cámara de Diputados aprobó y giró al Senado un proyecto de ley que otorga atribuciones al gobierno nacional para expropiar las tierras sobre las que estén asentadas las villas de emergencia y entregar títulos de propiedad. Contó con el voto unánime de los legisladores presentes, tanto del oficialismo como del resto de los bloques. En este proyecto, que falta que sea sancionado por la Cámara alta, las villas han sido designadas "barrios populares", una denominación concesiva resultante de algún parentesco con la emergente "economía popular".

Sin establecer procedimientos, esa ley delega a la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) la elaboración de un marco regulatorio para entregar el dominio, o sea, la propiedad, a los ocupantes de viviendas construidas en esos terrenos. El objetivo es que, al pasar a ser propietarios, dispongan de una base de progreso, con acceso a crédito para mejorar su vivienda, o venderla y comprar otra mejor. Además, permitirá contar con un domicilio real y cierto, con todos los beneficios que ello apareja.

La mayor parte de los 4416 asentamientos comprendidos en esta ley están sobre terrenos privados que han sido intrusados y en los que se fueron construyendo viviendas, mayormente precarias. Muy excepcionalmente algún propietario de esas tierras logró detener el proceso y desalojar a los ocupantes.

En la mayoría de los casos, sus terrenos se volvieron irrecuperables y también invendibles. Perdieron su valor para sus dueños o, en todo caso, quedaron sujetos a juicios de expropiación inversa.

Estos barrios se desarrollaron fuera de toda planificación urbana y normativa edilicia. A pesar de ello y de carecer de títulos de propiedad, las viviendas construidas se compran, venden y alquilan. Surgieron también las figuras de inversores que construyen varias viviendas para renta. No hay contratos con formalidades legales y, por lo tanto, susceptibles de ser sometidos a la Justicia en caso de incumplimiento. Los desalojos de inquilinos incumplidores o de nuevos intrusos se apoyan en metodologías escasamente amistosas.

La ilegalidad de la ocupación inicial y su connotación moral podrían llevar a aconsejar revertir estos desarrollos, retrocediendo de todos los hechos acaecidos hasta devolver las tierras, libres de ocupantes, a sus propietarios originales. Pero ese proceder se enfrentaría a realidades irreversibles. A un gobernante se le hace muchas veces imposible transitar por la perfección normativa si, de esa manera, se obtiene menos de lo que se destruye. Esto se parece al blanqueo de capitales, que a pesar de beneficiar a quienes fueron evasores, son un instrumento frecuente de los gobiernos. La regularización dominial en los ahora denominados "barrios populares" es una solución de ese tipo. Es por cierto injusta con los que han ahorrado con grandes sacrificios para comprar un terreno y construir su casa y, más irritante, cuando el beneficiado en la villa es un inversor en varias viviendas o en locales comerciales. En cualquier caso la entrega de títulos deberá exigir alguna contrapartida. Esta parece ser la política definida por la AABE, responsable de redactar el decreto reglamentario.

La normativa deberá también definir otras cuestiones que no han sido incluidas en la ley. Una de ellas es la forma de identificar al beneficiario del título por entregar. Se ha anticipado que serán los "propietarios" y no los inquilinos. No será una tarea exenta de conflictos a pesar del detallado relevamiento del Registro Nacional de Barrios Populares en Proceso de Integración Urbana (Renabap).

La entrega de títulos en asentamientos fue promovida hace algunos años en Perú por Hernando de Soto y Enrique Ghersi, en su libro El otro sendero. También fue sostenida por Martín Krause desde un artículo publicado en LA NACION. Uno de los argumentos sostenidos por estos economistas es que, a través de ventas a desarrolladores inmobiliarios, los asentamientos precarios puedan ir reordenándose hacia mejores calidades urbanas. Este sería un beneficio importante ya que, a pesar de los esfuerzos oficiales por urbanizar las villas, subsisten problemas de circulación, hacinamiento, servicios y riesgos estructurales de edificaciones en altura que oportunamente fueron señalados por la Academia Nacional de Ingeniería.

Queda por delante el tratamiento de la ley en el Senado y, lo que es más importante, su reglamentación y los acuerdos con provincias y municipios en cuyas jurisdicciones y bajo cuyas normas urbanísticas deberá aplicarse.

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