Todo lo que hay que saber antes de alquilar en la provincia de Buenos Aires

El aumento de los precios en la Capital impulsa la demanda de los inmuebles ubicados en el primer cordón de la provincia de Buenos Aires; los proyectos de ley en danza y cómo afectarán el mercado Crédito: Victoria Gesualdi / AFV
11 de agosto de 2018  

Los cambios en las reglas de juego está afectando el mercado de los alquileres. Sin embargo, el avance del proyecto de ley que impulsa desde la Cámara de Diputados de la provincia anticipa la posibilidad de que haya más modificaciones en el negocio.

  • Los alquileres en la provincia aumentan menos que en la Capital. Más allá de lo que suceda en el futuro, lo cierto es que hoy, el aumento de los precios de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires impulsa la demanda en zonas alternativas del conurbano bonaerense. Según datos oficiales, la suba del costo del alquiler en la Capital Federal en el primer trimestre de este año promedió el 35 por ciento con respecto al mismo período del año anterior. Esto empezó a impulsar a los potenciales inquilinos a buscar vivienda en los cordones cercanos a la Capital, donde, según distintos relevamientos, los precios son más baratos. El incremento de los alquileres en la provincia de Buenos Aires fue menor: entre 26 y 30 por ciento. Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, explicó que si bien en la Capital los alquileres promedio siempre fueron superiores a los de la provincia, el precio podría generar una migración hacia zonas limítrofes con la Capital Federal. Marcelo Bebenco, presidente de la Cámara Inmobiliaria bonaerense, agregó que los precios de los alquileres en la provincia de Buenos Aires siguieron el ritmo de la inflación, mientras que en la Capital Federal "esa diferencia no es solo por la inflación, sino también por la retracción de la oferta, el traslado de los gastos del locatario al locador y la desinversión privada en inmuebles para rentas, entre otros puntos".
  • El primer cordón, el más demandado. "El aumento de precios produce una demanda creciente que inevitablemente va hacia los lugares accesibles y mejor conectados con la Capital, por una cuestión de cercanía. La oferta es constante porque la construcción sigue, pero a medida que la gente se desplace hacia esos lugares va a presionar más los alquileres en el conurbano", anticipó. En este sentido, las localidades más cercanas son Avellaneda, Lanús y Lomas de Zamora, en el Sur; San Martín, en el Noroeste, y Vicente López y San Isidro, en el Norte, entre otras. Estos dos últimos los mercados que mejo r defienden los valores más altos de alquiler. El costo de un alquiler de un dos ambientes en Caballito es de $10.140 por mes, en promedio, mientras que el mismo departamento en Avellaneda cuesta $8390; en Vicente López, $11.380, y en Ramos Mejía, $8625, según datos de la consultora Reporte Inmobiliario que en su relevamiento manejó números similares a los datos oficiales: la suba de los alquileres en la provincia de Buenos Aires fue de 29,3 por ciento versus 36,3 por ciento de la Capital Federal. "El mercado del Gran Buenos Aires tiene una menor cantidad de edificios nuevos. No hay tanto diferencial de precios y a medida que son más grandes los departamentos sube el precio porque se demandan más y se construyen menos de ese tipo. Además, entran a jugar factores como el transporte y el tiempo de viaje. Siguen siendo más atractivos los alquileres en la Capital", dijo Germán Gómez Picasso, cofundador de Reporte Inmobiliario.
  • Unidades grandes, las más buscadas. La diferencia de precio entre la Capital y la provincia motiva a que los inquilinos aceptan resignar cercanía por más metros. "En la Capital Federal es más cara la locación y hay gente a la que le está costando pagar. En consecuencia, están volviendo a la provincia. Los tipos de vivienda también son distintos, porque en la Capital Federal se acostumbra a vivir en monoambientes o departamentos chicos, mientras que en la provincia las viviendas son más amplias. Las variables económicas hacen que los ciudadanos cambien sus costumbres", analizó Daniel Ortiz, secretario general del Colegio de Martilleros de Lomas de Zamora.

Crédito: Victoria Gesualdi / AFV

  • La caída del crédito impulsa al mercado de alquiler del conurbano. La demanda por alquilar viviendas en la zona Sur del Gran Buenos Aires se incrementó 92 por ciento en julio en comparación al mismo mes del año pasado, un 44 por ciento en el Norte y un 22 por ciento en el Oeste. Mientras que en la Capital Federal aumentó un 2 por ciento, según datos relevados por Mercado Libre, que realiza un relevamiento de las publicaciones y visualizaciones que recibe en su plataforma. Ortiz explicó que subió la demanda de alquileres en la zona porque disminuyó la solicitud de créditos y hay un retorno de quienes querían comprar una propiedad hacia el mercado de alquileres, donde buscan otras opciones disponibles. Por el lado de la oferta disponible, en Capital Federal creció sólo 18 por ciento, mientras que los aumentos en la provincia fueron mayores; 104, 56 y 47 por ciento en las zonas Sur, Oeste y Norte del Gran Buenos Aires, respectivamente, según el datos de Mercado Libre.
  • Se trabaja en proyectos de ley. Ya son cuatro, y se espera que sean más, los proyectos de ley de alquileres que piden pista en la Legislatura bonaerense. Su debate parece inminente -en la próxima sesión de la Cámara de Diputados tomarán estado parlamentario los últimos presentados y ya pueden empezarse a debatir en comisiones- y, lo más importante y auspicioso, todos parten de un consenso básico: los inquilinos dejarán de pagar la comisión inmobiliaria y los gastos administrativos de los contratos de alquiler de viviendas únicas. Si bien ya hace varios años que distintos proyectos que regulan la relación entre locadores y locatarios andan dando vueltas por las comisiones legislativas del Palacio bonaerense sin ver la luz, hoy parecen tener un impulso renovado. Es que uno de los hombres de confianza de María Eugenia Vidal, el presidente de la Cámara de Diputados provincial, Manuel Mosca (Cambiemos), acaba de presentar un texto que transcribe la norma que aprobó en agosto del año pasado la Ciudad de Buenos Aires y que contaría con el aval de la gobernadora bonaerense.
  • Una norma a imagen y semejanza de la que aprobó la Legislatura Porteña. Lo central de la propuesta de Mosca es que reforma la Ley provincial 13.133, del Consumidor y la 10.973, que regula la vida de los colegios de martilleros, y establece que en el caso de los contratos de alquiler con destino habitacional, los corredores no podrán cobrar comisiones inmobiliarias a los inquilinos sino que el pago tendrá un tope del 4 por ciento del valor de la operación y recaerá sobre el propietario de la vivienda. Así lo determina el artículo 3 del texto cuando dice que el saldo de los gastos de intermediación estará "a cargo del locador, no pudiéndose cargar al locatario cuando fuere una persona humana, honorarios, ni gastos de gestiones vinculadas al corretaje".Además, según la propuesta del oficialista, los martilleros no podrán cobrar gastos de gestoría sobre los trámites vinculados al contrato, como las certificaciones de firmas y los informes de dominio. No obstante, el alquiler que contraten una empresa, un comercio o un banco, por ejemplo, para ser habitado por un ejecutivo o empleado y su grupo familiar, quedará exento de esta restricción y se verán obligados a pagar el costo de la intermediación de las inmobiliarias. "Mi proyecto es superador a los otros presentado con anterioridad porque si bien propone algunos puntos en común que tienden a aliviarle la carga económica al inquilino en una relación contractual, también busca fijar un sistema de competencia equilibrado a todos los involucrados en el mercado de alquileres de inmuebles con destino habitacional", explicó Mosca a la nación, y aclaró que "también buscamos proteger los derechos del propietario, ya que, para este tipo de viviendas, los corredores inmobiliarios tienen prohibido cobrar comisiones superiores al 4 por ciento del monto total del contrato de locación". Por su parte, para que la ley sea efectiva, el proyecto contempla un sistema de multas y sanciones para las inmobiliarias que cobren comisiones a los inquilinos en los casos en que la ley lo prohíbe. Así, el incumplimiento será considerado "falta grave" y eso conlleva tres tipos de penalidades: una multa de hasta 20 cuotas anuales colegiales; la suspensión en el ejercicio de la profesión de hasta dos años, y la cancelación de la matrícula del corredor.

El corredor Norte es el que defiende los valores de la oferta Crédito: Victoria Gesualdi / AFV

  • Se propone la creación de una Oficina de Viviendas en Alquiler. Lo central de la propuesta del diputado Mosca no es nuevo. A principio de año, un proyecto de ley impulsado por la Asociación de Inquilinos de La Plata (API) que restringe el pago de la comisión inmobiliaria al dueño del inmueble destinado a vivienda inició su debate en las comisiones de la Cámara Baja provincial y logró un amplio consenso. Con las firmas de los diputados kirchneristas Rocío Giaccone y José Ottavis, la propuesta modifica la ley 10.973 librando a los inquilinos de los gastos administrativos y de las comisiones inmobiliarias al momento de firmar o renovar un contrato de alquiler. Y agrega que, en las locaciones de vivienda única, permanente y familiar, "la solicitud del informe de dominio en el Registro de la Propiedad será sin costo alguno para los futuros locatarios". Además, los diputados K proponen el debate de otra iniciativa complementaria que crea una Oficina de Viviendas en Alquiler que tendrá entre sus principales funciones abrir un Registro de Viviendas en Alquiler, establecer modelos de contratos de locación y fijar precios de referencia. Otro punto central de la propuesta es que se promueve la bancarización de las transacciones. Esto es que se obliga a los locadores y a las inmobiliarias a "realizar las operaciones económicas contractuales a través de empresas del sistema bancario y utilizar los medios de pago del sistema". Para eso, deberán abrir una cuenta bancaria en la que recibirán los pagos del alquiler y se canalizarán comisiones y otros gastos. El cuarto proyecto es una actualización que hizo la diputada del bloque Convicción Peronista, Alejandra Martínez, de una vieja propuesta de la ex legisladora Valeria Amendolara (FPV) que ya fue analizada en las comisiones en período anteriores. El texto plantea la creación de un ente autárquico para regular los contratos de locación y "asesorar y mediar en los conflictos" que se generan entre las partes. El "Organismo de Control de Viviendas en Locación" tendría "capacidad para actuar pública o privadamente" y podrá intervenir para realizar las correcciones que correspondan.
  • Podrían aumentar los precios. Los colegios de martilleros bonaerenses están en estado de alerta. Como ocurrió en la Ciudad, sostienen que una mayor regulación provocará una salida del mercado de inmuebles destinados a la renta, lo que elevaría costos por la menor oferta. Y que esos mayores costos que debe afrontar el propietario al hacerse cargo de la comisión se trasladarán a los inquilinos. Con el objetivo de gestionar cambios, Carlos Terragno, presidente del colegio local ya se reunió con el vicegobernador Daniel Salvador, con quien acordó que el próximo 14 de agosto habrá un encuentro con Mosca. "La idea es escuchar a los inquilinos y martilleros y ponernos de acuerdo para lograr la mejor ley", señaló Mosca.

TEMAS EN ESTA NOTA