Desarrolladores: en un momento difícil, pero con oportunidades, el desafío pasa por apostar al segmento medio

Marcos Juejati, Federico Gagliardo, Carla Quiroga (LA NACION), Alejandro Ginevra y Alejandro Belio
Marcos Juejati, Federico Gagliardo, Carla Quiroga (LA NACION), Alejandro Ginevra y Alejandro Belio Crédito: Fabián Malavolta
Lucila Lopardo
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3 de octubre de 2018  

El ladrillo siempre fue un refugio de valor para protegerse de situaciones como las que se vivieron en las últimas semanas". La frase es de Marcos Juejati, socio fundador de Northbaires, quien participó de un panel (junto a Alejandro Ginevra, presidente de GNV Group; Federico Gagliardo, presidente y CEO de Vitrium Capital, y Alejandro Belio, director de operaciones de TGLT) que intentó explicar cómo afecta el contexto económico a los desarrolladores locales y cuáles son los segmentos a tener en cuenta en el mediano y el largo plazo.

Juejati explicó que el modelo de negocios de Northbaires se enfoca en el sector premium, con ubicaciones exclusivas que funcionen como un refugio de valor para los inversores: "Es un momento difícil, pero también hay oportunidades, tratamos de darle confianza a la gente, para que sigan viendo el real estate como el destino de los ahorros", dijo.

"Celebro que el Gobierno esté pensando en generar mecanismos para alentar la inversión. Estas cosas se tienen que dar", agregó Gagliardo, quien hizo referencia a los anuncios de Iván Kerr, secretario de Vivienda de la Nación y presidente de Procrear, y destacó la importancia que representa para los desarrolladores poder inscribir el boleto. "En países como Uruguay, la vivienda social y la de clase media funcionan bien. En los últimos cinco años se quintuplicó la cantidad construida para el segmento medio gracias a la exenciones impositivas. Si eso llega a pasar en la Argentina, bienvenido sea", destacó.

Por su parte, Ginevra aseguró que, a diferencia de otras desarrolladoras, decidieron enfocar toda su operación en la Argentina: "La cosa está difícil y hay que estar. Hay que solucionar los problemas de todos los días", confesó, y agregó que su experiencia en el mercado local lo entrenó en el ejercicio de adecuarse a las crisis, cada vez más frecuentes. En esa adecuación, a pesar de que las operaciones suelen concretarse en dólares, siempre intentan ajustarse a lo que el cliente propone para no perder compradores. "Ahora tenemos en preventa un edificio hotel con residencias y estamos esperando para definir la forma en que se va a vender si es en dólares, en pesos ajustado por CAC o en pesos más UVA", aclaró. Por su parte, Gagliardo recomendó mirar el negocio de renta: "El costo de fabricar productos de renta hoy es bajo y en algunos segmentos la vacancia es baja, a largo plazo puede ser interesante", afirmó.

Ginevra habló en particular de sus desarrollos en Puerto Madero, en el que la inversión arranca en pozo en los US$7000 por metro cuadrado y puede llegar a los US$15.000, dependiendo de la calidad de los edificios. "Estamos viendo que en la zona vienen cada vez más edificios con más prestigio, más nombre, y eso les hace subir el valor", dijo.

En el caso de Northbaires, Juejati explicó que eligen una microzona: "Definimos una microzona de búsqueda, analizamos dónde quieren vivir los clientes. En líneas generales no manejamos una cierta incidencia del terreno, sino que buscamos conseguir la tierra que el cliente desea", comentó, y explicó que poseen emprendimientos que van de US$4000 por metro cuadrado a US$7000 y están lanzando proyectos que alcanzan los US$10.000.

Belio, de TGLT, analizó la adquisición que hizo la firma de la constructora Caputo: "Nuestros accionistas interpretaron que podía funcionar a través de TGLT. La especialidad de Caputo son los edificios, teníamos una oportunidad de integrar verticalmente la compañía para tener un horizonte de crecimiento", contó. Sobre el contexto, Belio aseguró que su negocio tiene los ojos en el largo plazo y que estamos atravesando "un ciclo más de los que tiene la economía".

Gagliardo reconoció que hoy existe una oportunidad para los desarrolladores a partir de la baja de los costos. "Si tenés la tierra, el proyecto aprobado y la documentación lista para empezar, hoy es un buen momento. El problema es que las obras duran dos años. Vivimos hablando con nuestros inversores de esto, no es una industria en la que entrás y salís en tres años, hay que pensar en 10 o 15 años", reflexionó.

TGLT fue una de las desarrolladoras locales que apuntaron al segmento medio de viviendas. Belio explicó que, en su momento, apostaron a un trabajo de branding en el que Forum era la marca enfocada a un segmento premium, pero con unidades de mucha superficie. Por otro lado, Astor también estaba enfocada al segmento alto, pero con unidades más compactas. Mientras que Metra era el formato que buscaba financiar unidades para la clase media. "El crédito empezó a crecer, tenemos que esperar a ver cómo coincide en el mediano plazo", analizó. Además, Belio reconoció que es necesario alcanzar una inflación de un dígito para lograr que el segmento medio despegue. "Lo que ocurrió es que el que compró era el que podía comprar y no necesitaba el crédito", agregó.

A modo de reflexión, Juejati llamó a los desarrolladores a apoyar las iniciativas relacionadas con aumentar la oferta para el segmento medio: "El mercado se merece que se haga, la gente necesita que le den crédito. Nosotros vamos a apoyarlo y vamos a salir a invertir en el sector. Creemos que hay una demanda enorme en el mercado que no está satisfecha".

Gagliardo subrayó que el negocio de renta surge como una apuesta interesante a largo plazo para los inversores. "El costo de fabricar productos de renta hoy es bajo y en algunos segmentos la vacancia también es baja", afirmó. Juejati coincidió y explicó que lo importante es poder asegurarle al inversor una renta en dólares: "Hay que garantizar que va a estar bien invertida en el mediano y el largo plazo; es un buen momento".

A modo de cierre, Carla Quiroga, periodista de LA NACION y moderadora del panel, los llamó a dar consejos para quienes estén pensando en invertir en ladrillos. "La Argentina te garantiza que tu patrimonio va a estar ahí para el resto de las generaciones. Ahorrar en ladrillos es una buena decisión, invertiría en renta y en tierra", aconsejó Gagliardo. Por su parte, Ginevra habló de las zonas que están creciendo fuera de la ciudad de Buenos Aires y llamó a mirar al sur. Por su parte, Belio comentó que en TGLT entrarán al segmento de oficinas como apuesta a largo plazo. "Hay que invertir con inteligencia, calma y criterio", reflexionó Juejati, y llamó a tomar buenas decisiones que rindan en el largo plazo: "Es un buen momento, hay que diversificar mucho", concluyó.

El impacto de la economía

  • Marcos Juejati: "Es un momento difícil, pero también hay oportunidades, buscamos que el real estate sea destino de los ahorros"
  • Alejandro Ginevra: "La cosa está difícil y hay que estar. Hay que solucionar los problemas de todos los días"
  • Federico Gagliardo: "Celebro que el Gobierno esté pensando en generar mecanismos para alentar la inversión"
  • Alejandro Belio: "Estamos atravesando un ciclo más de los que tiene la economía"

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