Cuota, ingresos, plazos: todo lo que hay que saber de los créditos UVA tras la devaluación

En mayo del año pasado, un alquiler promedio era de $7800 y hoy, de $10.500. De manera que la cuota de un UVA era 16,15% menos que esa cifra el año pasado, mientras que hoy es un 118,25% mayor.
En mayo del año pasado, un alquiler promedio era de $7800 y hoy, de $10.500. De manera que la cuota de un UVA era 16,15% menos que esa cifra el año pasado, mientras que hoy es un 118,25% mayor. Fuente: Archivo - Crédito: Maxie Amena
Julia D'Arrisso
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11 de septiembre de 2018  • 13:18

Para quienes quieren sacar créditos hipotecarios en pesos, cada suba del dólar significa rever el presupuesto, porque las propiedades se venden en moneda estadounidense. Por eso, el mundo de los ladrillos fue uno de los sectores que más sufrió los efectos de la devaluación y quienes sigan considerando la posibilidad de acceder a un préstamo, deben revisar las condiciones actuales y la proyección de la situación cambiaria argentina.

Los créditos UVA fueron la gran apuesta del Gobierno para activar el mercado inmobiliario, principalmente porque el nivel de ingreso para tomar el préstamo era menor a la modalidad tradicional, como el sistema francés.

Con la volatilidad cambiaria, se modificaron los niveles del ingreso necesario para acceder al crédito, la cuota, la tasa de referencia y el valor de las propiedades, en un contexto que proyecta una inflación en aumento y salarios que no acompañan el índice de precios.

La primera conclusión: los créditos UVA hoy son menos interesantes para el futuro propietario que cuando salieron.

Según un relevamiento de Reporte Inmobiliario, para un préstamo que cubra el 80% del costo de la propiedad en el Banco Nación, en mayo de 2017, cuando se produjo el boom de la toma de créditos y el tipo de cambio aproximado era de $16,30, se necesitaban $1.369.200 para comprar una propiedad de dos ambientes promedio en Capital Federal (unos US$105.000).

En cambio, este mes, con un dólar promedio a $39, el costo de las propiedades avanzó a US$115.000, lo cual representó $4.485.000 en pesos. Esto significó un aumento del 162,05% en moneda local.

José Rozados, director de la consultora, explicó, en primer lugar, que el ingreso quedó desfasado. "Si pagas el 25% de tu ingreso para la cuota del préstamo y hay una inflación que se estima en el 40%, mientras que el ingreso aumenta un 20%, la cuota va a representar un 29,2%", dijo.

En igual sentido, Mariano Otálora, autor del libro "Créditos UVA, la guía definitiva", sostuvo que el principal problema que atraviesan esa clase de préstamos tiene que ver con el ingreso necesario para tomar un crédito, que ya dejó afuera a una gran cantidad de personas que no pueden calificar.

"Al subir la tasa de interés en diciembre, más la devaluación, mucha gente ya no califica o los que califican no acceden al mismo bien. Además, al momento de comprar hoy, los precios de las propiedades no se acomodaron. El que quiere comprar tiene que saber que los precios bajaron", expresó.

Quienes ganaron con los UVA

Para quien sacó un crédito en mayo de 2017, la deuda se optimiza. Según explicó Rozados, el costo de la deuda en pesos disminuyó porque la tasa queda fija y quien se endeudó en un 80% de la vivienda y ahora ese valor significa aproximadamente un 40% de la propiedad.

"En mayo de 2017 fue cuando empezó el boom del crédito hipotecario. El primer cimbronazo ocurrió a partir de abril y mayo de este año, cuando empezó a subir el tipo de cambio y comenzaron a endurecerse las condiciones. De hecho, ya en junio las tasas habían aumentado", dijo Rozados.

"Para el que ya tomó un crédito UVA, la preocupación que tiene que tener no es directamente por la suba del dólar ni las tasas, sino mantener el empleo para poder pagar. Para el que lo quiere sacar hoy, no es el mejor momento porque la cuota es muy superior al alquiler y los valores inmobiliarios están en un nivel alto que todavía no acusaron la fuerte devaluación", sostuvo.

Además, recomendó que si alguien va a tomar un crédito UVA debería tratar de fijar el préstamo en UVAs o en pesos. Otra cuestión tiene que ver con el tiempo que pasa entre el momento de la reserva y la escrituración, donde se puede sufrir una gran pérdida del valor en pesos si sube el dólar.

¿Crédito o alquiler?

Si bien es cierto que pagar la cuota de un préstamo en el largo plazo significará tener una vivienda propia, la relación con el precio del alquiler ha cambiado mucho. La cuota inicial en mayo de 2017 era de $6540 y hoy, de $22.916.

En cambio, en mayo del año pasado, un alquiler promedio era de $7800 y hoy, de $10.500. En otras palabras: en 2017 la cuota representaba un 16,15% menos que el alquiler, mientras que hoy es un 118,25% mayor.

El ingreso necesario por familia para acceder al préstamo era de $25.884 para mayo del año pasado. Hoy esa cifra pasó a $90.721 (un incremento del 250,40%).

Por último, en mayo del año pasado, para cubrir el 80% de la propiedad en pesos, el banco otorgaba $1.369.200. Ahora el préstamo es de $3.588.000.

"La UVA demostró que sirvió en la medida en que se actualice el salario medianamente a la par de la inflación. El problema es que no haya tomadores, pero es lógico por los valores de las propiedades. Para el que tenga dólares en la mano, van a empezar a aparecer opciones porque se va a querer vender y se pueden conseguir rebajas", recomendó Rozados.

"La conveniencia o no de sacar un UVA es analizar si la cuota se puede pagar. Acá tiene que cambiar el sistema: se deberían acelerar los procesos porque el problema es que hay créditos que tardaron mucho tiempo en otorgarse. También deberían permitir comprar dólares a precios mayoristas para créditos hipotecarios", resumió Otálora.

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