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Real Estate: oportunidades y desafíos de uno de los sectores más afectados por la tormenta

Juan Curutchet, Fausto Spotorno, Javier González Fraga, Carla Quiroga (LA NACION, Ergasto Riva y Nerio Peitiado
Juan Curutchet, Fausto Spotorno, Javier González Fraga, Carla Quiroga (LA NACION, Ergasto Riva y Nerio Peitiado Fuente: LA NACION - Crédito: Fabián Malavolta
En un evento organizado por LA NACION, desarrolladores, brokers e inversores analizaron el momento del mercado inmobiliario y expresaron sus expectativas
Lucila Lopardo
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23 de septiembre de 2018  

En un escenario de inestabilidad cambiaria que, más que tormenta, en este sector parece un huracán, desarrolladores, brokers e inversores de real estate se dieron cita en un encuentro organizado por LA NACION para analizar qué sucederá en una actividad que había comenzado a vivir el retorno de los créditos.

Consciente del contexto, Iván Kerr, secretario de Vivienda de la Nación y presidente de Procrear, expuso medidas específicamente pensadas para reactivar las operaciones del sector. Sobre todo, medidas enfocadas al segmento medio de la población.

En un mano a mano con José Del Rio, secretario general de Redacción de LA NACION, el funcionario reconoció que "la Argentina no ha logrado crear vivienda para el segmento que tiene mayor demanda". Y usó ese comentario como puntapié para exponer sobre las iniciativas oficiales. La primera que mencionó Kerr es una referida a una ley de incentivo impositivo para desarrolladores que hagan vivienda social. Dijo que habrá un beneficio vinculado al IVA y al impuesto a los débitos y créditos bancarios. "Lo que el desarrollador va a poder hacer es, al final de la obra, deducir el 10% de ese costo", explicó. Y agregó que se invitará a las provincias a que den incentivos en Ingresos Brutos y Sellos.

El país no ha logrado todavía crear vivienda para el segmento social que tiene la mayor demanda; vamos a impulsar medidas para el desarrollo de la actividad
Iván Kerr, secretario de Vivienda

Por otro lado, se refirió a cómo implementarán la posibilidad que brinda la nueva ley de financiamiento productivo de trabajar con fondos cerrados. Y describió qué tipo de vivienda podrá gozar de la exención de Ganancias con la que se beneficiará a esos fondos. "Estamos trabajando en una vivienda que va a estar en un límite aproximado de 140.000 UVA", dijo. Para esto, esperan que tanto la Anses como la Superintendencia de Seguros puedan invertir en este fin.

Con respecto a los desarrolladores, Kerr mencionó que se trabaja para que las compañías ofrezcan un seguro de caución. También habló de la posibilidad de que el boleto de compraventa se pueda registrar en el Registro de la Propiedad Inmueble, para que los desarrolladores acoten su riesgo financiero a la obra. "Es lo primero que va a salir. Lo trabajamos con el Colegio de Escribanos y la Cámara Inmobiliaria y el impacto será positivo", sostuvo. Y agregó: "La idea es que el desarrollador pueda utilizar estas medidas: salir con el boleto y que el Banco Nación le dé el crédito contra la posesión y no contra la escrituración. El gap entre esos plazos, en algunos lugares, es muy grande".

El crédito nominado en UVA fue un golazo; tenemos casi cero de incobrabilidad; solamente 43 créditos en un total de 45.000 operaciones
Javier González Fraga, Banco Nación

Con respecto a los créditos en UVA, reconoció que la volatilidad hace que aminore el ritmo de otorgamientos. "A los que ya tomaron, pese a que los números de inflación no fueron los que quisimos, creo que las cuentas les siguen dando signo positivo", consideró. Y, además, aclaró que, aunque el crédito se encareció por la suba de los UVA, los alquileres se movieron por arriba de la inflación. Y además, recordó que quienes tomaron crédito pagaron una cuota de ingreso más baja que la establecida por el sistema tradicional de créditos.

Mientras que el Gobierno espera que repunte la actividad, la tercera edición del evento sobre real estate reunió a importantes referentes del sector, que dieron su diagnóstico de la situación y describieron algunas de las tendencias en el corto plazo.

1. Cambios en la búsqueda

Alejandro Navarro, cofundador del portal Zonaprop y director de Estrategia y Tecnología de Navent, explicó cómo la crisis influyó directamente en la forma de buscar propiedades en el sitio. "Ahora buscan cuánto es el alquiler más las expensas. Buscan el paquete completo para ver si se puede pagar", explicó con respecto a los alquileres. En cuanto a las compras, Navarro detalló que, aunque la búsqueda de departamentos en pozo cayó desde el boom de los créditos, luego se reactivó por la preocupación que genera la inflación respecto de las UVA.

El ladrillo siempre fue un refugio de valor para protegerse de situaciones como las que vivimos en las últimas semanas
Marcos Juejati, Northbaires

En términos de comportamiento, detalló que la gente se contacta menos: "Hay menos contactabilidad, la gente es más selectiva en sus consultas", aclaró uno de los dueños del sitio que ofrece, en total, 500.000 propiedades en la Argentina.

En referencia al futuro, explicó que la tendencia de las búsquedas online está en los recorridos 360: "Estuvimos con el equipo en Londres y en Berlín; lo que viene fuerte es el tour virtual en la propiedad. Y con anteojos de realidad virtual se puede recorrer la casa como si estuvieras caminando en ella", contó. Consideró también que las inmobiliarias no tienen que preocuparse por las tecnologías: "En una transacción hay un valor emocional y familiar que la tecnología no resuelve. Con Zonaprop nos vemos en un lugar intermedio para ayudar a hacer la transacción lo mejor posible", describió.

2. El ladrillo se impone a pesar del contexto

Alejandro Ginevra, presidente de GNV Group; Federico Gagliardo, presidente y CEO de Vitrium Capital; Marcos Juejati, socio fundador de Northbaires; y Alejandro Belio, director de Operaciones de TGLT, son los desarrolladores que integraron un panel en el cual, más allá de hablar del contexto económico, señalaron que el ladrillo se impone entre los argentinos como refugio de valor.

"El ladrillo siempre fue un refugio de valor para protegerse de situaciones como las que vivimos en las últimas semanas", sostuvo Juejati, para quien aclaró que, desde Northbaires, abocados al segmento premium, tratan de generar un marco de confianza para que sus inversores sigan apostando al Real Estate.

Ahora disminuye el número de operaciones; los precios tienen que bajar en dólares manteniendo la rentabilidad
Eduardo Costantini, Consultatio

Ginevra afirmó que la experiencia en el mercado los hizo adoptar el ejercicio de "adecuarse", dado que las crisis ya no son cada tanto, sino que suceden más seguido. En esa adecuación, a pesar de que las operaciones suelen concretarse en dólares, intentan ajustarse a lo que el cliente propone. "Ahora tenemos en preventa un edificio hotel con residencias, y estamos esperando para definir la forma en que se va a vender: si es en dólares, en pesos ajustados por CAC [el índice de la Cámara Argentina de la Construcción] o en pesos más UVA", aclaró. Gagliardo recomendó mirar el negocio de la renta: "El costo de fabricar productos de renta hoy es bajo y en algunos segmentos la vacancia es baja. A largo plazo puede ser interesante", afirmó. Desde TGLT, firma que adquirió la constructora de Caputo, Belio dijo que hay que prestar atención a la compra de terrenos, con la mira en el interior bonaerense.

3. El regreso del pozo

A la descripción hecha por Navarro de Zonaprop, respecto del aumento de las búsquedas de propiedades en pozo, se sumó el análisis de los brokers: "Estuvimos una semana alarmados con el dólar a 42 pesos, después de eso vemos que el mercado empezó a hacerse preguntas de qué hacer, cuándo y cómo", detalló Martín Boquete, director de Toribio Achával, quien aseguró que, entre las inmobiliarias, se empieza a evaluar el contexto con pensamientos retroactivos que los llevan a ver qué pasó con devaluaciones anteriores y en qué punto puede haber oportunidades. Y allí aparecen los proyectos en pozo. Según Boquete, bajaron un 5% en dólares. "La gente está empezando a interesarse en comprar y la demanda se interesa aún más, cuanto más cerca esté la fecha de entrega", afirmó. Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, detalló lo ocurrido con el Distrito Quartier en Retiro. "Tuvimos 200 operaciones y no se cayó ninguna. Se lanzó en octubre y se terminaron de firmar los boletos hace 30 días", sostuvo. Y describió que se trata de un proyecto en pozo influenciado por la obra del Paseo del Bajo, pero, además, potenciado por el branding de Quartier: "El branding en real estate es importante, y día a día afirmamos que en el segmento premium es un valor agregado", contó.

4. Los precios futuros

Eduardo Costantini afirmó, en un mano a mano con José Del Rio, que los precios deberían bajar. "Lo que ocurre con la Argentina es que los proyectos quieren solvencia en general, y es un mercado inelástico a la baja en dólares", diagnosticó. Y agregó: "Por esto, lo que ocurre es que disminuye el número de las operaciones, pero los precios tienen que bajar en dólares manteniendo la rentabilidad. Sería sano que los precios bajaran y que eso invitara a más inversores a comprar".

Quien también llamó al mercado a reducir los precios fue Daniel Elsztain, Chief Operating Officer (COO) de IRSA. "Los precios bajaron, los argentinos somos pésimos en reconocerlo y horribles en transaccionar a precios más bajos. Lo que pasa es que la gente dice 'yo pagué US$100.000 y quiero lo mismo'. Pero el valor real bajó y va a seguir bajando", aclaró. Al hablar de la posibilidad de desdolarizar los valores de las propiedades, Costantini dijo que es algo poco probable, dado que los terrenos se compran en dólares y los desarrollos tienen también componentes en dólares: "La gente tiene pánico a la UVA, porque si le toca una inflación del 6% en septiembre, se mata. Ahora tenés que mezclar y dar de nuevo", reconoció.

Martín Boquete, director de Toribio Achával, aseguró que, dependiendo de la propiedad o del barrio del que se hable, hay precios en dólares que ya bajaron. Goldszer se mostró más pesimista. Explicó que el sector está "hipersegmentado" y que existe mucha resistencia a mover precios: "La tierra es escasa, no hay nueva tierra para proyectos premium y toda la estructuración de un negocio de real estate lleva mucho esfuerzo; por eso hay mucha defensa de los valores y vemos un mercado que ajusta más por cantidad que por precio", contó.

5. Los banqueros defienden la UVA

"El crédito en UVA fue un golazo. Tenemos casi cero niveles de incobrabilidad; son solo 43 casos en 45.000 créditos", dijo Javier González Fraga, presidente del Banco Nación. Convencido del sistema, el funcionario pidió que se dejara de decir que es malo y llamó a valorar que le permitió a la clase media a comprar, con pesos, activos en dólares.

Quien lo acompañó en este punto fue Juan Curutchet, presidente del Banco Provincia: "Creo que la UVA va a quedar como un elemento que sirve para celebrar contratos a largo plazo, sin que coletazos importantes se traduzcan en la cancelación de esos acuerdos", señaló. Y recordó: "Está prohibido prestar en dólares para la compra de inmuebles, el país lo descubrió en 2002. Hoy los bancos son solventes; estamos en crisis cambiaria y no bancaria".

Desde el punto de vista de la banca privada, Neiro Peitiado, gerente general de Banco Supervielle, reconoció que en los últimos tiempos cayó la demanda de los créditos en UVA porque un segmento dejó de calificar, pero llamó a no perder a esta variable como una unidad de valor. "La mayoría de los bancos estamos avanzando. La gente comprará en términos de cantidad de sueldos y según el costo de oportunidad; están deseosos de poder hacerlo", afirmó.

Fausto Spotorno, director del Centro de Estudios Económicos de Orlando Ferreres & Asociados, aclaró que el uso de la UVA se verá en la nueva oferta: "En departamentos usados, el que puso dólares quiere dólares. La competencia en UVA la vamos a ver en los departamentos nuevos".

Para Ergasto Riva, director general de Estudios Macroeconómicos y Estadísticas Laborales de la Secretaría de Trabajo, el problema hoy no pasa por la posibilidad de acceder a un crédito, sino por cuánto de ese crédito permite acceder a la vivienda, pero les pidió no exagerar a quienes hablan del fracaso de la UVA como unidad: "Los salarios, en términos reales, le ganan a la inflación en una serie larga", dijo.

6. La necesidad de acelerar el trámite

La inestabilidad cambiaria hace que la brecha de tiempo que hay entre la aprobación de un crédito y la escrituración de la propiedad se convierta en una prueba no apta para cardíacos. Claudio Caputo, presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, reconoció que los tiempos administrativos son una cuenta pendiente, un tema en el que deben trabajar el Gobierno y las distintas dependencias municipales.

Estos retrasos no solamente afectan al comprador final, sino también a los desarrolladores: "No podemos dejar que un desarrollador que termina la obra cobre 7 meses después en la ciudad de Buenos Aires", afirmó.

Con respecto a los tiempos de las escrituras, explicó que los escribanos tienen un proceso para legitimar la documentación que, en la ciudad de Buenos Aires, debería llevar entre 25 y 30 días. "No quiero entrar en el debate histórico entre los bancos y los escribanos, pero está clarísimo que si solapáramos los tiempos notariales con los bancarios, se aceleraría el proceso, comentó. Y concluyó: "Esto sería que, cuando se otorga el crédito, el banco entregue la documentación a la escribanía; pero esto, en la práctica no pasa".

7. Oficinas, en la mira de los desarrolladores

Cualquiera creería que, en plena recesión económica, el mercado de venta y alquiler de oficinas estaría parado. ¿Qué empresa piensa en reubicar a su personal o agrandar su espacio de trabajo en medio de una crisis? Sin embargo, los desarrolladores dedicados a este segmento no piensan lo mismo. La baja vacancia que posee la ciudad de Buenos Aires permite que este sea un sector en constante funcionamiento.

"Cualquier vacancia por debajo del 10% es baja y, en Buenos Aires la vacancia de oficinas de clase A es de 6%, es decir, bajísima", detalló Herman Faigenbaum, managing director de Cushman & Wakefield Cono Sur. Pablo Kiesel, gerente comercial de la firma Raghsa, coincidió en este punto. La desarrolladora posee un proyecto en el corredor de la avenida del Libertador, en el barrio de Núñez. "Tenemos un portfolio de 100.000 metros cuadrados, con una vacancia baja, de 3,5%", detalló. Para dar una noción del fenómeno, afirmó que, si una empresa grande quisiera instalarse en la ciudad, no podría encontrar un bloque de oficinas para ingresar.

Domingo Speranza, director de Newmark Grubb BACRE, aclaró que los valores de las rentas en Buenos Aires no están desfasados si se mira lo que ocurre en la región, sino que se ubican en un promedio razonable. "En nuestro mercado, la oferta siempre va detrás de la demanda; aquí, a diferencia de otros países, como no hay créditos ni fondos de pensión que inviertan en desarrollos de edificios de oficinas -algo que sí sucede en Chile-, no existe un fondeo que permita el desarrollo. Por eso la demanda siempre domina", dijo Patricio Weiss, presidente de Castro, Cranwell & Weiss.

8. La apuesta oficial por las subastas

El estado argentino lleva subastados más de 30 inmuebles, con un total recaudado de US$500 millones. "Necesitamos transformar los activos que tenemos en activos que se necesitan. Por ejemplo, los fondos [por las propiedades] de Catalinas Norte se destinaron al Paseo del Bajo", contó Francisco Sotelo, director de Gestión Inmobiliaria Estatal de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE).

El funcionario explicó que los valores de las propiedades son fijados por el Tribunal de Tasaciones de la Nación: "Hace un análisis de los valores del mercado y, con eso, establece el valor de expectativa de venta; sobre eso, establece la base de la subasta", detalló.

Sotelo aclaró que no solo se subastan terrenos de determinada extensión, como los ubicados en el corredor Catalinas Norte, sino que también se han subastado departamentos de 40 metros cuadrados.

"Las grandes ofertas representan una oportunidad para que inversores argentinos se agrupen", consideró. Y agregó que las propiedades también fueron ofrecidas en el exterior: "Estamos convencidos de que la inversión extranjera puede apalancar el desarrollo del mercado; para nosotros es relevante que también intervenga en el sector inmobiliario", dijo.

9. La llegada de las tecnologías

La innovación atraviesa al real estate en todos sus segmentos. Influye en los cambios en la forma de construir, en las posibilidades de inversión y en la manera de vender. Existen empresas que, sin querer atacar a quienes ya están, intentan demostrar que hay una manera más sustentable y eficiente de hacer negocios y que, además, se puede abrir el mercado a segmentos medios. Newlink Capital Group, compañía fundada por Damián Lopo, trajo el crowfunding inmobiliario a la Argentina, con el objetivo de permitir que inversores locales, desde sus casas, inviertan sus dólares en proyectos del exterior. "En el mundo ya hay 400 empresas dedicadas a esto, y en Estados Unidos ya hubo 5000 millones de transacciones relacionadas con microinversiones", contó Lopo.

El empresario afirmó que apuesta a seguir innovando en el país y dijo que ya firmó un contrato para traer el negocio de fabricación de casas a partir de impresoras 3D. "Tenemos un contrato firmado con la única empresa en el mundo que hace esto, y la idea es, una vez que llegue la máquina, empezar haciendo testeos", dijo.

La impresión 3D no es la única de las variables que busca innovar desde el punto de vista de la construcción de las viviendas. César López es gerente general de Knauf, empresa de construcción en seco, que, según el ejecutivo, garantiza procesos más sustentables y eficientes en cuanto a los costos. "Hay que capacitar; lo hacemos con los instaladores, clientes finales y hasta con universidades, para que se entiendan los beneficios de la construcción en seco", afirmó.

Sebastián Kennel, presidente de MC Materiales Compuestos, se encarga de vender los módulos húmedos de la vivienda, es decir, el baño y la cocina, de manera integrada. Así, Kennel dice que las constructoras lograron bajar el costo del metro cuadrado. "Hablamos con los gremios; están más abiertos y entienden que no se puede seguir construyendo casas y edificios como hace 100 años", sostuvo.

10. Surfear la ola en la tormenta

La conclusión de Daniel Elsztain, que fue el encargado de cerrar la mañana de la tercera edición del encuentro de Real Estate Argentina organizado por LA NACION, fue que hay que surfear la ola de estos tiempos.

El directivo llamó a los presentes y a quienes siguieron la transmisión del evento vía streaming, a recordar que el sector supo atravesar otros momentos de vulnerabilidad y, así y todo, terminó por levantarse.

"En real estate siempre hubo revancha, más en la Argentina, donde hay mucha gente que quiere hacer las cosas bien", dijo. Y afimó que dentro del Grupo Irsa están preparados para surfear esta crisis.

Sin embargo, Elsztain reconoció que se hace difícil salir adelante cuando no hay acceso al crédito: "Si a nuestro nivel, para hacer desarrollos, no existe, si a nosotros nos pasa, imagino lo que les pasa a los demás. La gente tiene miedo, el Gobierno está haciendo bien en establecer medidas para apagar el incendio", opinó.

El empresario explicó que muchas veces la inversión en ladrillos se da más por una elección irracional que por una opción de hacer negocios, y que eso es lo que siempre mantendrá vivo al sector: "Hoy rinden más la bolsa que los ladrillos, pero hay algo sentimental en el valor del ladrillo que nunca va a cambiar; está en el ADN de los argentinos", concluyó.

Para el empresario, el segmento residencial es el nicho que tiene mayor potencial para crecer a largo plazo: "En el exterior nadie se preocupa por tener su departamento, todos alquilan. Acá la gente quiere comprar lo que puede", detalló, para agregar que al estar más barato el valor de la construcción, si el Gobierno da los incentivos correctos, entonces es probable que cada vez más desarrolladores se vuelquen a ese segmento.

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