Por qué el Código Civil y comercial perjudica a los dueños de los locales

Sofía Terrile
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10 de septiembre de 2018  

La reforma del Código Civil y Comercial (CCyC) de la Nación "perjudica" a los dueños de locales comerciales? Fernando Aguinaga e Inés Poffo, asociados del estudio de abogados Zang, Bergel & Viñes, opinan que sí y lo explican. En el artículo 1221 del texto que está en vigencia desde mediados de 2015, el CCyC establece que el locatario, el inquilino, puede extinguir el contrato en forma anticipada y unilateralmente transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa y habiendo notificado su decisión al locador, el propietario. Si esto sucede en el primer año de vigencia de la relación locativa, el inquilino debe abonarle una indemnización al propietario: la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble. En cambio, si ya pasó ese plazo, deberá pagarle la suma equivalente a un solo mes. El artículo significa un cambio con respecto al anterior Código, que establecía un plazo mínimo de 60 días para que el inquilino le avise al propietario que abandonaría el inmueble. "Eso es muy subjetivo. Ahora nada te impide notificarlo dos días antes", dicen los letrados, y afirman que eso afecta el nivel de confianza y seguridad para que, por ejemplo, los propietarios de locales comerciales realicen reformas o acondicionen el espacio. "El beneficio a favor del locatario se estableció para protegerlo frente al supuesto de que el precio de la locación fijado en el contrato luego resulte superior a los valores de mercado, y así el locatario se vea perjudicado si continúa obligado al cumplimiento del plazo del contrato", explican, y añaden que el principal objetivo de ese beneficio es el destino habitacional.

Ese "régimen a favor del locatario", sostienen, "suele ser una traba" para concretar locaciones con destinos comerciales. Por otro lado, "impide, bajo la figura de la locación, el armado de determinadas estructuras de financiamiento e inversión usadas en otros países". Los abogados se refieren a los casos de contratos en los que el propietario necesita contar con una cantidad mínima de alquileres asegurados para recuperar la inversión. También plantean el escenario de centros comerciales de gran tamaño. "Para el propietario ese artículo es una espada de Damocles porque, a lo mejor, para esa locación realizó una inversión grande que requiere de mucho tiempo para poder amortizarse", dicen. Los abogados proponen una solución: que en el contrato entre pares, y siempre en el caso de locales, se renuncie válidamente a rescindir unilateral y anticipadamente el contrato de locación del inmueble o que se acuerde una indemnización diferente de la prevista en el Código. La solución máxima, afirman, es que se modifique ese artículo del Código. La propuesta es que se siga beneficiando al locatario en el caso de que sean inmuebles con destino habitacional o "locaciones cuyo canon mensual no supere un valor de referencia determinado en la ley".

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