Todo lo que hay que saber antes de instalarse en el Distrito Tecnologico

A diez años de su creación, la zona suma metros bajo el modelo built to suit; qué proyectos se estrenarán este año
3 de septiembre de 2018  

¿Qué sucede con los accesos? ¿Va a llegar el subte? ¿No se me va a ir el personal? Eran algunas de las preguntas que escuchaban los desarrolladores cuando se reunían para intercambiar visiones sobre Parque Patricios con potenciales clientes. Otro enigma era si el el Gobierno de la Ciudad realmente iba a trasladar sus oficinas ."Para una compañía, la decisión de mudarse significa millones de pesos. Lo piensan mucho y evalúan hasta las cuestiones más mundanas, como que el dueño de la compañía diga si le queda incómodo o no. Se evalúan un montón de cosas", relata Marcos Juejati, socio Director de Northbaires, desarrolladora a cargo del proyecto Luna 49.

A diez años de la sanción la ley que reconfiguro el uso de la zona, el barrio se impone como un clúster tecnológico. Según un informe elaborado por la consultora Colliers International, el distrito cuenta con 159 mil m² de inventario, de los cuales solo 10 mil m² están disponibles en alquiler, a diferencia de lo que suele ocurrir en el resto de los submercados de la zona metropolitana. Esto se da gracias a que la construcción fue evolucionando bajo la categoría "built-to-suit", es decir, construcción a medida, lo que hace que la vacancia no sea un problema para los desarrolladores.

El programa de beneficios impositivos establece la exención del pago de Ingresos Brutos por un plazo de 10 años para empresas multinacionales y de 15 años para empresas nacionales de software; la extensión del período para hacer efectivo el pago del impuesto a los sellos hasta los tres meses posteriores de la transferencia de dominio del inmueble; la exención del pago de ABL por 10 años; y la implementación de una línea de créditos preferenciales aportados por el Banco Ciudad. "Las decisiones de mudanza las termina tomando el CFO", bromea Alejandro Gawianski, arquitecto y fundador de Hit Group, quien asegura que el beneficio, en general, equivale a un monto igual o mayor al valor del alquiler. Domingo Speranza, cofundador y director de Newmark Grubb Bacre agrega que, a la hora de firmar el contrato, las empresas pueden descontar todos los años juntos: "Así es como el alquiler queda gratis o, si construís tus oficinas, casi que también quedarían gratis si cobrás todo el adelanto. Ahí está la ventaja fiscal", explica el especialista.

En total, de acuerdo con los datos oficiales del Gobierno de la Ciudad, ya hay 265 empresas instaladas y 74 en instancia de aprobación. De estas, el 66 por ciento pertenecen a la industria del software y el 24 por ciento al sector de Business Process Outsourcing (BPO). Las estadísticas destacan que, en total, un 91 por ciento de las empresas que se mudaron son de origen nacional. Sin embargo, referentes del sector reconocen que uno de los puntos débiles del distrito está en el tiempo que llega desde que una empresa decide ingresar, hasta que se le aprueban todos los papeles. Juejati explica que ese proceso puede llevar hasta un año, tiempo en el que se queda sin cobrar es el propio desarrollador. "Los papeles tienen que pasar por varias agencias del Gobierno. La gente del Gobierno atiende muy bien a las empresas, pero el proceso es lento", aclara.

Los especialistas reconocen que, desde el punto de vista de operación de la economía urbana y del desarrollo de la ciudad, el Distrito Tecnológico fue más exitoso que el audiovisual. "Se da así por la sencilla razón de que el Audiovisual era en una barrio más demandado, en Parque Patricios no había demanda de nada y se revitalizó un montón ahora. Hay una mejora en el comercio minorista, entra a tener mejoras transporte público, del espacio público", comenta Speranza. "Cuando arrancamos nosotros, en el 2012, era tierra de nadie. Era una zona llena de promesas. El grado de marginalidad era muy grande había gente fumando paco, eso cambió profundamente", reconoce Alex Sakkal de Ns Desarrollos, quien junto a Andrés Neumann y Pablo Saubidet - cofundador de Iplan y socio de los jóvenes desarrolladores-, apostó a la zona con la construcción de proyectos con valor agregado como Tesla Patricios I y Tesla Patricios II.

La conectividad

Por su parte, Oscar Puebla, titular de Puebla Inmobiliaria, cita un caso concreto que conoce de primera mano: "Pudimos ver como los emprendimientos tuvieron un cambio fundamental al quedar frente al Metrobus de la avenida Chiclana y Sánchez de Loria. Ésta es una obra que trajo gran beneficio para todas la empresas que hoy trabajan en la zona y la seguridad mejoró mucho". Puebla considera que en las zonas comerciales ya consolidadas, la parada de Metrobus "no genera un gran impacto". Pero, el "gran cambio es evidente en las zonas donde está todo por hacer, en esas cuadras en las que se comienza a ver el emplazamiento de bares, supermercados, maxikioscos y de a poco las viejas casas se van transformando en edificios de viviendas con locales comerciales que forman un centro próximo a las paradas del Metrobus, cambiando para siempre la zona", concluye.

Rafael Varela, Broker Senior de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, confirma que los precios de alquiler por metro cuadrado se sitúan en un rango que va de los US$ 18 a los US$ 25 por mes, según la categoría del edificio. Respecto al impacto de macro, Juejati afirma que a pesar de que el distrito de Parque Patricios se desarrolló en paralelo a la demanda, la devaluación influye bastante "porque el beneficio que obtienen las empresas es en pesos y los alquileres y el valor de la propiedad tienen un valor compuesto entre pesos y dólares.

Entre los grandes proyectos estipulados para este año se encuentra el edificio corporativo AAA TESLA II, ubicado en la avenida Caseros al 3000. Son unos 27.000metros cuadrados, de los cuales 18.000m2 serán destinados a oficinas, y el resto a gimnasio, cafetería, banco, auditorio para 180 personas, y terraza con espacio gastronómico. MercadoLibre, Provincia-Net y Cardinal ya compraron sus espacios mientras que el resto, queda en la desarrolladora para alquiler y ya está ocupado por empresas como Nokia, Huawei, Neoris y Stefanini. "A Tesla II no llegan solo por el beneficio fiscal, si no por el edificio en sí mismo. En Buenos Aires hay un retraso en cuanto a oferta doble A o triple A", detalla Sakkal quien agrega que, como compañía, hacen un seguimiento personalizado con los clientes a quienes ayudan a realizar sus trámites de exención y, en paralelo, tratan de ofrecer un beneficio diferenciado en el que se destaca la Comunidad Aldea, una propuesta vinculada al bienestar y la salud para quienes trabajen en sus espacios y sin un costo extra. Los locales comerciales de Tesla II fueron ocupados por Megatlon, Starbucks y un banco. "Hace dos años, el local del edificio anterior nos costó mucho alquilarlo, las marcas no veían al distrito como una oportunidad", confiesa y agrega que, ahora, ellos terminan eligiendo quién debería entrar al edificio. "En total se espera que lleguen 2800 personas más. Entre nosotros y el edificio de Accenture, aumentaremos en un 60 por ciento la cantidad de gente que llega hasta el barrio", asegura Sakkal.

Nuevos proyectos

El edificio de Accenture se ubicará en la calle 24 de noviembre 2120. Macarena Fagundez, directora de la firma detalla que esperan estrenarlo en 2019 y que las instalaciones están preparadas para albergar a 4000 empleados. "Será ecológico y sustentable y contará con un sistema inteligente de aire acondicionado y separación de residuos en origen", detalla. Northbaires posee Luna 49. Juejati detalla que, en total, la desarrolladora invirtió US$12 millones "El edificio está colocado, no hay vacancia. Estamos entregando lo último en octubre. Nosotros compramos la tierra e, inmediatamente, buscamos al cliente para que compre o alquile", detalla. Proyectados y aún sin fecha de entrega, se encuentran los edificios HIT 7, HIT 8, HIT 9 y HIT 10 En total, Hit Group cuenta con más de 50.000 metros cuadrados construidos y otros 50.000 metros cuadrados en construcción. El grupo diversifica su oferta entre oficinas de alquiler, y espacios de coworking con membresías que arrancan desde los US$270. Todos los HIT tienen espacio de wellnes, gimnasios, clases de danza, estacionamiento para bicicletas, vestuarios, duchas y auditorios para presentaciones. Gawianski asegura que, al principios, quienes se acercaban al distrito eran próceres: "Tenían que creernos lo que íbamos a hacer y venían por los beneficios impositivos, ahora está demostrado que es un caso de éxito y vienen por decisión propia", concluye.

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